Bonjour à tous, je me permets d’exposer ma situation afin de vous demander conseil.
Ma situation est la suivante : mes parents sont en procédure de divorce et la maison familiale sera prochainement vendue. Mes 2 parents doivent ainsi chacun se relocaliser dans une ville voisine, accompagnés du cash obtenu suite à la vente du bien, afin d’acheter. Ma mère n’a pas de situation stable, aucun propriétaire ne veut lui louer et une très mauvaise relation avec sa banque. De fait, je crains qu’aucun organisme financier ne veuille la suivre dans un projet immo et qu’elle ne puisse se loger décemment. Je m’interroge sur la pertinence d’une éventuelle intervention de ma part, les avantages et risques associés.
Ainsi, je suis à la recherche de conseils concernant la faisabilité des scénarios que j’ai imaginé, voire de toutes nouvelles propositions. J’en serais extrêmement reconnaissant. Voici davantage de détails :
Mère
Situation : + 50 ans, divorcée, souhaite acheter une résidence principale en Bretagne
Liquidités disponibles après vente RP : 70 000 €, pas de dettes à ma connaissance
Revenus : Oscille entre CDD et chômage. Revenus moyens 1 500 € nets/mois, instables
Objectif : Acheter un logement décent ; budget total envisagé 120 000 à 170 000 €.
Problématique : Profil bancaire fragile (s’est faite expulser de sa banque régionale)
Moi
Situation : 24 ans, Master Finance + Master 2 en école de commerce (une des 3 parisiennes). Contrat en alternance chez un leader du luxe (~1500€nets/mois) + micro-entreprise (~250€nets/mois)
Liquidités disponibles : 5 000 € sur le compte chèque de ma banque régionale (et 25 000€ bloqués), pas de dette
Objectifs : Préserver la capacité d’emprunt pour un futur investissement locatif d’ici 2 ans, probablement via SCI avec un associé.
Le premier scénario consiste en un achat en nom propre par ma mère, qui assumerait seule le financement, en mobilisant son apport de 70 000 € et en sollicitant un crédit complémentaire compris entre 50 000 et 100 000 €. Ici, je n’interviens pas. La principale limite réside dans la capacité de financement de ma mère seule, compte tenu de la nature instable de ses revenus, ainsi que la fragilité de son dossier. Ici, sans être engagé, je contribuerais à renforcer la crédibilité globale du projet par la présentation de mon profil et ma trajectoire ascendante. J’insisterais sur mon apport informel à travers le soutien de la gestion des dépenses et je mentionnerais mes projets de crédits immobiliers à venir.
Le second scénario repose sur la création d’une SCI imposée à l’IR, entre ma mère et moi. Elle apporterait 70 000 € au capital, tandis que je participerais symboliquement à hauteur d’environ 5 000 €. La répartition du capital serait structurée autour d’une majorité de parts pour ma mère (90 à 95 %) et d’une minorité résiduelle pour moi (5 à 10 %). La SCI solliciterait ensuite un prêt pour compléter le financement de la RP. Cela permettrait de contourner les limites causées par le dossier de ma mère. Cependant, je sais que les banques exigent quasi systématiquement que tous les associés se portent cautions solidaires du prêt. Ainsi, même avec une détention très faible, je serais juridiquement engagé pour l’intégralité du crédit et amputerais mon taux d’endettement pour mes projets à venir.
Je vous remercie par avance pour vos remarques et/ou conseils, le sujet est plutôt déstructuré et c’est pour cela que je cherche à croiser plusieurs hypothèses.
AMA, c’est dans des cas difficiles comme ça qu’un courtier peut éventuellement être intéressant. En tout cas, tu ne peux pas savoir à l’avance si aucune banque ne lui prêtera de l’argent, faut prendre le temps d’aller les démarcher.
Et aussi, peut-être privilégier l’achat d’une RP avec qqs travaux non-urgents, c’est moins cher à l’achat et tu peux étaler les dépenses d’amélioration dans le temps.
Hello, excellentes remarques et je t’en remercie.
J’avais filtré mes recherches sur les notaires spé conseil patrimonial, le rôle de courtier m’étant encore assez étranger. Je vais ajouter cela à ma liste !
Merci pour l’idée de l’étalement des dépenses, je n’y avais pas pensé.
