Investissement locatif (très) perdant

Immobilier
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Bonjour,

Je viens tout juste de rejoindre ce forum car j’ai besoin d’aide !

J’ai fait ma 1ère investissement locatif au printemps 2023, avec une de ces agences chasseuse de biens “clés en main”, qui m’a trouvé un bien dans ma ville, sans travaux selon eux, pour un projet de colocation, avec que le papier un cash flow positif de 102€ par mois.

Or en réalité, 3 mois après la signature, il a fallu changer la chaudière, réparer des fuites de l’évier, changer la serrure de la porte d’entrée et il y a apparemment des infiltrations d’eau dans la salle de bains …

…que je ne peux pas réparer car au lieu des 102€ de cash flow, je me retrouve au jour d’aujourd’hui avec un trou de -25k€ (travaux nécessaires, régularisation des consommations à ma charge, effort d’épargne,…)

Et même en pratiquant des loyers 25-30% plus élevés que ce que l’agence m’a conseillé dans leur chiffrage, les rentrées sont très loin de couvrir le crédit + charges + taxes, et je dois mettre 300-700€/mois d’effort d’épargne selon le nombre de chambres occupées…)

Ce projet est en train de me faire perdre toutes mes économies, et ça ne fait que 3 ans que je l’ai (avec un crédit sur 20 ans !)

La réalité du projet ne correspond en rien au projet qui m’a été présenté par l’agence de projets clé en main.

J’ai d’ailleurs déjà entamé une procédure judiciaire contre eux, mais en attendant la justice, qui n’est jamais rapide, je cherche comment arrêter l’hémorragie !

En vous remerciant pour vos conseils !

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Bonjour @Christina5

N’hésitez pas à citer la fameuse agence pour éviter à d’autres que le forum de faire les frais de leur super optimisme…

Dans votre cas précis, voilà les leviers qu me viennent en tête :

-vendre. Vous allez assurément y perdre, mais au moins vous saurez combien.

-rallonger la durée du prêt : dans les petites lignes, il y a parfois la faculté d’allonger. Là vous êtes dans une situation où vous pouvez faire valoir le manque a gagner de loyer. L’idéal serait que la banque vous ait été présentée par le presta clef en main.

-abaisser les loyers pour un taux de remplissage permanent : je comprends de votre message que vous louez plus cher que ce que vous pensiez, mais que cela vous amène de la vacance locative. Faites le calcul : il faut mieux un taux de remplissage complet que 2/3 des chambres louées (les hôteliers sur Booking le savent bien)

-tenter la location courte durée, si votre ville est touristique, mais c’est une autre paire de manche en terme de temps à y consacrer. Dans ce cas, prévoyez que ce soit 100% de l’appartement à louer d’un coup, pas juste une chambre : vos locataires longue durée ne l’apprecieraient pas

-aller vivre dans l’appart, quitte à vous pendre un coloc ? Si c’est votre ville, et que vous êtes jeune (je n’ai aucune idée de votre situation personnelle)

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@Christina5

Je comprends l’urgence, mais avec les chiffres actuels personne ne peut sérieusement vous dire « gardez » ou « vendez ».

La première priorité est l’infiltration. Faites établir une recherche de fuite écrite, saisissez votre PNO et le syndic, puis récupérez rapports, photos et devis. Selon l’origine, la facture définitive ne vous incombera pas forcément entièrement. En revanche, si le logement devient humide ou impropre à l’occupation, il faut traiter rapidement les mesures de sauvegarde.

Ensuite, démontez les 25 000 € ligne par ligne. Il faut distinguer :

  • travaux durables, comme la chaudière ;

  • entretien et réparations ;

  • vacance et loyers perdus ;

  • consommations restées à votre charge ;

  • effort mensuel ;

  • capital remboursé dans le crédit ;

  • sommes éventuellement indemnisables ou réclamées en justice.

