Bonjour Ă tous,
Proprio de ma RP (T3 de 67m² sur Bordeaux), un changement de vie (rupture + nouvelle rencontre depuis 2 ans) fait que je vais devoir louer ou me séparer de mon bien.
Acheté 265k en 2018 (80k d’apports), valeur du marché 240/260k net vendeur aujourd’hui (donc vente = récupérer mon apport en gros, pas/peu de plus value).
Valeur locative : environ 850€ de loyer + 150€ de charge, soit 12000 CC, environ 1300€ de taxe foncière pour 1000€ annuel d’agence + GLI.
Le pret me coute 800€ / mois, il me reste 155k à rembourser.
En comptant sur le micro foncier (car 30% > aux charges que je peux déduire), je tombe sur environ 530/550€ de revenus aprés impots, soit un bon 300/400€ d’effort d’épargne.
Je suis assez perdu je dois avouer … l’impression que ca va peser sur mon budget et + être un boulet qu’autre chose non cet appartement ?
Merci d’avance !
Si tu enlèves les frais de vente (agence immo), tes frais de notaires (à l’achat) et le coût de ton emprunt, tu es clairement dans une opération (très) négative.
Pour la partie effort d’épargne, tu négliges également des tas de choses : le moment où l’appartement ne sera pas occupé, la gestion administrative externe, l’entretien courant, les grands travaux de la copropriété, etc.
Tu devrais déjà mettre ça en perspective dans un tableur car là j’ai l’impression que ton approche est très naïve avec un scénario idyllique.
Pour le reste, d’autres membres plus expérimentés risqueront de mieux te renseigner.
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Pour les 265k, c’etait du neuf, donc frais agence déja compris, notaire à 8k€ de souvenir. Donc oui 275k en arrondissant, taux a 0.9% sur 25 ans (en 6 ans j’ai remboursé quasi 40k du capital emprunté).
Pour le locatif, a priori la vacance locative est quasi nulle dans la région, avec une forte tension sur les logement non meublé (les LMNP eux par contre inonde le marché).
Je suis justement preneur de conseils 
Hello,
un changement de vie (rupture + nouvelle rencontre depuis 2 ans)
Personellement parlant : c’est sain de tourner la page, si tu l’as acheté avec ton ex compagne que le bien est un boulet cela peut être une source de tension.
Financièrement parlant, si tu le vend attention à la TVA que tu devras peut être payer si tu as bénéficié d’une TVA réduite à l’achat (il me semble que tu rentres dans les clous pour ne pas payer
environ 850€ de loyer + 150€ de charge,
Les 150€ de charge sont neutre du point de vue du proprio. C’est juste une avance ou un remboursement de frais que tu as eu (exemple les ordures ménagères, certaines charges de copro etc.).
Les RP transformé en location sont rarement de bonnes idées, ca limite aussi ta capa d’emprunt pour ta future RP. AUtre choses si tu vends, dans deux ans tu seras considéré primo accédant.
J’avais acheté seul donc de ce point de vue la (mon ex) c’est ok.
Pas de TVA réduite.
Par contre les 2 ans de primo accédant sont effectivement un super argument en faveur d’une vente.
Merci pour ton retour
Depuis 2008 l’immobilier ne suis même pas l’inflation voir moins valu comme toi sûrement avec un programme neuf?!
Ne t’emmerde pas avec des locations ce n’est pas rentable et très chronophage.
Ceux qui trouvent une rentabilité dans l’immobilier soit ne savent pas compter soit leur père est artisan.
Hello,
Mon avis ne sera pas aussi tranché que Jean Marie, mon premier appartement qui était donc ma RP est maintenant en location. Mais c’était de l’ancien, dans une ville moyenne, acheté pas cher et déjà complètement retapé, et aujourd’hui très bien loué (110k€ en 2020, loué 690€/mois HC, cash-flow nul en LMNP).
En revanche, 400€/mois de cash-flow est basé sur une estimation optimiste (pas de travaux à prévoir ni vacances locative) et pourtant il est assez important. Calcule ton effort d’épargne placé sur cet appartement versus ce que ça pourrait te rapporter investi ailleurs et compare.
Et si revends et que tu fais une opération négative, dis toi que c’est comme si tu avais payé un loyer… Au mieux tu auras vécu avec un toit sur la tête gratuitement si tu retombes sur tes pieds.
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Exact avec les loyer ‹ économisés › durant 7 ans il est même largement gagnant.
7.5% brut est un très bon rendement pour de l’immobilier, dans mon bled (frontière suisse) c’est autour de 4/5%. Après comment calculer le net? pas d’impayé, pas de dégradation, pas d’entretiens, pas de taxe foncière, pas de frais d’agence et assurance, pas de rénovation quant le logement a 40/50 ans (en 2025 compter 1000/1500€ du m2), imposition peu avantageuse sauf LMNP (enfin ca c’était avant) … c’est là que les calculs deviennent fantaisiste.
Les SCPI font 5/6% net avant impôt avec une imposition avantageuse en AV ou mieux SCPI Europe en gestion passive comme le MSCI World juste a regarder la courbe de temps en temps et encore c’est facultatif.
Hasard ou intentionnel : les SCPI on peut voir pas du tout de résidentielle.