Bonjour,
J’ai fait l’acquisition d’un bien Ehpad en LMNP en 2017. Ce bien est géré par la société privée Médicharme. Tout allait bien depuis l’achat mais jai reçu un email ce jour stipulant que Médicharme rencontre des difficultés financières et n’a pas pu payer les derniers loyers.
Le groupe Médicharme a lancé un appel d’offres auprès de l’ensemble des acteurs susceptibles de
formuler des propositions d’acquisition des actions ou des actifs du groupe Médicharme et
de ses filiales.
Ils ont reçu des offres mais celles ci offres sont toutes assorties de nombreuses conditions suspensives, et en particulier à la condition suspensive d’acceptation par les bailleurs d’une réduction de loyers dans une proportion à déterminer par rapport à la situation propre à chaque EHPAD, a
minima de 20 % outre la modification des termes des baux souhaitée par certains candidats.
Une visio conférence est prévu Jeudi Prochain. J’aimerais savoir si des personnes sont aussi affectées et aimerais avoir des retours d’experience.
Le système actuel de financement des EHPAD est intenable et conduit structurellement à un déficit de ces établissements.
A tel point, que des structures d’EHPAD publiques (!) se questionnent sur la pertinence de fermer leur établissements …
C’est le coup classique du LMNP géré. Quand c’est pas les Ehpad, c’est les résidences tourisme. Tu as plein de documentation sur le net sur cette fragilité structurelle et sur la dépendance au gestionnaire dans ce cas d’investissement. Pour toi c’est un peu tard, mais pour les autres, mieux vaut s’en tenir éloigné…
Je suis dans le même cas que toi, confcall ce soir, Ehpad en Ardèche.
Ça va piquer…
Dommage que le site ne permette pas de communiquer en MP entre membres, ça aurait été pratique.
C’est tout à fait normal, généralement cette demande de ristourne arrive à l’échéance du bail initial et vu que c’est un bail commercial, vous ne pouvez pas le résilier sans payer des indemnités.
Tous ces montages sont plus que pourris.
Hello, je rebondis sur ton commentaire parce que je suis justement entrain de regarder pour faire un premier achat immo en lmnp bail commercial.
Quels sont les gestionnaire à éviter / ou on peut aller les « yeux fermés » (ou presque)? Je pense qu’il y a quand même de bonnes offres et que tout n’est pas à jeter la dedans ?!?
Je trouve que c’est très très peu documenté comme type de placement, t’as des sites où tu regardes pour avoir ces infos ??
Merci !
bail commercial = la carotte assurée, ça se termine toujours mal, au moment de renouvellement du bail ( parfois avant, quand le gestionnaire fait faillite ).
… Tu es habitué de ce type de bien/ travail dans le secteur ?
Je veux bien croire que il y a des gestionnaires nuls a chier, qui font les choses mal etc, mais de la a dire que c’est tout le temps de la merde…
En soit quand tu fais toi meme les choses, tu peux avoir de la vacance locative, autant de soucis de travaux etc, vu le nombre de résidence, si rien ne tenait, y en aurait plus tu ne penses pas ?
Apres je veux bien te croire, mais j’ai l’impression que tu as plus un avis tranché et pas très objectif (peut etre une mauvaise experience ?). A mon avis y a effectivement bcp de bien à chier, certains pas très rentables et certains bons bien. Le tout étant de bien se renseigner et prendre le temps pour prendre quelque chose de qualité mais comme partout dans l’immo, non ?
Sinon tu recommandes quoi alors ? Perso à part un LMNP avec une agence (niveau rendement je pense t’es en dessous sauf si tu fais avec travaux etc ?) ou bien SCPI… (mieux ?)
merci
Jusque là je n’avais eu aucun souci avec le gestionnaire commercial et avais meme eu des augmentations de loyer depuis mon acquisition en 2017. Disons que la crise Covid et Orpéa n’a pas aidé …
J’avais fait cet investissement dans un souci de diversification et aussi de rentrer d’argent pour mon profil de résidant non fiscal en France. Curieux de savoir quel placement tu recommanderais aujourd’hui?