Puis refaites un vrai compte d’exploitation avec les loyers encaissés, et non les loyers théoriques : crédit, assurance, taxe foncière, copro non récupérable, énergie, internet, PNO, gestion, comptable, CFE, entretien, travaux et vacance.

Le fait d’avoir augmenté les loyers de 25 à 30 % n’améliore pas nécessairement la rentabilité. Si cela vous fait perdre une chambre plusieurs mois, le revenu annuel peut être plus faible. Calculez le coût d’un mois de vacance et comparez-le à une baisse raisonnable des loyers.

Je demanderais aussi à la banque les possibilités prévues au contrat : modulation, allongement ou report. Cela peut soulager la trésorerie, mais ne corrigera pas à lui seul une exploitation structurellement déficitaire.

Enfin, faites estimer le bien vide et occupé par plusieurs agences indépendantes. Demandez ensuite au notaire ou au comptable de calculer ce qu’il vous resterait réellement après le remboursement du prêt, les frais et la fiscalité. Une vente peut être la bonne solution comme une très mauvaise, mais elle doit être chiffrée.

Vous pourrez alors comparer trois voies : maintenir la colocation avec un loyer mieux calibré, louer le logement entier pour réduire la gestion et les consommations, ou vendre maintenant/après réparation.

Pour la procédure judiciaire, gardez toutes les pièces, mais ne publiez pas le nom du prestataire ni les détails sensibles sans l’accord de votre avocat. Et ne comptez pas sur une future indemnisation pour équilibrer le projet aujourd’hui.

Avant toute nouvelle dépense non urgente, cherchez donc trois chiffres : coût complet des réparations, résultat locatif réaliste après stabilisation et montant net récupérable en cas de vente. C’est cela qui permettra d’arrêter l’hémorragie sans prendre une seconde mauvaise décision.

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La procédure judiciaire c’est la bonne décision, espérons que ça aboutit.

T’es en quel régime fiscal, micro-BIC ou LMNP réel ? Si t’es encore en micro, ça vaut le coup de passer au réel. Le cashflow change pas, mais avec 25k de travaux à absorber et les intérêts du crédit déductibles, tu génères du déficit BIC reportable qui annule l’imposition sur les loyers pendant pas mal d’années. Ça réduit pas l’effort mensuel mais tu paies pas d’impôt en plus sur des loyers qui couvrent déjà pas tes charges.

Pour court terme, voir aussi si tu peux moduler les mensualités à la baisse avec ta banque. Certains contrats le permettent, ça donne un peu d’air.

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Bonjour Christina,

Clairement, tu es face à un problème. Mais pour l’évaluation du bilan et du compte de résultat (comme pour une entreprise), il faut des chiffres réels :

Quelle ville, quel type d’appartement, quel type de copropriété, étage, M2, qui gère (syndic et agence)… ?

Quelle fiscalité actuellement (revenus fonciers, micro, réels, BIC, SCI ir, IS…)… ?

Quel prix d’achat, frais notaire, travaux, frais agence chasseuse… ?

Quels loyers, charges récupérables, propriétaires, assurances, vacances locatives ou pas, impôts, mensualités de crédit… ?

Y-a-t-il des travaux à voter ou votés en AG pour l’immeuble… ?

Et surtout, qu’aimerais-tu faire en ton for intérieur !?

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Je vous remercie pour vos réponses, et je vais apporter quelques précisions qui manquaient dans mon post original :

  • j’ai déjà demandé à la banque de rallonger le crédit, ce qui fait qu’il sera au total de 22 ans au lieu de 20 ans. Ça m’a permis de passer d’une mensualité de 896€ à 832€. Le banquier m’a aussi dit que j’avais la possibilité de suspendre les remboursements pendant un certain nombre de mois, mais il me semble qu’il faut tout de même continuer à rembourser les intérêts pendant les mois de suspension (limité à 9 max sur la vie du crédit)

