Bonjour Ă tous,
Je viens vers vous pour avoir des retours et des conseils sur la situation de mon père. Il a 78 ans et est en bonne forme.
Après avoir abordé le sujet avec lui, il souhaite optimiser au mieux sa succession. Je vous fais un bref résumé de son patrimoine.
- RP estimé à environ 1.2 millions
- 2 appartements locatif lui générant environ 800€ par mois, les deux valent environ 200k
- Une assurance vie ouverte l’année dernière avec 20k 100% en fond euros
- 100k en compte Ă terme qui fini mi 2028 avec un taux de 3.95%
Il est important de noter que c’est mon père adoptif donc droit de succession à 60%, irrévocablement je vais devoir payer beaucoup d’impôts.
De plus il pense vendre sa RP, pour s’en acheter une plus petite et acheter d’autres appartements avec le reste pour compléter sa retraite, idéalement il aurait besoin de 2k / mois net en plus sachant qu’il est sur une TMI a 30%.
J’ai vu qu’il était possible qu’il me donne la nue propriété de ses biens, mais cela risque d’être compliqué car il faut avancer de grosses sommes pour payer les droits de donation.
Que me conseillez vous pour qu’il puisse compléter sa retraite mensuel tout en optimisant sa succession ?
Merci beaucoup pour vos retours, conseils et partages d’expériences similaires !
Bonjour Antoine,
Au vue de ce que vous expliquer, il peut être intéressant de faire des donations car cela tendra à réduire les éventuels droits de succession dus et permettra une optimisation de la transmission patrimoniale.
Je vous recommande de vous rapprocher d’un notaire qui pourra vous renseigner et vous conseiller de la meilleure des façons afin de trouver une solution adaptée à votre problématique. Pour information, le rendez-vous de conseil est gratuit chez certains notaires.
Pour votre information, même si l’adoption est en la forme simple, dans certains cas, l’enfant adopté peut bénéficier d’un abattement de 100.000€ ainsi que du barème dégressif (tranches de 5% à 45%).
Belle soirée à vous.
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J’ai vérifier et je ne suis pas apte pour le barème dégressif. De plus, j’ai eu rdv avec sa banque qui lui propose de vendre sa RP et de tout mettre sur une AV en gestion piloté qui investira sur des Organisme de Placement Collectif et Organisme de Placement Civil Immobilier. Autant dire que vu les frais et la sous performance de leur fond c’est littéralement jeter 1 million par la fenêtre…
Passé 70 ans et une fois 30k versés, l’AV n’a plus tant d’avantages par rapport au CTO, en dehors du fonds € (plutôt un bon support pour la partie peu risquée du patrimoine).
Je pense aussi qu’un notaire sera potentiellement meilleur conseil que la banque.
Votre père pourrait aussi envisager vendre sa RP en viager s’il souhaite y rester tout en disposant de ressources supplémentaires.
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Bonjour
D accord avec les avis de prendre contact avec notaire et /ou gestionnaire de patrimoine indépendant.
Si vente réflexion entre Ass Vie / CTO ou Contrat de Capitalisation
L assurance vie permet quand même que les intérêts ne rentrent pas dans la masse successorale.
Enfin il vaut mieux faire donation du vivant que succession. La base taxable sera différente si votre papa paie les frais de donation que si vous payez vous les frais de succession dessus.
j’aurais plutot orienter vers contrat capitalisation avec démembrement, voir même société civile mixte avec cto et immobilier pour y loger son immo actuel, et les futurs achats. En donnant la nu propriété également de ce compte? Cela est intéressant si tu compte ensuite poursuivre les placements mis en place.
Tu dois aussi avoir possibilité qu’il souscrive une assurance décés qui couvrirai les frais de succession? mais ca doit couter cher à son age.
Je vous remercie pour vos réponses,
J’ai essayé de regarder du coté d’une assurance décès qui couvrirai les frais de succession mais c’était exorbitant en terme de mensualité donc à oublier…
Cette semaine j’ai eu rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine et mon notaire, il nous propose ce plan :
- Création d’une Société civile avec un capital social de 10k
- Mon père prêtera 1.1 million en apport en compte courant d’associé + 200k de prêt bancaire pour acheter un immeuble qui m’a été présenté par mon cgp et un agent immobilier, cet immeuble présente un rendement de 13.3% en locatif saisonnier + Bail mobilité dans les mois de creux. Nous le mettrons en gestion par une agence moyennant 15% de frais de gestion.
- Après charges, impôts et emprunt bancaire, d’après la simulation, il resterait 100k annuel. En soustrayant 70k de remboursement de CCA, il resterait donc environ 20-30k de flux de trésorerie positif chaque année.
- Dès l’immeuble acheté, il me donnera la nue-propriété de la société civile, au vu de l’endettement je ne paierai pas de droit de donation d’après le notaire.
Le reste de la trésorerie sera, dans un premier temps, investi sur des comptes à terme pour sécuriser en cas de gros travaux et après 150k de côté, le reste sera investi dans un contrat de capitalisation au nom de la société civile.
De plus l’avantage de ce plan qui nous est proposé est que le remboursement du compte courant d’associé permet largement à mon père de se louer un bel appartement.
Je trouve que c’est plutôt une bonne idée qui nous permettrait que mon père puisse dilapider son patrimoine perso en menant un bon train de vie tout en me transmettant un actif qui génère des revenus réguliers, qu’en pensez-vous ?
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Vous avez Ă©voquer des vendre la sci les appartements de votres et mettre la dette en CCA ?
Oui, cela a été évoqué, mais mon père préfère garder ces appartements par sécurité, il ne se sent pas de tout mettre dans la société.
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Ne pas rester sur un seul avis d’ un cgp mais diversifié les avis notamment avec un autre agent immobilier qui connait le marche, un notaire. En recoupant plusieurs avis ça permettra de confirmer le bon conseil.
Je trouve que la solution a été rapidement trouvé pour une étude patrimoniale (a moins que le première rendez vous a éte fait il y a quelques semaines et qu il s’ agissait du second rendez-vous)
Idem sur un prêt de 200 k si votre papa doit être assuré quel en est le coût de cette assurance ?