Bonjour à tous, je me permets d’apporter mon point de vue dans cette discussion
@tristan44, tu as bien fait de recadrer, parce qu’il y a deux sujets qui se mélangent dans le fil : 1) les galères classiques de l’indivision, 2) la question précise “est ce que je peux tout mettre sur ma liasse LMNP existante”. Les deux se croisent, mais ce n’est pas la même chose.
Sur le fond, l’idée de @Mathieu185 “vous êtes pacsés donc déclaration commune, donc pas de souci” est vraie pour l’impôt du foyer, mais ça ne règle pas la cohérence de l’activité. Un avis d’imposition commun ne change pas les droits de propriété. Le bien en indivision reste juridiquement détenu à 50 50, et en LMNP au réel, le résultat fiscal est censé suivre cette réalité : recettes, charges, amortissements, tout doit être ventilé au prorata. Si tu fais porter 100% du bien du couple par ton EI alors que tu n’en détiens que 50%, tu crées un décalage entre la compta fiscale et l’acte notarié. C’est ça, le “pas clean” dont parle @Rewol, plus que le fait d’être en indivision en soi.
Sur ta question “quand tu dis que je serais seul à payer des impôts, mais ça ira sur notre avis commun, c’est exact ?” Oui, l’impôt final est calculé au niveau du foyer si vous déclarez ensemble. Mais non, ça ne veut pas dire que tu peux tout déclarer à ton nom sans conséquence. Déjà parce que tu peux vous faire perdre une répartition correcte des déficits et des amortissements, et ensuite parce que le jour où votre situation change, tu te retrouves avec un historique fiscal qui ne colle pas à la propriété.
Sur “en quoi une vente forcerait à reconstruire une compta, c’est le boulot du comptable de calculer l’amortissement de chaque bien séparément, non ?” En LMNP réel, ton comptable calcule déjà des amortissements par bien, oui. Mais si le bien indivis a été logé dans une compta EI comme si tu étais seul exploitant, le problème n’est pas le calcul technique, c’est l’attribution. Si demain vous vendez le bien indivis, ou si vous décidez de le basculer dans une SCI, ou même si vous voulez juste remettre propre, il faudra être capable de sortir une piste d’audit cohérente : qui a déclaré quoi, qui a amorti quoi, qui a supporté quelles charges, et comment le résultat a été réparti entre vous. Là , tu peux te retrouver à devoir refaire une ventilation “comme si” depuis l’origine.
Sur le point “est ce un problème de se déclarer seul exploitant mais de toucher les revenus sur un compte commun ?” Là , @Rewol a raison : le compte bancaire n’est pas le cœur du sujet. Recevoir les loyers sur un compte commun n’est pas un problème en soi. C’est plutôt une question de propreté de gestion et de facilité comptable. Le fisc regarde d’abord la cohérence juridique et fiscale, pas l’IBAN.
Sur “est ce que les comptables compliquent parce qu’ils veulent être payés à faire du travail simple ?” Parfois oui, mais ici leur gêne est compréhensible : ils engagent leur responsabilité sur une liasse fiscale, et ton montage repose sur une zone grise de cohérence entre détention et exploitation. Un comptable prudent n’aime pas les dossiers où un déclarant amortit et déduit à 100% un actif qu’il ne possède qu’à 50%.
Pour finir, si tu veux une marche à suivre claire, voilà comment je procéderais à ta place sans te fabriquer des problèmes pour 300 € de compta. Tu gardes ton EI actuelle pour tes deux biens détenus à 100% et tu n’y touches pas. Tu crées une exploitation LMNP spécifique au bien en indivision, avec un numéro dédié, et une liasse séparée où tu ventiles tout à 50 50 entre toi et ta compagne, y compris les amortissements. Tu ouvres un compte bancaire dédié à ce bien si tu veux simplifier la vie du comptable, même un truc basique suffit. Et si ton horizon est vraiment de basculer en SCI ensuite, tu auras au moins un historique propre par bien, ce qui rend la bascule beaucoup plus simple à justifier et à reprendre.
beaucoup de frais, pas optimal
