Lmnp ==> SCi/SARL

Immobilier 🏠
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Bonjour la commu !

j ai acheté avec ma femme l année derniere 2 appartement que je loue en lmnp.

Ayant envie de continuer dans l immo je me pose la question si il n est pas préférable de faire cela en societe , type sci is ou sarl.

En demandant au notaire il serait possible de transferer le titre de propriété des appartements sur une société moyennant un 1% de la valeur des appartements.

En revanche nous avons contracté un pret pour les 2 apparts .

Est ce possible de transferer le pret a la société ?
Est ce interessant de faire tout ca ?

L idee de la societe est de pouvoir passer ce fameux taux d endettement (si possible)

Merci pour votre retour

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Bonjour,

Il faut voir cela avec la banque émettrice du prêt s’il y a une clause de transfert du titulaire.

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Merci pour le conseil sur la clause , je vais verifier cela .

Si oui est ce viable de faire ce genre d operation de ramener les biens acquis en non propre pour les mettre en société ?
Merci en tout cas

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Bonjour,

A vérifier avec votre notaire mais pour transférer un bien en nom propre vers une société, il faut le faire racheter par la société en question soit un nouveau crédit, de nouveau frais de notaire. Le mieux serait de garder vos bien en nom propre et d’en racheter en sci.

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Il me semble que cela s’appelle une OBO et que le cout n’est pas faible car il faut passer à nouveau par la case notaire… donc je ne vois pas pourquoi on vous a annoncé 1% !
Et concernant le taux d’endettement c’est un faux problème car la capacité d’endettement des associés sera vérifiée.
Donc pour moi c’est le genre d’opération qui ne sert à rien. Le seul intérêt est de conserver une TMI faible pour ne pas avoir de revenus fonciers qui rentrent et d’être taxé sur l’IS plus favorable, mais il restera la friction fiscale entre la société et vous dès l’instant ou vous voudrez vous rémunérer.
Bref pour moi ce sont des montages qui génèrent plus que d’économies.

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Très bien merci pour vos retours .

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Avant toute chose, il est essentiel de vérifier les clauses des prêts immobiliers en cours. Certaines peuvent limiter, voire interdire, le transfert de propriété vers une société (SCI notamment).

Apport à une SCI : possible, mais encadré
Oui, vous pouvez apporter vos biens à une SCI. Toutefois, cela nécessite l’intervention d’un commissaire aux apports, désigné en lien avec votre expert-comptable. Ce professionnel sera chargé d’évaluer la valeur des biens apportés, afin de déterminer le capital social de la SCI.

Il ne s’agit pas ici d’un rachat de biens (type OBO), mais bien d’un apport en nature. Cela évite donc une revente, mais implique tout de même certains frais.

Droits de mutation : généralement 5 % de la valeur du bien apporté,
Honoraires du commissaire aux apports,
Frais notariés éventuels, selon la nature de l’apport et la structure juridique choisie.

L’apport des biens dans la SCI ne supprime pas l’endettement. Sauf à obtenir un accord explicite de la banque, vous resterez caution personnelle des emprunts liés aux biens.

Il est important de réfléchir à vos objectifs patrimoniaux et fiscaux :
Souhaitez-vous percevoir des dividendes ?
Constituer un parc immobilier en vue de la transmission/succession ?
Devenir gérant de vos biens à temps plein et vous verser une rémunération ?

Chaque objectif peut orienter vers des structures différentes. Une SCI et une SARL n’ont pas les mêmes finalités ni les mêmes règles fiscales/sociales.

Je vous recommande vivement d’en discuter avec un expert-comptable et/ou votre notaire, afin de structurer votre projet dans de bonnes conditions.
Attention aux forums, où circulent souvent des informations incomplètes voire contradictoires.

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