  • J’ai également envisagé d’arrêter la colocation pour éviter le turnover des chambres, mais selon ce que l’agence de gestion m’a dit, tant qu’il y a au moins un colocataire, je ne peux pas « récupérer » le bien pour le louer en tant qu’appartement « normal » (i.e. à une famille, plutôt qu’à 3 étudiants avec des baux individuels. Actuellement, il y a un colocataire en place, qui est là depuis quasiment le début, donc je ne pense pas qu’il a l’intention de déménager, d’autant plus qu’il n’est pas étudiant, mais un travailleur de 40 ans). Si je pouvais faire cela, ça me permettrait d’arrêter mes contrats de gaz, électricité et internet, qui représentent presque 300€/mois, et un loyer pour l’appartement entier pourrait au moins couvrir les mensualités du crédit. Il me resterait que les charges de la copropriété et la TF. (Soit environ 220€/mois…)

  • Je n’ai vraiment pas envie d’abandonner / vendre ma résidence principale pour aller vivre dans la colocation (qui est loin de mon lieu de travail, en plein ville de Grenoble) et qui est moins bien que mon appartement dans lequel je vis depuis 15 ans, à l’extérieur de la ville.

  • Pour ma situation personnelle: je suis une femme divorcée, sans enfants, 44 ans, étrangère sur ma 2ème titre de séjour de 10 ans et avec ma propre entreprise solo, ce qui fait aussi que je peux avoir des bons mois en terme de trésorerie mais aussi des mauvais mois. Je me paie une rémunération fixe par mois (2700€ après charges sociales mais avant l’impôt sur le revenu, en toute transparence, si ça peut aider pour mieux comprendre la situation)

  • J’étais en micro et je suis en train de changer pour passer en réel, mais mon comptable a dit qu’il faut le faire avant la déclaration des impôts, qui vient de passer donc ça ne sera pas pris en compte avant la prochaine déclaration

Je peux effectivement baisser les loyers pour éviter des vacances et louer plus facilement. C’est une piste…

Pour les travaux dans la salle de bain, il faudrait que je fasse des devis pour voir les coûts et ajouter ça au dossier pour le procès. Comme la démarche a été entamée au mois de mars, j’ai effectivement déjà fait un tableau qui reprend chaque entrée et dépense (y compris les versements d’effort d’épargne) depuis le début, avec les pièces justificatives.

Je ne sais pas si ces infos changent quelque chose, ou ouvrent / ferment des possibilités de solutions…

Merci !!

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Fabrice , pour répondre à tes questions :

Quelle ville, quel type d’appartement, quel type de copropriété, étage, M2, qui gère (syndic et agence)… ?

À Grenoble, T4, 1er étage, 74m2, le syndic Vercors Immobilier gère l’immeuble mais je suis avec une agence de gestion virtuelle pour la gestion au quotidien. Mais j’envisage de reprendre la gestion en direct car ils sont tellement peu réactifs que les locataires finissent par me contacter directement pour les problèmes, les état des lieux, etc…

Quelle fiscalité actuellement (revenus fonciers, micro, réels, BIC, SCI ir, IS…)… ?

Quel prix d’achat, frais notaire, travaux, frais agence chasseuse… ?

Micro jusqu’à présent mais mon comptable a demander de le passer en réel pour la prochaine déclaration d’impôts.

Prix d’achat : 141k€, avec 11k de frais de notaire, 8k€ de frais d’agence de chasse, 7k€ de frais d’ameublement pour le coté “clé en main”

Quels loyers, charges récupérables, propriétaires, assurances, vacances locatives ou pas, impôts, mensualités de crédit… ?

Loyers : 395€/chambre, charges de 60€ comprises (mais j’ai eu une régularisation de 2000k€ l’année dernière pour le gaz, et de 850€ cette année… donc largement insuffisant pour couvrir le vrai coût des charges)

Y-a-t-il des travaux à voter ou votés en AG pour l’immeuble… ? Pas pour l’instant

Et surtout, qu’aimerais-tu faire en ton for intérieur: gagner le procès, récupérer ce que j’ai perdu, me débarrasser de ce bien et ne plus jamais faire de projets immobiliers !

