Je me permets de vous écrire car je suis un peu bloqué dans mon projet immobilier et j’aimerais recueillir vos avis.
Ma situation personnelle
31 ans (32 bientôt)
Célibataire
En île de France ( Banlieue parisienne )
Contractuel en CDI dans la fonction publique
Salaire : 36 000 € brut / an (~2 300 € net / mois)
Objectif: Cherche à acheter un F2 idéalement en île de France proche Paris ou pas très loin en transport en commun.
Mon patrimoine
Patrimoine brut : 211 311 €
Patrimoine net : 109 837 €
Actions : 87 347 €
Compte courant/épargne dispo : 28 926 €
Prêt SCPI : 104 519 € (souscrit fin 2023, avec 6 mois de différé, mensualité actuelle 601 €/mois)
Ma problématique
J’ai pris rendez-vous avec la Banque Postale pour un financement immobilier (résidence principale). Malheureusement, ma conseillère a refusé le prêt, estimant que je n’ai pas assez de capacité d’emprunt à cause du prêt SCPI en cours. Elle ne m’a proposé aucune solution alternative.
Mes questions
Quelles sont, selon vous, les options réalistes dans ma situation ?
Est-il envisageable de renégocier ou réaménager mon prêt SCPI pour baisser la mensualité ?
Dois-je consulter d’autres banques ou passer par un courtier (peut-être plus ouvert avec un profil fonction publique) ?
Vaut-il mieux patienter quelques années pour que ma situation se stabilise avant de relancer un projet immobilier ?
Je souhaite vraiment sortir du domicile familial et avancer vers plus d’indépendance, mais je ne sais pas quelle stratégie adopter dans l’immédiat.
Merci beaucoup d’avance pour vos retours et vos conseils
Tes SCPI sont achetées en nue propriété ?
Parce que si tu touches les loyers, elle devrait prendre en compte certes la mensualité de ton prêt, mais également les revenus de tes parts de SCPI afin de compenser quand même.
Merci @Samus pour ton retour.
Non, ce n’est pas en nue-propriété : je perçois bien des loyers chaque trimestre.
La Banque Postale ne semble toutefois pas en tenir compte… Pourtant, lors de mon rendez-vous avec la conseillère et même la directrice de l’agence, j’avais pris soin de le préciser.
Bonjour, vous n’avez pas le choix à moins que vous ne vouliez vendre vos parts pour rembourser le prêt. Allez voir d’autres banques, elles seront heureuses d’avoir un nouveau client solide (fonction publique) qui a besoin d’un prêt immobilier et de renégocier le prêt des SCPI (voire regrouper le crédit en un seul). Très mauvaise idée de cacher le crédit, surtout que les autres banques vont vous demander vos relevés papier. La SCI à l’IS permet de sortir le crédit de vos dettes personnelles. Mais il faut être deux associés, vendre le bien à la SCI donc crédit et tenir une comptabilité et faire une liasse. Je ne suis même pas sûr qu’une SCI puisse acheter des parts de SCPI et les banques sont très frileuses dès que les SCPI ne sont pas en direct.
J’ai connu ça et j’ai franchement abandonné. Même avec 30k€ d’apport ça ne fonctionne pas (budget 100/120k€) environ. Donc je fais autrement je n’investis plus dans l’immobilier. Même pour un achat de RP.
Bon courage.
quel est le montant mensualisé des loyers perçus de vos SCPI ? en règle générale les banques n’aiment pas en tenir compter (au même titre que des revenus Financiers genre dividendes) mais là je pense que vous touchez au moins 400 euros / mois, n’est-ce pas ?
2300 euros nets avant impots +400 euros de scpi, c’est au plus 2700 euros de revenus Hcsf (supposons que la banque n’applique pas de décote) soit x0,35% = 945 euros de mensualités, autrement dit 345 euros hors votre prêt scpi.
disons que vous trouverez une banque accommodante pour les fonctionnaires (branché casden chez banque populaire ou Banque Française Mutualiste BFM chez SG), qui sera pas trop regardante sur le taux d’endettement et vous prêtera a/h de 400 euros de mensualités.
