Bonsoir,
Sur Nancy centre, le vrai choix n’est pas “F3 vs 2 studios” mais “quelle option me laisse du cash-flow prévisible si l’Airbnb se durcit ou tourne en-dessous des attentes”. Voilà comment je poserais le problème.
D’abord, le cadre local. À Nancy (Grand Nancy), il faut déclarer le meublé de tourisme et obtenir un numéro d’enregistrement à afficher sur l’annonce. La métropole précise aussi que toute location touristique hors résidence principale est soumise à autorisation de changement d’usage : ça ne se traite pas “après coup”. Enfin, taxe de séjour à collecter via la plateforme dédiée. En 2025, la loi a en plus durci le régime (enregistrement, pouvoirs accrus des maires, sanctions relevées). Bref : avant de signer, sécurise ces points en mairie / portail Grand Nancy. 
Côté fiscalité, depuis 2025 le micro-BIC Airbnb est beaucoup moins favorable :
– non classé : abattement 30 % avec plafond 15 000 € de recettes, au-delà tu passes au réel ;
– classé : abattement 50 % avec plafond 77 700 €.
Si tu veux rester au micro sur des recettes plus élevées, le classement meublé de tourisme redevient un vrai sujet. Sinon, passe au réel LMNP pour déduire charges et amortissements (et supporter la tenue comptable). 
Pour trancher F3 vs 2 studios, je raisonnerais en point mort (taux d’occupation qui couvre tout) plutôt qu’en “% de renta” théorique.
1. Liste tes coûts fixes mensuels (hors Airbnb) : crédit, TF/12, assurance PNO, internet/énergie, charges de copro, compta si réel.
2. Calcule ton net par nuit en saisonnier :
net_nuit ≈ ADR × (1 − frais plateforme − gestion) − (ménage / durée moyenne de séjour) − consommables.
– Sur Airbnb, l’hôte paye ~3 % ; ta gestion est 10 % ; le ménage est un coût par séjour (si tu as beaucoup de turnovers, ça pèse). La taxe de séjour est payée par le voyageur, mais tu dois la déclarer/collecter. 
3. Point mort ≈ coûts fixes / (30 × net_nuit). Tu ajoutes une marge de sécurité (saisonnalité, creux d’hiver).
Ce calcul va généralement donner :
• 2 studios → plus de turnovers donc plus de forfaits ménage au prorata des nuits ; tu dupliques le mobilier, l’électroménager et une partie des coûts fixes (deux abonnements internet, etc.). En face, tu diversifies un peu le risque (si un studio est vide, l’autre tourne) et tu captes mieux la demande “courts séjours / 1–2 pax”.
• F3 → ADR/nuit plus élevé, séjours plus longs (ménage dilué), mais moins de profondeur de marché que le studio “standard”. L’avantage, c’est l’option colocation meublée si l’Airbnb se serre (3 chambres = loyer agrégé souvent solide à Nancy, ville étudiante). La coloc bascule en LMNP meublé longue durée avec un cash-flow plus prévisible et sans changement d’usage.
Pour quelqu’un qui veut “un premier bien + option de repli”, un F3 bien pensé (3 vraies chambres, SDB/WC ok, rangements) me paraît plus robuste : tu exploites en saisonnier si tout va bien ; si la mairie serre la vis ou si tes taux d’occupation déçoivent, tu passes en coloc meublée sans changer d’actif. Et tu évites de te retrouver avec deux micro-lots difficiles à basculer. (Vérifie le règlement de copro : certains interdisent la courte durée ; c’est éliminatoire si ton plan A est Airbnb.) 
Deux points techniques à ne pas négliger à l’achat :
– Autorisations : à Nancy, en résidence secondaire/activité dédiée, l’autorisation de changement d’usage peut être requise. Ce n’est pas “optionnel”. Sans autorisation, les sanctions peuvent être salées. 
– Classement / DPE : avec les nouvelles règles, vise un DPE au moins E si tu demandes un changement d’usage maintenant, et D à terme (paliers prévus). Le classement (1–5 étoiles) peut aussi améliorer ton micro-BIC et ton ADR.