Optimisation fiscale sci IR et IS - creation holding ? Help

Immobilier 🏠
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Bonjour tout le monde,

je suis nouveau sur finary, j’ai 43 ans et je pense avoir atteint mon objectif Fire.
Je vais essayé d’être synthétique, merci d’avance pour vos conseils !
J’ ai investi progressivement dans l’immo depuis mes 20 ans, mon patrimoine est le suivant :

  • une maison en propre ( pas de prĂŞt et en location 6K )
  • une maison (avec mon ex femme, elle l’occupe et paye le prĂŞt :slight_smile: )
  • un fond de commerce en location gĂ©rance (depuis mars 23, revenu en dividende env 24K)
  • 2 appartements Ă  la montagne et 1 en rĂ©gion parisienne, en Airbnb - SCI Ă  l’IS avec ma compagne actuelle

Ma SCI à l’IR qui me pose problème :
J’ai acheté un local commercial, prêt 2100€ (reste 8 ans…) , loyer 3000€… jusque là tout va bien.

Depuis 3 ans avec la même SCI , ma résidence principale (maison découpée en 2 appartements)
prêt 3000€, le loyer était partagé à 75/25 avec ma sœur (quand elle payait… :frowning: )
Suite à son départ en décembre dernier, j’ai été obligé de tout refaire… j’en ai profité pour faire 2 appartements, loué en AIrbnb environ 2400/2600€ par mois …
J’ai le projet d’agrandir le bien pour pas trop cher (j’aime bricoler :wink: ) et de réaliser 3 studio supplémentaires en 2024 ou 2025…

Les loyers de ces biens détenus par cette SCI sont trop haut pour une sci à l’IR, je vais me faire défoncé par les impôts car il y a toujours les prêts bancaires …
Solution

  • racheter un des 2 biens avec une nouvelle SCI Ă  l’IS
  • crĂ©er une holding pour chapeauter le tout et optimiser la fiscalitĂ© … (je connais pas grand chose au fonctionnement d’une holding…)

Merci d’avance pour vos conseils, Sébastien.

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Salut,
Déjà, tu ne peux pas faire de location meublée dans une SCI à l’IR. Elle est immédiatement requalifiée en SCI à l’IS.
Donc soit tu conserves ces biens dans la SCI à l’IS, mais selon les revenus, la fiscalité peut passer de 15 à 25% et c’est dommage. Si tu atteins le seuil de la fiscalité à 25% (42000€), il est alors conseillé de créer une 2nde SCI.

Couvrir tes 2 SCI par une holding permet de bénéficier du régime mère-fille, avec une fiscalité de 1,25% seulement pour les transferts entre SCI. C’est souvent un bon schéma.
Mais trop difficile de voir si c’est la meilleure solution selon ta situation. Le mieux est en général de poser la question à un expert comptable spécialisé dans l’immobilier.

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Merci Rewol pour tes réponses, je me pose les questions suivantes :

  • Dois je contacter le centre des impots pour leur indiquer le changement d’activitĂ© ou est ce automatique ?
  • CrĂ©er une 2nd SCI, ok mais comment dispatcher un bien dans chaque SCI ?
    Je vais effectivement contacter un expert comptable spécialiste en immo.
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Hello,
Non, il faut préciser aux impôts que la SCI devient à l’IS. C’est un peu comme une déclaration d’activité.

pour le dispach, en fait, tu créées la SCI en amont de l’acquisition.
Si tu as déjà les 2 biens, alors tu peux faire un apport en nature à la SCI, d’un des biens par exemple.

plus loin, c’est trop pointu pour moi…

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Merci Rewol pour ta réponse, je vais me rapprocher d’un spécialiste.