Optimisation fiscale immobilière?

[Lea06]

Bonjour,

Nouvelle sur ce site, j’ai 32 ans et j’habite dans le Sud

Je suis en quête d’idées, d’orientations, d’échanges concernant l’optimisation fiscale et le montage idéal pour le développement des investissements immobiliers…

J’ai quelques biens en location, en nu et en LMNP, et j’arrive à un seuil charnière où la fiscalité devient vraiment problématique et décorrélée de mes revenus réels, puisque j’ai encore des crédits en cours sur 2-3 biens, j’arrive au plafond du LMNP (où je suis déjà au réel avec amortissement donc fiscalité neutre pour le moment), à la limite de l’IFI, j’ai des nus-propriétés et j’ai en projet d’acheter encore prochainement, sachant que les revenus locatifs représentent ma principale source de revenus.

Je ne sais pas bien vers qui me tourner pour avoir un niveau d’expertise et d’analyse suffisant pour m’orienter vers la meilleure solution compte tenu de ma situation.
Les CGP et autres experts comptables avec qui j’ai pu échanger jusqu’à maintenant ne m’ont pas bien éclairée.

J’hésite à créer une société pour passer en foncière et sur la fiscalité des sociétés, avec la problématique des biens actuels acquis en nom propre qu’il me parait difficile d’apporter à la société compte tenu des droits d’enregistrement à repayer…

Je suis un peu perdue et ne sais pas trop par quoi commencer pour revoir la structuration de mes affaires

[Rewol]

Hello, tu sembles te poser les bonnes questions, et au niveau que tu as atteint, les « spécialistes immo » le sont souvent moins que toi !
A mon avis, il te faudrait soit un avocat fiscaliste, soit un expert comptable vraiment calé en immobilier / SCI / Holding. J’ai un nom en tête.
Mais à la fin, une fois les optimisations utilisées et épuisées, soit il faut accepter l’impôt, soit arbitrer des biens pour redémarrer les amortissements à zéro.

[HD_Inversionista16]

Hello,

Bienvenue au sein de la communauté.

À ce que je vois, tu sembles avoir pas mal de produits financiers un peu partout. C’est une bonne chose pour une part car tu es diversifiée dans tes projets d’investissements. D’autre part, je penses que tu devrais analyser tout ceci avec un gestionnaire de patrimoine afin qu’il puisse t’aiguiller dans le bon sens.

Et justement, ce qui est intéressant dans ton cas, c’est que finary est en train de mettre en place des modèles de prédictions et de prévisions puissants basés sur la fameuse IA GPT-4 au sein de son application de gestion et d’agrégation de produits issus de nombreux établissements financiers. Cela te permettra selon moi d’avoir un aperçu de l’ensemble de tes actifs et de prendre les meilleures décisions avec ton gestionnaire de patrimoine, notamment au niveau fiscal.

Si tu as des doutes voire même d’autres questions à ce sujet, n’hésites pas à les poser sur la communauté, on sera toute ouïe.

[Lea06]

Salut Rewol,
Merci pour ta réponse !
Si tu as les coordonnées d’un expert comptable spécialisé, je veux bien le contact
Il est dans quelle région ?
Effectivement j’étudie aussi la possibilité d’arbitrer, pour ne garder que les biens hors copropriété (le mieux selon moi) et redémarrer avec d’autres (même si je n’aime pas trop l’idée de vendre )
Au plaisir

[Rewol]

Hello, j’ai pas mal échangé avec Arnaud Gayot, il est expert comptable très axé investissements immobiliers. Tu peux le contacter sur LinkedIn. Il est basé à La Rochelle
de mémoire mais couvre toute la France.

[Lea06]

Merci !

[Robin77]

Salut Léa, je suis un peu dans le même cas que toi actuellement. Avec un plafond L.M.N.P. atteint, une RP et un PINEL (pas la meilleure décision que j’ai pu prendre) et je pense également continuer d’investir en société / rachat de certains biens par la S.C.I. (car je pense que ça a l’air abordable? du moins que ça en vaut les futurs avantages).
J’ai pas vraiment de conseils à apporter vu que j’en cherche également mais j’ai aussi quelques rendez-vous de prévus avec différents conseillers et je ne manquerai pas de revenir ici si j’ai des informations intéressantes à partager!