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Bonjour !

je suis investi avec plusieurs biens sur le marché locatif grenoblois et le maîtrise relativement bien pour y avoir vécu longtemps.

Quel est le quartier de ton bien ?

Saurais-tu indiquer de quelle agence de chasse immo il s’agit ?

Tu parles de regul de gaz, cela veut dire que les contrats sont à ton nom ? Ce n’est pas sérieux de la part de l’agence et c’est un gouffre potentiel si tes recuperations de charges sont forfaitisées en meublé

La priorité est de louer les 3 chambres quitte à baisser le loyer à 350€. 3x350 > 2x390 !

Si cela t’intéresse, mon agence grenobloise me gère une coloc et c’est toujours loué ! Ils sont sérieux, réactifs, et communiquent avec moi par whatsapp.

Pour terminer, ta perte mensuelle est passagère, tu as eu des frais imprévus au début et cela ruine ta rentabilité sur les premières années. En revendant, tu augmentes ta perte sans avoir amorti les frais d’acquisition. Si tu es patiente, tu devrais revenir à l’équilibre rapidement. Enfin, ta perte chaque mois est instantanée, mais en remboursant ton crédit, tu t’enrichis en différé, ne l’oublie pas. Il ne faut pas se fâcher avec l’immobilier sur cette déconvenue. Ce que tu fais est bien mieux que de ne rien faire.

Bien curieux d’avoir le nom de l’agence… Je te donnerai le nom de la mienne si tu le souhaites.

Courage

EDIT : les procédures judiciaires sont longues, coûteuses en argent et en énergie. Le mieux que tu puisses espérer pour monter un dossier crédible est une action groupée. Seule contre une agence, c’est David contre Goliath. Tes arguments doivent être solides et tu devras prouver qu’il y a eu tromperie, en apportant la preuve que l’agence connaissait les défauts de l’appartement. Techniquement, c’est difficile. Sur tes vides locatifs, ils sont inattaquables, ils t’ont réalisé des simulations optimistes à taux d’occupation plein uniquement. Tu ne pourras gagner en justice que s’ils ont signé un contrat te promettant ce cash flow positif, ce qu’ils n’auront évidemment pas fait.

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C’est beaucoup plus clair et précis.

@Maxime296 t’a écrit une super réponse me semble-t-il :+1:

Pour prendre du recul :

Loyers - charges forfaitaires - rappel de charges réelles - nouvelles mensualités de credit = 14220 - (180 x 12) - 2000 - (832 x 12) = 76€… Tu es donc à cet instant quasiment à l’équilibre.

Mais viennent s’imputer la TF et les charges immeuble, soit 220 x 12… ce qui tu donne un solde négatif de -2564€ :-1:

Le solde n’est pas totalement exact puisqu’il y a des assurances et peut-être des honoraires de comptable… Disons donc -3000€ !

Pour relativiser :

Comme j’ai lu plus haut, rembourser son crédit c’est aussi s’enrichir (en patrimoine, pas en sous pour vivre chaque mois - CQFD). Effectivement, avec un “effort” d’épargne de 250€/mois (soit -+10% de de tes revenus moyens) tu récupères un bien d’une valeur très approximative de 2639 € (d’après un estimatif moyen actuel du site SeLoger) x 76 M2 = -+ 200.000€

Soit un effet de levier de x3 … ce qui est plutôt pas mal…

Mais si le problème majeur est le fait d’être en cash flow négatif… Activer toutes les pistes pour réduire la voilure :

Passer au réel comme le conseille le comptable ; mettre en concurrence les fournisseurs d’énergie qui sont à ton nom ; virer l’agence et gérer soi même ; renégocier l’assurance… Ce ne sont que des pistes…

Enfin, si tu veux vendre, vends. Rien ne t’en empêche même si le bien est loué (des personnes recherches des biens similaires pour avoir un rapport immédiat) (et peut-être que l’agence de @Maxime296 recherche un bien comme le tient ?).