Dans le même cas de figure que @Romain_L@Jany, je ne sais pas trop quoi faire maintenant de ce placement, soit le garder en espérant de possibles jours meilleurs, soit le revendre à perte…
Attendre en attendant des jours meilleurs mais oui, je songe de mon côté à la revente.
Ayant été très impliqué dans la reprise d’un repreneur ( activation de la sphère politique locale, discussion avec un repreneur, accès dans le détail à un des dossiers de reprise, analyse de la décomposition du modèle etc ).
J’en viens à la conclusion que quelque soit la qualité du repreneur, le BP n’offre pas suffisamment de sécurité et le rapport de force est à notre désavantage car les autorisations ARS sont attribuées à l’exploitant sur une zone géographique et non à l’établissement.
C’est tout sauf un investissement safe. Par définition ce type d’invest est sur la très longue route et il y a de mon point de vue trop de zones de danger en notre défaveur.
Les nouvelles conditions sont à -25% pour ma résidence, illusoire de croire que cela pourra être réévalué décemment au renouvellement du bail.
Là c’est dos rond puis revente quand ce segment sera moins malmené qu’actuellement
Le carottage n’a pas de limite dans le business des EHPAD vendus « clé en main » aux « investisseurs ».
La chambre qu’il possède dans le « Bellerive », une ancienne résidence médicalisée désormais inoccupée, est vide.
L’entreprise n’est pourtant pas partie bien loin. Elle a jeté son dévolu sur un établissement neuf, à quelques rues de là, et dans lequel elle a déménagé les 79 résidents,
Pour ma part cela devrait être -35% à priori, certains seraient à -50% et d’autres n’ont pas trouvés de repreneurs, je ne sais même pas comment cela se passe dans ce cas là. (vous avez des infos ?)
La qualité du repreneur est un plus, mais rien n’oblige un groupe à garder un établissement déficitaire par la suite.
(La réputation de certains repreneurs fait un peu peur)
Le bailleur est clairement la variable d’ajustement (le personnel qualifié est déjà compliqué à trouver ils ne vont pas baisser leurs salaires), ils ne peuvent pas augmenter le prix des chambres (du moins en cours de contrat) et les charges fixes ne sont par définition pas forcement négociables et fortement à la hausse ces derniers temps…
Après les établissements publiques sont en grande difficultés également.
Pour autant on ne peut pas se passer de ces établissements et la population vieillissante ne va pas arranger les choses.
Que va t’il se passer si il y a un désintérêt et désinvestissement des bailleurs (tout le système repose en grande partie sur nous)?
La période étant de moins en moins propice aux aides de l’état.(vont ils (allons nous)avoir le choix)
Hello, tous les Ehpad trouveront un repreneur. Le -35% est le worst case.90% sont sur le -25%. Il y a eu du -50 % mais ces repreneurs ont été écartés ou ne seront pas retenus : j’étais à l’audience et visiblement tout sera repris par l’un des deux consortiums sauf la résidence d’Antraigues (qui a 2 bons repreneurs en lice).
Pour info, le sujet du système qui repose sur nous est très relatif, seuls 31% des ehpad sont privés, le reste est majoritairement public pour moitié et 24% en associatif ( plutôt mieux gérés par ailleurs pour ces derniers).
Le sujet est bien la pérennité du modèle privé bailleur avec des chambres au loyer cher car acheté cher (120 k une chambre de 20 m2 dans la pampa), les promoteurs et commercialisateurs se sont gavés. Cette charge pour l’exploitant est tenable que si tout se passe bien (taux d’occupation, dotations ARS et département, non inflation des coûts). Si un seul truc déraille le modèle est structurellement fragile.
