Bonjour Ă tous,
Je me pose une question sur ma stratégie d’achat immobilier et aimerais avoir vos avis.
J’habite à Lyon et envisage un premier achat immobilier avec ma conjointe. Nous avons une capacité d’emprunt d’environ 300K€ et 60K€ d’apport (avec un taux d’endettement 33%.)
Nous avons visité plusieurs appartements, mais nous restons hésitants, car nous savons qu’à horizon 2-3 ans, nous souhaiterons nous éloigner de la ville.
Le dilemme est le suivant :
Si nous achetons dès maintenant notre résidence principale avec un taux d’endettement de 33%, nous risquons de nous bloquer pour notre futur achat (nouvelle RP ou locatif)
Serait-il plus judicieux de commencer par un investissement locatif, avant d’acheter notre résidence principale dans 2-3 ans ?
Nos revenus évolueront légèrement, mais sans gros changements à prévoir.
Ma question est donc : quel serait le montant maximum (ou le taux d’endettement idéal) en cas d’achat locatif maintenant afin de préserver notre capacité d’achat pour une future résidence principale ?
Si certains d’entre vous ont été dans cette situation ou ont des conseils à partager, je suis preneur !
Merci d’avance pour vos retours.
Bien Ă vous,
Rdm
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Bonjour @Kevin460 ! Je partage mes premières impressions :
- en immobilier, 2 - 3 ans est un horizon relativement court et il est toujours préférable (pour un premier investissement et quand possible) de ne pas se mettre au maximum de l’endettement. Une période de 3 ans ne laisse pas le temps d’amortir les coûts d’achats (frais de mutation, rémunération notaire), taxes locales (TF), éventuels travaux etc ;
- pour un achat locatif, c’est possible mais comme tu l’indiques, cela viendra réduire ta capacité d’emprunt. Le cash flow est rarement positif dans les premières années ; et pour l’obtention d’un nouveau crédit, la banque prendra en compte seulement 75% des revenus locatifs (tenant compte de la vacance locative).
Puisque tu indiques vouloir t’engager dans un projet RP, je conseillerais :
- de conserver ce projet pour 2 - 3 ans (quand tu souhaiteras t’éloigner le Lyon) ;
- de « faire travailler » tes 60K d’apport sur des supports accessibles, et ajuster le montant à mettre le montant venu (plus l’apport est important, plus le coût du crédit sera sensiblement réduit). Compte tenu des taux actuels, ce n’est pas négligeable.
Encore une fois, ce n’est qu’une piste 
(se basant sur l’objectif court terme d’acquisition RP).
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D’accord avec toi.
Plusieurs amis se posaient la même question et puis assez svt l’achat de la RP se fait plus tôt que prévu et on est bien à 30% d’endettement.
Ca ne sert à rien d’acheter maintenant pr vendre dans 3 ans car ce sera une perte d’argent tout simplement.
Pas suffisamment de surface financière pour conserver le bien et louer dans 3 ans en parallèle d’un autre crédit.
Acheter du locatif c’est empiéter sur sa capacité d’endettement et peut-être renoncer à des biens coup de coeur.
Des fois c’est embêtant à entendre mais patienter est la meilleure des choses à faire, il faut privilégier l’investissement financier peu risqué en vue du projet immo. Les objectifs de vie restent le plus important.
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Merci pour les conseils !
Après il y a d’autre possibilité,
Acheter un bâtiment ou maison pour faire des appartements,
(Exemple bâtiment avec 4 apparts)
Tu rénove 1 appart puis tu utilise en RP, puis tu rénove les 3 autres et met à louer, ça te permettra, si bien gérez, d’avoir le crédit donc ta RP financer par les loyers, une fois que tu veux bouger,… Tu peux revendre ou garder pour mettre les 4 en locatifs en fonction de si tu veux avoir un gros billet d’un coup ou un peu tout les mois…
Après effectivement si c’est pour 2/3 ce genre de projets est compliqué parce que le temps de travaux, locations,… Il te faudra plus de temps pour être réellement rentable, sauf si vous tombez sur une bonne affaire
Salut, je ne sais aps si c est la normalité, mais ma banque retient 90% des revenus locatifs ce qui fait une bonne diff pour al capacité d’endettement
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bonjour @Guillaume107
peux-tu me donner le nom de ta banque ?
J’ai un taux d’endettement déjà en partie utilisé pour du locatif et je cherche à changer de RP, ça pourrait bien m’aider…
Bonne journée
Thomas
Salut, je suis a la banque populaire en ile de france, la BRED
