Difficile de te contredire, tout ce que tu dis est vrai.
Cependant tu oublies une chose, c’est que le marché de l’immobilier a une certaine inertie, et que les prix actuels sont probablement surévalués.
Attendre encore une petite année avant de réévaluer la situation est peut-être plus sage : tous les points que tu cites auront probablement fais baisser à nouveau les prix d’ici là.
Il y a sûrement de bonnes opérations à faire dans la rénovation (notamment passoires thermiques) puisque le bien prends de la valeur. Pour le reste, une opération cash à 4% de rendement net c’est clairement pas suffisant et encore moins au regard du temps passé et des risques associé : peu importe la situation du bien et l’attention portée aux dossiers, on n’est pas à l’abri d’un mauvais payeur ou d’un locataire qui te laisse un appart dégueu qu’il te faudra rénover avant de remettre sur le marché.
Après ça dépend aussi de la situation de chacun. Avec des livrets et un PEA remplis jusqu’aux plafonds, des AV bien garnies et une bonne exposition aux actions et aux SCPI, c’est pas déconnant d’aller chercher du locatif même à 4% de rendement : ça reste mieux que l’obligataire / fonds euro et ça permet de diversifier.
Hello @MiXeRy21 J’ai monté une SCI pour acheter l’appartement car je vivais à l’étranger à l’époque et c’était la seule condition du banquier pour obtenir le prêt (pas de revenus en euros etc…). Nous nous sommes rendus compte 1 an plus tard - et donc trop tard - que le notaire avait mal enregistré la SCI et avait opté pour l’IS.
Le comptable et merci à lui ! a réussi à rattraper le coût au niveau des impôts et m’a évité quelques pénalités… Mais il est vrai qu’il faut que je discute avec lui d’une réduction des frais… Pour avoir eu des retours d’amis ayant aussi des biens, et quelque uns dans des SCI à l’IS, les frais comptables payés (87€/mois) semblent être en ligne avec ce qui est demandé d’habitude
Je suis entièrement d’accord avec toi mais je ne suis pas certain que nous allons arriver à un krach immobilier pour autant. Les prix vont sans doute encore baisser à mesure que les taux augmentent et que la demande diminue. Soit les vendeurs devront baisser leurs prix ou bien ils décideront de ne pas vendre tout simplement.
J’ai eu le cas récemment avec un vendeur qui vend un studio de 36m2 dans une commune de l’Essone. Il en demande 200K€. Jusqu’à maintenant, il n’a toujours pas vendu. Entre temps j’ai trouvé un autre bien de la même typologie que le sien que j’ai négocié à un bon prix. La seule différence entre les deux biens est qu’ils sont situés dans des quartiers différents de la même commune. Le sien dans le meilleur quartier le plus recherché et celui pour lequel je suis sous compromis dans le quartier en pleine rénovation. Pour exactement la même typologie de bien (surface équivalente + place de parking + balcon + résidence récente + copropriété moyenne + DPE C, etc.), la différence de prix est de plus de 50K€.
Quand je l’ai recontacté pour lui annoncer que je ne me positionnerai pas sur son bien et que je prendrai l’autre avec plus de 50K€ en moins, il m’a dit qu’il allait sans doute le sortir du marché de la vente et le garder pour le remettre en location et/ou attendre la période des Jeux Olympiques.
Tout dépend du projet et du cash qu’on veut y mettre en apport. Je vais mettre pas mal d’apport sur cette acquisition (entre 40 / 50%) du prix du bien pour aller chercher un autofinancement. Mon objectif va être de me constituer du patrimoine et de rembourser par anticipation le reste du capital emprunté si la stratégie le recommande.
Je préfère un 4% tranquille en me constituant du patrimoine que de m’exposer à certains produits comme les A.V qui peinent à sortir du rendement. La mienne en gestion pilotée est une vraie catastrophe depuis son ouverture en tout cas…
Tu as une explication donnée avec cette augmentation ? Tu as eu des changements de revenus qui l’expliquent ? De ce que j’ai lu, sur l’agglo c’est 7,1% pour tout le monde… Tu me fais peur pour le montant de ma TF qui doit arriver d’ici qqs jours
C’est ça qui est étonnant : regarde son avis de TF, rien n’a bougé dans les taux gérés par la mairie. Et pourtant il a une variation de 70,11% et de 6,59% aux colonnes « Commune » et « TOM »… La base a dû effectivement augmenter de 7,1% mais il a dû passer d’une exonération partielle à 0 exonération pour expliquer cette explosion…
@citronconfit , j’ai demandé aux impots de me fournir les details.
Ce que j’ai du mal à accepter c’est une base à 837€. Donc traduction, ils considerent que la valeur locative du bien est de 837€… Je loue le studio 600€ CC. Je dois donc m’aligner sur leur valeur locative ? Ou c’est moi qui interprete mal le calcul ?
La bas de 837€ est à l’année bien sûr… Donc par mois, ça fait moins de 70€.
Je suppose que ton studio est loué 600€ CC au mois, et non à l’année (Année=7200€ CC)
+3% entre juillet 2022 et juillet 2023 pour l’ensemble de Strasbourg, es-tu si sûr d’encaisser une moins-value dans le cas de la vente ? ça peut peut-être répondre à ton questionnement du moment
Honnêtement je ne pense pas que l’appartement prendra 30% en 30 ans.
Pourtant si je prends la courbe de la valeur de mon apt, sur 25 ans, sa valeur a fait +200% (x3) :
Tu me fais peur pour le montant de ma TF qui doit arriver d’ici qqs jours 
. ils ont peut-etre fait une faute de frappe sur mon avis 
Ou c’est moi qui interprete mal le calcul ?