400 euros sur 25 ans à 3%, c’est 80 à 85keur.
Si vous êtes disposés à faire un apport à côté, je ne vois pas pourquoi vous ne réussirez pas votre projet (à condition d’être en province ou de viser autre chose qu’un studio !)
évidemment, si j’ai sous-estimé le rendement de vos SCPI, ça ne fera qu’améliorer le projet !
Effectivement, je perçois environ 1 350 € chaque trimestre avec mes SCPI, donc un peu plus de 400 € mensuels.
Je ne l’avais pas précisé dans mon premier message, mais je vis en Île-de-France (banlieue parisienne) et je recherche idéalement un F2 dans la région.
Bonjour à toi,
Je vois beaucoup de personnes sans RP investir dans des SCPI sur ce forum… cela peut etre jouable pour un couple avec deux salaires… mais avec seul revenu, même fonctionnaire, dans le 92… bof bof… tu peux effectivement essayer avec d’autres banques mais pourquoi avoir fait les choses à l’envers? tu aurais pu commencé avec ta propre RP et ensuite investir au fur et à mesure dans des SCPI. comment as tu géré jusqu’à présent en vivant chez tes parents? sauf accident de parcours, ce que je ne pense pas vu que tu as un prêt SCPI, être encore chez ses parents à 32 ans c’est ouf
De toute façon c’est assez simple, en France tu ne peux pas dépasser les 35% d’endettement (sauf rare exeption)
Ta capacité d’emprunt doit se situer vers les 900€. Les SCPI t’en bouffe 600.
Et donc avec 300€, tu vas pouvoir emprunter dans les 60.000€.
Tu peux retourner le problème dans tous les sens, même avec des montages SCI, ça va pas changer que tu ne peux pas te sur-endeter. Et donc en étant seul avec ce salaire, ça marchera pas si tu veux emprunter plus que ça
Merci @DowJones pour ton retour, je comprends ta remarque sur l’ordre des priorités.
De mon côté, j’ai investi dans les SCPI car je considère que c’est un levier intéressant à long terme : une fois le crédit remboursé, je percevrai des loyers réguliers et le patrimoine pourra potentiellement prendre de la valeur avec le temps.
Aujourd’hui, il est vrai que je n’ai pas encore ma résidence principale, mais je suis convaincu qu’il existe des solutions pour y arriver. J’ai l’espoir de réussir ce projet, et si c’est le cas, ce sera une vraie satisfaction de démontrer que chaque parcours peut être différent et réfléchi.
Certes, sauf qu’avec votre stratégie initiale, vous vous retrouvez d’emblée bloqué pour l’étape d’après à cause de votre capacité d’emprunt amputée par les SCPI, avec un emprunt longue durée, sur un actif peu liquide.
La seule parade que je vois maintenant, c’est d’arriver à augmenter vos revenus et donc votre capacité d’emprunt. Mais plus facile à dire qu’à faire
J’ai pris le temps de consulter plusieurs établissements bancaires pour évaluer ma capacité d’emprunt en vue d’un achat de résidence principale.
Du côté de la Banque Populaire, on m’a indiqué une enveloppe d’environ 70 000 €. À la Société Générale, le retour est encore moins élevé, avec une capacité limitée à 40 000 €.
Autant dire que, dans les deux cas, les propositions sont assez décevantes et ne me permettent pas vraiment d’avancer sur un projet d’achat confortable.
Je m’interroge donc de plus en plus sérieusement : faut-il envisager de liquider mes parts de SCPI pour améliorer ma capacité d’apport et de financement ?
(même avec un peu de trajet)
Du côté de la Banque Populaire, on m’a indiqué une enveloppe d’environ 70 000 €.