Bonjour à tous,
J’ai une question sur la possibilité d’utiliser un bien détenu en nue-propriété comme garantie.
Dans mon cas, j’ai reçu en donation 50 % de la nue-propriété d’une maison (les 50 % restants étant détenus par ma sœur). L’usufruit appartient à notre père, qui continue d’occuper le bien.
Souhaitant investir dans l’immobilier locatif, je cherche à renforcer ma capacité de financement, actuellement limitée en raison d’un prêt immobilier encore en cours pour ma résidence principale. Je me demande donc :
Est-il possible de mettre en garantie mes parts de nue-propriété auprès d’une banque pour obtenir un prêt ?
Ou bien faut-il attendre d’avoir la pleine propriété (c’est-à-dire la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété) pour pouvoir envisager un prêt hypothécaire sur ce bien ?
Si certains d’entre vous ont déjà été confrontés à ce type de situation ou connaissent les contraintes juridiques/financières liées à la nue-propriété en garantie, vos retours m’intéressent beaucoup.
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Étant dans la même situation d’avance sur héritage, dans mon cas c’est explicitement prohibé dans les clauses de la donation.
En théorie, si ça n’était pas interdit dans le contrat de donation, en théorie oui.
En pratique, pas du tout sûr qu’une banque l’accepte comme collatéral suffisant (elle serait bien embêtée si elle devait saisir la garantie, car il faudrait de toute façon l’accord de votre sœur pour en faire quoique ce soit), et même si c’était le cas je ne le ferai absolument pas.
Au moindre problème, en cas de baisse de marché (si utilisé comme collatéral pour placement, par exemple type crédit lombard) ou en cas de problème de remboursement si utilisé comme collatéral pour un emprunt immobilier locatif, vous risquez la saisie de la part, et tous les ennuis qui se suivraient avec votre famille. Votre sœur, qui se retrouverait co nu-propriétaire avec une banque, et votre père, qui bien que protégé en théorie conservant le droit d’occupation, qui se retrouverait usufruitier non plus de ses enfants, mais d’une banque (donc plus la moindre liberté d’action)
Fortement non recommandé
Merci beaucoup pour votre réponse, vous avez raison de souligner les implications familiales, je n’avais pas mesuré l’ensemble des risques.
Pensez-vous que la situation pourrait devenir plus simple à gérer une fois que ma sœur et moi aurons la pleine propriété du bien ? Est-ce qu’un montage hypothécaire serait alors envisageable dans de meilleures conditions ?
Ce n’est pas mon domaine de prédilection, donc difficile à dire.
Ceci étant, il faut bien vérifier l’intérêt économique d’un tel montage, s’il est possible.
Pour un crédit lombard (mise en gage de titres contre un prêt), l’intérêt est d’avoir des taux particulièrement bas. Or, pour l’immobilier, les taux sont en général nettement plus élevés, donc à vérifier si la mise en gage d’un bien immobilier en pleine propriété permet d’obtenir un très bon taux à la banque.
D’accord, c’était surtout pour augmenter ma capacité d’emprunt (car le bien en question vaut un peu plus d’un million d’euros). Alors qu’avec mon seul salaire, mon banquier ne me prêtera pas plus de 150k au maximum s’il est généreux. De plus, avec une garantie, je pensais avoir plus de chances de négocier les modalités de mon prêt, notamment la durée de remboursement (pour qu’elle soit de 20~25 ans).