Premier achat immobilier plusieurs questions

Immobilier
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Hello,

J’ai plusieurs questions concernant l’immobilier.

Deux infos à prendre en compte avant :

  • Je vais intégrer en mai une école/ formation pour devenir fonctionnaire, elle dure un an.
  • Je toucherai environ 1700€ par mois durant la formation puis 2400€ net à la suite de la formation.

Pour l’immobilier :

  • Mon premier achat sera un investissement locatif, pourrais-je obtenir un financement durant l’année qui arrive étant donné que je serai en “formation” et que la banque peut dire que je peux ne pas réussir la formation et donc être fonctionnaire par la suite (pour l’avantage) ?
  • Dois-je l’acheter en nom propre ou “société” ? (A terme mon deuxième objectif sera d’avoir une dizaine biens)
  • Me conseillez-vous de préparer un excel ou autre de ma situation actuelle + du projet si je vais voir une banque demain pour un crédit par exemple ? (en dessous d’une certains montant de crédit c’est l’ordinateur qui fait tout, il me semble non ?

En termes de liquidités, j’ai actuellement 35K€.

Merci d’avance

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Bonsoir @Zayqen

Adressez-vous à une banque spécialisée dans la clientèle des fonctionnaires, telle la BFM (distribuée dans le réseau Société générale) ou la casden (banque populaire) pour avoir l’assurance que votre financement est possible dès à présent (ce qui sera certainement le cas).

Par rapport à votre projet : les 35% de taux d’endettement s’appliquent à tout le monde. Donc, que ce soit sur 2,4 k ou 1,7 k eur de revenus mensuels, n’oubliez pas que ces 35% devront couvrir votre logement et le crédit de votre bien (j’ignore votre situation personnelle : en couple, célibataire, hébergé à titre gratuit…)

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Hello Thomas,

Merci pour votre retour.

Je n’avais pas pensé en effet aux banques spécialisées, merci pour le conseil !

Pour le taux d’endettement, en effet je vais bien le prendre en compte. Ma question résidait plutôt dans le sens où, en formation on est pas en CDI, donc le crédit peut être refusé.

Actuellement logé à titre gratuit, en fonction de ma mutation finale (s’il y a), je ne serais plus logé à titre gratuit et dans ce cas je devrais trouver un logement (en location ou achat), c’est pour ça que j’aimerais acquérir un bien durant ma formation.

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Bonjour @Zayqen

Il est vrai que la banque des fonctionnaires est la Casden (Banque populaire)
Pour autant étant fonctionnaire moi-même certes pas depuis longtemps, je n’ai pas trouvé leurs taux intéressants ou alors il fallait beaucoup de points (sorte de truc fidélité quand tu investis dans leur produit). Bref, j’ai trouvé équivalent ailleurs..

Tu n’es pas encore fonctionnaire… tu dois être stagiaire, donc bien que rémunéré tu n’as pas le statut qui permette de rassurer la banque. Donc y a des chances que les banques ne te suivent pas pour l’instant. Mais qui ne tente rien à rien. Si tu présentes bien que tu as un apport et 35k c’est deja bien pour un premier achat tout est possible.

Pour l’instant je te conseille en nom propre : ça te permet de te faire la main et quand ton patrimoine commencera à grossir et que tu dépasseras les seuils LMNP et autres, ça vaudra alors le coup de créer une société patrimoniale si tu envisages beaucoup de biens.

Pareil que toi pour les banques j’avais préparé un diapo et j’étais pret à faire ma présentation… au final pour beaucoup de banque ce n’est pas un passage de grand oral mais simplement le jeu des questions réponses : Votre situation ? Vos revenus… et ils remplissent leur formulaire bancaire pour t’imprimer une proposition.

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Passe par un courtier.

Te prend pas la tete. C’est un premier achat locatif comme des milliers de francais. Encore plus fonctionnaires.

J’ai des amis gavés aux videos internet qui se sont presentes pour acheter un premier bien en jouant l’investisseur de competition. A part passer pour un clown il ne va rien se passer.

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Hello Frederic,

Merci pour ta réponse.

Oui stagiaire pour le moment c’est pour ça, que je demandais si une banque me suivrait, n’ayant pas encore le statut et surtout un “CDI”.

Je note pour le nom propre, merci.

C’est bien ce que je me disais en dessous d’un certains montant c’est l’ordinateur qui fait tout et ça ne passe pas “en commission”. C’est vraiment pour des gros projets que ça se passe comme ça de mémoire.

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Hello Anthony,

Merci pour ton retour, tu confirmes également mon interrogation sur les “petits” crédits.

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Pour la casden il faut en effet des points si tu passes par eux. Si tu passes par la banque populaire ça sera les taux du marché avec une garantie de la casden…

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Tu dois faire comme si tu étais déjà fonctionnaire et passer à l’achat.

Base toi sur tes 1700€ / mois. Grosso modo tu vas pouvoir emprunter 90k€ sur 20 ans.

Les 35k€ te serviront aux frais de notaire et aux travaux.

Ensuite, concernant le montage c’est à voir.

  • Soit tu dis à la banque que c’est pour ta résidence principale. Mais ca doit être cohérent avec ton lieu de travail, ensuite tu pourras toujours dire que tu as été muté. En RP, tu choisirais nom propre et la banque te financerais plus facilement.
  • Soit tu annonces à la banque que c’est un investissement, et ca sera indispensable si tu investis dans une autre région. Tu pourras aussi, faire le projet en SCI, par exemple avec tes parents s’ils t’apportent un plus dans le dossier. En nom propre c’est pas top, ca pourrait te grignoter ta capacité d’endettement et c’est totalement incohérent avec ton objectif d’une dizaine de biens.

Et tu n’as pas abordé ta stratégie locative: acheter une ruine et la retapper ou la faire retapper. Acheter dans ta région, dans une autre région. Faire du nu ? du meublé ?

Il faudra surtout bien acheter, ce pseudo blocage de “tu n’es pas encore fonctionnaire” n’est qu’un problème temporaire.

Même si les banques te disent non, elle te diront non parce que tu n’es pas encore fonctionnaire. T’auras donc un an pour faire le tour de toutes les banques, voir les papiers qu’elles demandent. Et le jour où tu seras fonctionnaire tu seras prêt.

Donc pendant cette année, fait des propositions d’achat et va voir les banques quitte à te prendre un stop. Ne passe pas par un courtier…quel intérêt ? Tu veux acheter une 10aines de biens, il faut te frotter au réel. Très mauvais conseil ça.

Les courtiers veulent des dossiers simples, et ils sont en contact avec les banques. Pour quelqu’un qui fait un achat tous les 10 ans ca a du sens car tu n’as pas envie de t’investir pour savoir comment fonctionnent les banques.

Regarde les autres post du forum, mais par exemple, concernant la banque de Roland Garros, le directeur d’agence m’a indiqué qu’il avait une délégation de 30k€, alors que dans la banque du monde qui bouge, le chargé de compte pro a une délégation de 400k€ et la directrice d’agence a 700k€.

Il y a donc une connaissance bancaire à acquérir.

Idéalement, il faut que tu trouves un associé pour développer ton projet d’acquisition. Chacun doit avoir ses points forts.

Exemples: Un fonctionnaire emploi stable mais pas super bien payé + un entrepreneur très bien payé mais perçu instable. Ou un qui a de l’argent et l’autre qui a du temps. Ou un qui fait l’administratif et l’autre qui fait le terrain.