Bonjour à tous,**
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Je me présente, Jean, et voici notre situation :
38 ans, Pacsé avec 1 enfant TMI 30%, un CDI et un statu auto-entrepreneur + de 5 ans.
Après soustraction de tous nos frais (crédit RP/TF/impots, vie courante…) nous pouvons épargner 2.5k-3k€/mois.
Notre patrimoine est constitué ainsi :
1 RP valeur environ 420K€ (appelée A) avec 1 crédit (1200€/mois) restant composé : de 97k€ @1.4% jusqu’au 10/2039 + 1 PTZ@0% de 80k€ jusqu’au 11/2040
1 Logement converti en local commercial (appelé B) qui sert de cabinet, payé à 100%, valeur actuelle environ 200k€, acheté en 2022 195k€ hors frais de notaire. Le logement évite de sortir un loyer et rapporte 600€net net /mois car partagé. Il pourrait rapporter potentiellement 900€-1000€/net net/mois
1 résidence secondaire (appelée C) achetée sans crédit en 2025, valeur actuelle environ 180k€ après gros travaux, payé en 2025 153k€. Actuellement utilisé pour héberger à titre gracieux de la famille. Le bien est dans une zone avec limitation de loyer, la location permettrait au maximum de tirer 720€/mois hors charges et frais de gestion en location meublée. Aucune vacance locative car zone très tendue
1 PEA ouvert en fevrier 2025 @69k€ valeur aujourd’hui 79k€ sur CW8+Stoxx600+Nasdaq 100 (redondant mais permet tout de même de grappiller quelques décimales de %)
1 PEA ouvert en mars 2025 @35k€ valeur aujourd’hui 45k€, même composition CW8+Stoxx600+Nasdaq
1 CTO @42k€ valeur 38k€ aujourd’hui (S&P 500 et JEDI space innovator qui a pris cher, quelques tests d’achat d’actions… on ne fait pas d’omelette sans casser d’œufs.)
Environ 6k€ sur les comptes courants pour le quotidien
3k€ en BTC, je suis convaincu que ça va bouger en positif d’ici 10 ans, à minima doubler.
AV ouvertes pour prendre date.
Les PEA sont pour la retraite. Le CTO est volontairement chargé car je risque d’avoir besoin de cash avant 5 ans. Je veux piocher dedans au besoin. J’ai pesé le pour et le contre sécurisation du cash ou pas… pour l’instant c’est mauvais mais j’assume mes erreurs. Le CTO risque d’être ponctionné de petites sommes. Même soumises au PFU c’est quand même plus intéressant de travailler @8%/ans que placé sur des comptes rémunérés @2-3%. Peut-être est-ce une erreur.
Le projet est de partir mi 2029 en bateau pour une durée de 2 à 3 ans. Le budget est estimé à environ 2.5k€/mois + 70-100k€ pour l’achat du bateau, inclus refit, la décote à la revente serait d’au maximum 50% soit 50k€ de récupérable (inclus frais de port et autre aléas…)
Pour être large j’estime avoir besoin d’environ 200k€ pour 3 ans. Je pars du principe que je les revenus issus des locations ne serviront au mieux qu’à annuler le cout du credit/TF donc je dois provisionner 100% du coût du voyage.
D’ici la la réserve de cash devrait avoir augmenté d’environ 80k€-85k€
Le retour n’est pas particulièrement prévu, nous nous laissons la liberté du choix de l’expatriation. Il y aura un creux j’estime qu’il sera facilement absorbable…
Vu ce moment charnière qui se profile j’ai l’intuition qu’il faut que je prépare « l’avenir » au mieux maintenant et que certains choix auront un impact assez important à +10 et +15 ans.
- l’achat du bateau :
- Est-il préférable de vendre l’appartement C, récupérer le cash et l’utiliser pour le voyage ? Solution simple et sans prise de tête mais je crains de le regretter dans 10-15 ans.
- Ou alors utiliser le fruit de la vente pour le placer sur PEA (disons @5% pour être pessimiste) et utiliser un crédit lombard de 3 ans à hauteur de 30%-40% de la somme, chez boursobank c’est faisable et cela permettrait d’absorber une baisse générale sans forcer la vente. Le reste du cash est apporté par le CTO ponctionné de gré à gré.
Cette solution semble tout de même hasardeuse en cas de chute des marchés. Pour avoir pris -30% dans les dents quelques semaines après l’ouverture de mon PEA cela peut se reproduire à la prochaine élection américaine en plein océan. - Une autre option serait de contracter un prêt in fine adossé à l’un des appartements remboursé par un locataire, le reste de cash nécessaire complété par de l’épargne, l’appartement resterait en location et dans le patrimoine. Je ne suis pas certain d’obtenir l’accord de banque pour investir le prêt dans un bateau.
j’ai déjà expérimenté le LMNP sur une résidence sans crédit, je ne suis pas un grand fan car je gérais personnellement, mais peut être que cet actif reste quand même intéressant sur le long terme. - Une autre option soufflée par l’AI serait l’OBO : je crée une SCI qui rachète le bien C et le met en location. Le bien reste en ma possession et en plus j’ai un crédit.
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ma RP part en location le temps du voyage (Durée de détention du PTZ purgée) cela couvrira environ 80% du crédit le temps du voyage.
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L’appartement B sert de point de chute pour reprendre une activité indépendante, aucun frais de gestions car locataires professionnels.
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notre situation actuelle nous permettrait par ailleurs d’utiliser l’effet de levier du crédit bancaire pour constituer un patrimoine immobilier à mettre en location. Je sais que j’entre en contradiction avec le fait que la LMNP ne me convient pas mais la situation serait différente. Le but est de constituer un patrimoine à +20 ans en diversifiant de la bourse. Les planètes sont alignées aujourd’hui pour obtenir des crédits un peu plus facilement pour nous que dans un hypothétique retour, peut-être faut-il en profiter quitte à revendre au gré des besoins. J’ai conscience du cashflow probablement négatif mais cela se calcule.
Je sais que le voyage en bateau est difficilement compatible avec une gestion à distance. Ceci étant dis Starlink facilite la vie et je pense que c’est gérable avec une gestion déléguée. Le choix des biens est fondamental pour palier aux mauvaises surprises sur les 3-4 ans à venir.
Une dernière option un peu extrême m’a traversé l’esprit, mais après tout il s’agit de maths et de risques. Cela peut aussi être vu comme un exercice de pensée :
Tout vendre et placer sur PEA/CTO en priant pour que la règle qui dit que le patrimoine double tous les 10 ans fonctionne. Cela nous placerait millionnaires en cash assez rapidement. Plus simple ensuite de faire un crédit Lombard et de se mettre en location. Il y a peut être tout de même quelque chose à tirer de cette hypothèse.
J’imagine qu’il n’y a pas de solution unique, mais je pense que je préfèrerais tout de même une optimisation maximale de mon patrimoine quitte à prendre un risque mesuré. Toutefois il faut que cette optimisation soit une vraie plus-value, pas un simple gain de 3 ou 4k€ au final.
Il s’agit d’une stratégie d’investissement sur le long terme avec une petite bifurcation de 3 ans mais qui aura un fort impact.
Peut être qu’une autre voie est possible. Un avocat fiscaliste saura optimiser les choses au mieux mais la stratégie doit être donnée en amont.
Merci à ceux qui prendront le temps de la réponse.
