Bjr à tous les investisseurs,
quelqu’un a déjà eu une experience bonne ou moins bonne avec le marché secondaire des SCPI type 2nd market ?
ça me parait intéressant sur le papier pour acheter des SCPI déjà établi comme Corum ou d’autres ?
qu’en dites vous ?
Bonjour,
Le marché secondaire s’applique surtout aux anciennes SCPI à capital fixe. Certaines SCPI ont souffert ces dernières années et offrent une décote importante sur le marché secondaire et pas toujours du fait d’actifs désuets. Il y a un côté spéculatif plus important et vous ne serez pas sur les SCPI les plus tendances du moment.
J’ai par exemple en tête une SCPI résidentielle principalement sur de l’immobilier parisien avec environ 40% de décote sur le secondaire. L’objectif ici n’est pas le rendement mais la plus value. En cas de retour à la normale, ce pourrait être une belle opération car je doute que du résidentiel parisien puisse perdre 40% de sa valeur si facilement.
Pour les SCPI en difficulté avec en caricaturant des immeubles de bureau à côté du périph, je reste d’avis de patienter un peu car je ne suis pas certain que le creux ait encore été atteint. Quoiqu’il en soit cela reste très spéculatif à ce stade.
A+
Alexandre
Juste pour nuancer le truc sur le résidentiel parisien : oui les fondamentaux sont là (peu de foncier disponible, forte demande), mais une SCPI à capital fixe avec 40% de décote c’est pas forcément que le marché anticipe une baisse des actifs. Ça peut être une liquidité quasi nulle du véhicule, des frais historiques élevés, ou une gestion qui n’a pas suivi. La décote peut se refermer, ou rester là pendant 10 ans si personne n’achète les parts au secondaire.
Pour de l’immo résidentiel parisien avec levier j’ai une préférence pour le physique, même si l’accès est plus contraignant. Mais je comprends l’attrait de la thèse value si on a le bon véhicule et l’horizon long.
concernant 2nd Market - j’essaye de bazarder des parts de PFO2 dessus, en parallèle du marché secondaire interne organisé par la société de gestion.
j’avais regardé vendremascpi.com mais cela ne m’avait pas convaincu (je ne sais plus pourquoi)
au final, je pense que je vais rester collé pire que les parts SP de Multibonds …
j’espère sortir le plus rapidement possible, même avec décote et ne plus jamais revenir sur cette classe d’actif
Franchement quand je vois que Primovie est à 54,90€ prix acquéreur sur le march secondaire et que ça risque de baisser encore, je trouve ça fou. Ca fait quasiment 12,75% de taux de distribution avec un potentiel fou de hausse de prix de part dans quelques années. Certes la SCPI n’est pas incroyable mais à part la poche bureau, ils ont des loyers assurés sur 10 ans avec leurs baux actuels. J’y vois quand même une sacré opportunité.
Bref, je plains vraiment ceux qui sont obligés de sortir maintenant et qui doivent brader. Ce problème de liquidité de la SCPI ça rend fou quand même…
Le calcul du 12,75% part sur quoi exactement ? Le dividende de l’année passée divisé par 54,90€ ? Faut vérifier si le dividende lui-même n’a pas été réduit et ce qu’anticipe la société de gestion pour les prochains exercices. Sur le bureau parisien prime, je suis pas totalement négatif, mais Primovie c’est pas que du prime, et les prochains cycles de renégociation de baux vont donner le vrai niveau des loyers. Les baux 10 ans c’est rassurant mais quand ils arrivent à terme, les locataires rebattent les cartes. En tout cas t’as raison sur la liquidité, c’est clairement le talon d’Achille des SCPI capital fixe, et ça peut rester bloqué longtemps.
Oui ça se base sur le loyer de cette année prévisionnel à 7€/part. Je ne dis pas que c’est l’investissement le plus intelligent mais ça peut sembler cohérent dans le cadre d’une stratégie très long terme si tu es ok avec le fait de bloquer ton argent potentiellement jusqu’à ta mort.
Sur la santé, je pense que c’est un peu différent que du bureau. Sur un hopital ou un EPHAD tu ne vas pas déménager comme tu le fais sur un bureau. Je trouve que la thèse de la santé vaudra encore certainement pendant un petit moment. De 2030 à 2050 il y aura un pression maximale sur les besoins de lits et de soins médicalisés avec la génération des baby boomers. Il y aura certainement un déclin ensuite.
Après à quel moment le marché commencera à intégrer la fin de vie utile des actifs face à la falaise démographique de 2050, c’est ma grande question.
Concernant les emprunts, j’espère que la stratégie de désendettement portera un jour ses fruits et que les taux ne resteront pas à ce niveau à vie mais bon…