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Bonjour,

Et même en pratiquant des loyers 25-30% plus élevés que ce que l’agence m’a conseillé

Et est ce que les loyers que vous pratiquez correspondent à la réalité du marché ? Un turnover est « naturel » en colocation, si en plus les loyers sont élevés vous vous retrouver avec des personnes qui cherchent un pied à terre avant de trouver mieux. Un loyer n’est pas défini en fonction du cashflow

Or en réalité, 3 mois après la signature, il a fallu changer la chaudière, réparer des fuites de l’évier, changer la serrure de la porte d’entrée et il y a apparemment des infiltrations d’eau dans la salle de bains …

Il faudra prouvé que e sont des vices cachés antérieur à la vente (bon courage).

gagner le procès, récupérer ce que j’ai perdu, me débarrasser de ce bien et ne plus jamais faire de projets immobiliers !

Gagner le procès : au mieux dans plusieurs années si tu gagnes (et c’est pas forcément évident) et tu ne récupèreras probablement pas ce que tu as perdu.

NB être en cash flow négatif ne signifie pas forcément que c’est un mauvais investissement, ton bien peut s’apprécier au cours du temps, et sur l’argent que tu rembourses, tu acquiert du capital de l’appartement.

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Bonjour Maxime,
Merci pour ta réponse, et avec plaisir pour en savoir plus sur l’agence qui gère tes biens à Grenoble, car je ne suis pas satisfaite de l’agence qui gère actuellement et je cherche idéalement à changer pour une agence qui fait son travail de manière sérieuse, soit gérer le bien moi-même (mais je préfère déléguer si c’est bien fait !)

Pour le nom de l’agence, comme le procès est en cours, je ne sais pas si j’ai le droit de citer le nom, par peur que ça soit considéré comme “diffamation”… On peut en parler en privé par contre, avec plaisir.

Pour la regul, oui, ils m’ont conseillé de mettre les contrats (donc gaz, électricité et internet) à mon nom, vu que c’est une colocation avec donc un turnover régulier. Pour les premiers contrats des premiers locataires, les contrats était en forfait (d’où ma régularisation de 2K€ l’été dernier), et suite à cet “apprentissage”, je mets tous les nouveaux contrats en provision aux charges.

Mais pour vous donner un exemple de la mauvaise gestion de l’agence : Au mois de juin, je leur ai informé de la régul de 850€ cette année, avec prélèvement ce mois-ci. Je demande comment se passe la régularisation avec les 2 locataires qui ont des clauses de provisions aux charges. Et ils ne m’ont pas encore répondu clairement, malgré 2 relances. La seule réponse que j’ai eu est “Il faut qu’on regarde le solde du compte du locataire”, en sachant qu’un de ces 2 locataires est parti au mois de mai, pour rentrer aux USA (c’était un étudiant en programme d’échange)…

Je pense que tu (et d’autres) ont raison sur le montant des loyers. Il faut que je les baisse pour louer rapidement les chambres, d’autant plus qu’on va arriver sur la période où les étudiants vont chercher…

Et merci pour ton message rassurant sur la vision sur le longue terme qu’il faut avoir. Je sais très bien qu’un projet immo, c’est un projet à 20, voir 30 ou 40 ans et je ne m’attendais pas à devenir rentière non plus. Mais j’avoue que depuis 3 ans je regarde tout ce qui sort et je me dis “Si c’est ça sur 20 ans…”:scream:

Je ne sais pas si on a la possibilité de communiquer en message privé ici, mais avec plaisir de passer par MP ou WhatsApp pour continuer la discussion sur les agences, et ton agence qui gère tes biens à Grenoble.