L’urgence c’est d’avoir un logement, un achat prend du temps (2 mois mini après signature) et un achat dans l’urgence peut se traduire par des gros impacts. C’est peut être déjà fait mais se rapprocher de l’ADIL ou d’action logement.
Voir visale pour avoir une caution elle semble éligible
Hello Marc, merci pour ces renseignements, j’ai regardé de plus près ces organismes et ils seront en effet très utiles pour faciliter la recherche de biens en location. Un grand merci.
c’est très sympa d’essayer de sortir ta maman de sa situation, on ferait tous de même je pense.
Il n’y a pas malheureusement de bonnes solutions, mais essayons de lister les moins pires…
Ton idée de sci avec maman est envisageable, mais tu as toi même definis les limites.
L’achat en nom propre peut s’envisager, il faut donc comme l’a mentionné « citronconfit » faire des devis, aller voir plusieurs banques et ne pas partir défaitiste tant que tu n’as pas de refus concret.
Une troisième hypothèse : monte une sci sans ta mamam (ou 1%). Quel est l’interet qu’elle soit à 90%? Elle te donne les 70k et tu empruntes la difference et tu lui loues simplement. Elle touchera peut-être des apl et tu lui fais un petit loyer.
Avantages : simple, anticipation de la succession (mais maman est tres jeune…), l’emprunt ne tient pas compte de sa situation (et donc uniquement de la tienne…), si la sci avec cet apport est en cash flow positif, ca peut te servir de tremplin pour enchaîner d’autres opérations.
Inconvénients : maman doit te faire confiance pour les 70k. Si plus tard, elle veut changer d’endroit ou ephad, vaut vendre et lui rendre… ta mère se retrouve sans sous (mais avec un proprio sympa). Si l’opération n’est pas positive, elle pourrait impacter ta propre capacité d’emprunt.
Bien entendu, faut vérifier la situation globale, entre autres, avec les autres héritiers (enfant unique ??).
j’espère t’avoir aidé avec ces quelques pistes de réflexion.
Je me trompe peut-être mais il me semble que quand tu loues à tes ascendants ou descendants, ça annule les droits aux APL. Et tu n’as pas le droit de louer en dehors du marché sous peine de redressement fiscal. Tu peux lui appliquer le loyer du marché et lui rendre une partie en cash mais tu vas continuer de payer des impôts sur 100% des revenus fonciers…
Elle ne me semble pas en mesure d’acheter et perso oui, je demande de l’aide à mes enfants, si je n’ai pas le choix, mais pas si je peux louer juste parce que « j’ai envie » d’acheter ça non ; partir en location et après 1-2 ans de CDI elle pourra reprendre le projet en main.
Si tu veux l’aider, tu peux l’aider financièrement sauf si t’es prêt à tout dévouer: t’as 24 ans, on pourrait te proposer un job qui tu veux accepter loin, tu pourrais vouloir être en couple et acheter une RP, etc. : si tu t’engages sur un crédit immo ton taux d’endettement sera impacté.
Un grand merci pour ta réponse et particulièrement ta 3e hypothèse. J’y avais brièvement pensé mais le flou concernant les APL et le « remboursement » des 70k posent problème. Peut-être imaginer une sorte de remboursement étalé à travers un loyer très bas compensatoire ? Ou un remboursement de compte courant d’associé ? A voir comment cela impacterait le cashflow pour la capacité d’emprunt.
Ravi que tu m’aies donné matière pour explorer davantage cette piste, merci pour cette aide.
Salut Alessandro,
Très bonne remarques que je partage, c’est un sacrifice qui pourrait être évité grâce à davantage de temps et amputer le levier de mes opérations à venir.
Je lui en parlerai, si elle reste rationnelle et stabilise sa situation à terme ça peut effectivement le faire sans que j’intervienne.
merci pour cette importante precision, je l’ignorais… donc pas d’apl, balot !!!
Pour le loyer, il faut rester en effet dans les clous.
J’ai loué pdt 5 ans un appart à la belle maman de mon frère, dans une situation identique, un appart à 500€ au lieu de 800… que j’ai finis par revendre car ça impactais trop le cash flow de ma sci…
Dernière hypothèse, qu’elle demenage dans une campagne bcp moins chère, et c’est ce qu’a fini par faire la belle mère, faute de loyers décents, de bailleurs acceptant de louer à ce profil…