Merci infiniment !

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Merci @Fabrice162 pour cette relativisation, ça m’aide effectivement à voir l’intérêt sur le long terme. Très utile, merci !

Pour réduire la voilure, comme tu dis :

  • passer en réel : c’est en cours
  • mettre en concurrence les fournisseurs : malheureusement, Gaz et Énergie de Grenoble à un monopole sur le marché grenoblois, et il y a déjà eu des articles dans la presse locale sur leurs tarifs et le fait qu’ils pratiquent des tarifs élevés car pas de concurrence
  • Virer l’agence : c’est sûrement ce qui va se passer, éventuellement je vais voir si l’agence de Maxime fait bien le travail, et si jamais c’est nécessaire, je prend la gestion en main propre
  • Renégocier les assurances : bonne idée, je n’y ai pas pensé. Ce n’est que 20€ /mois, mais toute économie est bonne à prendre, surtout sur une durée longue !

Vendre sera vraiment le dernier recours, car en ayat déjà fait des estimations par des agences immo et discutant avec le banquier sur ce sujet, avec l’état et les prix du marché actuel dans le quartier où si situe le bien, je risque de perdre encore plus. J’ai acheté le bien à 141K€, avec environ 25K€ d’autres frais divers et variés, donc un projet à 166K, et actuellement, les biens similaires au mien, dans le même quartier, se vend entre 90-110K€. Si je vendais à ce prix, avec un delta d’environ 20K€ par rapport au capital restant dû, ça voudrait dire que devais également rembourser les 20K€ à la banque, avec un crédit à la consommation (et un taux d’intérêt plus élevé), ou avec mes économies… Donc vendre dans l’immédiat ne ferait que déplacer (voir empirer) le problème.

Merci pour tes conseils et tes analyses, très utiles !

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Merci Marc,

Pour les loyers, je suis à un peu plus cher que la réalité du marché, mais pas hors sol non plus. Ceci étant dit, en baissant un peu, je pourrai effectivement avoir moins de rentes, mais plus de stabilité, ce que j’accepterai.

Pour le procès : On attaque sur manquement de devoir et de conseil surtout, sur plusieurs points :

  • le fait qu’ils n’ont présenté qu’une hypothèse de rentabilité, avec les 3 chambres louées les 12 mois de l’année, des calculs sur le prix de l’énergie faite sur la base de l’occupant précédent (une dame âgée seule) VS 3 étudiants, qui était le projet qu’il présentait, et sans présenter d’autres hypothèses (i.e. pessimiste - réaliste - opitmiste)

  • une confusion entre rentabilité brut - rentabilité nette - rentabilité nette nette (présentation de la rentabilité brut comme “rentabilité” sans préciser brut ou net

  • un bien présenté comme “aucuns travaux à prévoir, refait à neuf”, avec des travaux à faire avant que le 1er locataire s’installe (remplacement de la chaudière, de la serrure, etc.) Quand j’ai voulu tester la chaudière qui était en place, il était impossible vu que l’appartement n’avait pas de contrat gaz/électricité car inhabité.

  • Aucun conseil sur la manière de gérer, d’optimiser, de remplir le bien et une fois la vente terminé les agents disparaissent, alors qu’il se présentait comme agence clé en main, avec “accompagnement stratégique sans rien gérer” (tu me dirais, les belles promesses n’engagent que ceux qui y croient…)

  • conflit d’intérêt : le bien appartenait à la grand-mère de l’agent qui me l’a sourcé, c’était le seul bien que cette agence ai jamais présenté sur Grenoble et il me semble que depuis, ils n’ont plus intégré de biens à Grenoble dans leur catalogue et l’agent ne travaille plus pour cette agence. Mais surtout, ils ne m’ont pas dit que le bien appartenait à sa grand-mère, et c’était en préparant les documents pour le procès que j’ai fait le lien, car l’agent et la venderesse avait le même nom de famille. Quand j’ai posé la question au fondateur de l’agence (presque 3 ans après la vente), il m’a confirmé qu’il y avait effectivement un lien de parenté.

    Pour vice cachés, je sais que c’est très difficile, voir impossible à prouver…

    Pour la suite, et si tu dis “être en cash flow négatif ne signifie pas forcément que c’est un mauvais investissement,”, ça me rassure ! Car je vois des amis et d’autres personnes dans des forums qui disent avoir 2, 4, parfois plus de 20 biens et je me dis “c’est pas possible, j’ai dû totalement foirer mon projet, car comment imaginer avoir plusieurs biens qui coûtent tous plusieurs centaines d’euros par mois !”

    Mais si tu me dis que ma situation n’est pas exceptionnellement horrible (certes avec beaucoup d’améliorations et d’optimisations à faire, mais en même temps, c’est pour ça que je suis ici, pour apprendre d’autres personnes plus expérimentées que moi dans la matière !)

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Avec plaisir !

Pour ce qui est des assurances, il y a bien sûr l’assurance du bien immobilier, mais surtout l’assurance emprunteur.

C’est ici que les économies peuvent être importantes.

Il y a des comparateurs sur internet et la loi française te permet de changer quand tu veux :crossed_fingers::money_mouth_face:

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Je ne connais pas de moyen d’échanger en direct.

Mais je suis chez Seven Immobilier, dont l’agence se trouve quartier Championnet. Ils sont eux mêmes investisseurs à titre privé et très honnêtement, ils font leur maximum pour remplir rapidement leurs biens en gestion.

Pour les pépins, ils gèrent tout rapidement, en avisant mais sans embêter le propriétaire, et en mandatant des sociétés sérieuses aux prix du marché.

Je gagnais + en gérant seul les premières années, mais depuis que je leur ai délégué la gestion, j’ai gagné en sérénité et je peux me concentrer sur d’autres investissements.

Pour l’agence de chasse immo, c’est le piège des sociétés de « jeunes » révolutionnaires qui veulent bousculer le marché avec des idées nouvelles. Ils ont réussi pendant un temps leur pari de chasse immo, quand le marché était dynamique avec les faibles taux d’intérêt. Mais l’immobilier est cyclique, et la recette ne fonctionne pas éternellement. Les bonnes affaires ne se raréfient pas forcément, mais les nouveaux taux d’intérêt fracassent cette religion du « cash-flow »

Pour garder la tête hors de l’eau, ils présentent alors des projets aux prévisionnels optimistes gonflés. Comme ils savent que tu n’atteindras pas les objectifs vendus, ils te lâchent en suivi. C’est la politique du dossier « one-shot ».

Et comme ces jeunes sociétés vivent dans l’époque « startup nation », « everything is possible », ils recrutent des jeunôts non qualifiés mais aux dents acérées. Ca sort les réacteurs pour boucler un projet ou une vente, mais lorsqu’il est question de suivi, de relation client ou d’éthique, le manque de professionnalisme devient flagrant.

Je connais une société de chasse immo sur Grenoble qui a déçu beaucoup de jeunes investisseurs. Les investissements n’étaient pas mauvais en soi, mais les résultats n’étaient pas à la hauteur des annonces à la vente du projet. Un vrai manque de transparence et des techniques commerciales trompeuses, au mépris de l’ « humain », paradoxalement à tous les slogans modernes et humanistes que ces sociétés affichent en gras taille 36 sur leurs sites web et leurs réseaux.

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Bonsoir,

Ce n’est pas possible.

Les messages privés ne sont possibles que pour les modérateurs / admins

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Je vous remercie, je vais les contacter (si vous souhaitez, de votre part…)

Quant à l’agence de gestion que j’ai actuellement, je suis actuellement chez Matera, mais j’ai également essay Oqoro et Flatlookers, toutes des agences virtuelles, et je pense qu’à moins d’être dans une grande ville comme Paris ou Lyon ou Marseille, où il y a énormément de demande, où ils ont des agents freelance régulier pour faire les visites, etc., ce modèle n’est pas adapté aux villes secondaires.

Ils n’ont pas assez de demande (j’imagine), pas de vrai réseau d’agents pour faire les visites et les états des lieux… une des agences avait carrément égaré le jeu de clés et ne savait pas qui les avait pour que je puisse les restituer à un nouveau locataire. Sans parler d’agents qui ne se présentent pas aux rdv…

Je ne connais pas l’agence de chasse basée à Grenoble, mais je ne pense pas que c’est la même car celle à qui j’ai eu affaire est basée à Rouen ou à Reims, il me semble. Mais pas à Grenoble, c’est sûr…

Merci en tout cas pour la piste, je vais prendre contact avec Seven Immobilier !

Bonne soirée !

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D’ailleurs, je trouve ça un peu pénible parfois. Sous réserve d’une très bonne ancienneté de l’utilisateur histoire de ne pas être pollué par des racoleurs vendeurs de rêve venus faire leur marché, genre plusieurs mois et messages pour être sûr (pas genre 1 semaine et 2 messages), ça serait sympa de pouvoir échanger parfois en privé. On peut avoir besoin de discuter d’une particularité qui n’intéresse pas grand monde, ou d’évoquer des points avec un intervenant qu’on ne souhaite pas forcément rendre publics à la vue du monde entier. L’autre partie serait libre de bloquer ou d’accepter l’échange.

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ou ça pourrait limiter les pertes.

J’ai l’impression que vous refusez/tu refuses d’accepter que tu te sois trompé et par conséquence de ne pas considérer tout scénario qui acte cette perte (qui ai déjà en cours). Ceci est tout à fait compréhensible et humain.

Sauf que cela pourrait faire monter le montant d’argent perdu. Il me semble que la question ne soit pas « comment rendre rentable cet investissement » mais plutôt « comment réduire les pertes ».

Une chose que tu peux faire et fixer des objectifs (chiffrés et avec une échéance précise): si xxx ne se produit pas avant yyy, je vends tout à (grosse) perte. Fixer les critères de sortie avant d’investir est une des meilleures façon d’éviter les pièges typiques de nos cerveaux :wink:

Pour les messages privés: Finary a le forum car ça les fait remonter dans les résultats des moteurs de recherche. Les messages privés n’étant pas accessibles aux moteurs, ne contribuent pas à l’objectif donc aucun intérêt pour eux surtout si on considère les risques auxquels ils s’exposeraient.

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Merci Alex (et on peut se tutoyer) pour ton retour et ton astuce de se fixer un objectif pour prendre une décision à une certaine échéance. J’admets volontiers que je me suis trompée et que j’ai été surement trop naïve de faire confiance à l’agence, me disant que si je fait appel à des services d’une agence, c’est car l’immobilier est leur métier et ils savent forcément plus que moi, qui n’ai jamais fait d’investissement immobilier auparavant. Bien sûr, on se sent un peu stupide d’avoir été aussi crédule, mais ça ne sert à rien de se voiler la face. J’ai fait confiance, je n’ai pas su poser les questions ou être tatillon là où il fallait, et j’en paie le prix (fort) aujourd’hui.

Je ne cherche pas forcément comment rendre le bien rentable (même si ça sera l’idéal), mais surtout comment éviter de vider ce qu’il me reste de mes économies. C’est surtout ça le but, quitte à encaisser les pertes déjà cumulées. Le seul hic est que si je vends maintenant, au prix du marché, il me restera environ 30k€ à rembourser dans l’immédiat pour solder le crédit, et je ne les ai pas actuellement.

Mais imaginons que le prix du bien suffisait de rembourser le solde du crédit, je n’hésiterai pas à vendre pour stopper l’hémorragie.