Premier achat immobilier : questionnement sur la capacité d'emprunt

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous,

Je suis en train de me poser plusieurs questions sur mon avenir Ă  court / moyen terme.

Pour poser le contexte :

• J’ai 24 ans et je suis sur le point de terminer mes études, que j’ai suivies en alternance depuis 2 ans. → 1900 € actuellement mais en CDI j’aspire naturellement à plus.
• Ma compagne est à son compte depuis un peu plus de deux ans → un revenu moyen à 2700 €.

Le dilemme que j’ai est le suivant :

Ma compagne et moi-même avons envie d’acheter un appartement dans une grande ville avec une grosse tension locative. C’est une ville dont je suis originaire, où nous habitons, et que, naturellement, je connais très bien.
Nous voudrions commencer petit, donc un bien à deux, entre 120 000 et 140 000 euros, cela serait propice à nos idées.
Nous pouvons mettre un apport de 20 % sans que cela affecte notre matelas de sécurité à chacun.

Cependant, nous savons que nous voulons Ă©galement acheter notre RP dans un horizon plutĂ´t court/moyen (environ en 2029 / 2030).

Étant donné que l’immobilier est assez cher où je me situe, pour l’achat de la RP, une quasi-totalité de notre capacité d’emprunt sera probablement utilisée, ce qui me conduit à la question suivante :

  • Si nous achetons un appartement pour y faire du locatif courant 2026, et qu’on arrive Ă  avoir un cashflow Ă  l’équilibre, notre capacitĂ© d’emprunt sera-t-elle impactĂ©e par cet investissement pour notre future RP ?

Étant donné que si nous achetons en 2026, ce ne sera pas pour vendre en 2029/2030…

Mais si nous achetons notre RP en premier, en utilisant la quasi-majorité de notre capacité d’emprunt, nous ne pourrions pas faire un investissement locatif par la suite ?

Nous sommes tous les deux investis dans d’autres classes d’actifs (bourse (PEA) / crypto) dans lesquelles nous investissons une bonne partie de l’argent que nous épargnons actuellement.

Ma compagne voit l’immobilier comme un côté rassurant, moi je suis plutôt à l’aise sur le côté bourse, mais toujours intéressé par me diversifier et par de nouvelles expériences.

N’hésitez pas à me partager vos expériences et vos conseils!

Merci Ă  tous.

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Pouvez-vous faire passer ce premier bien comme votre RP ? (si c’est un T2 par exemple ça peut être cohérent).

Puis, au moment oĂą vous souhaiterez acheter votre « vraie Â» RP, annoncer la vente de celui-ci Ă  la banque sans solliciter de crĂ©dit relais, et finalement « changer de projet Â» pour le conserver et le mettre en locatif ?

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Idée intéressante mais il va falloir domicilier les revenus locatifs de ce bien sur un compte bancaire dont les relevés seront malencontreusement oubliés lors de la constitution du deuxième dossier.

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pardon je n’étais pas clair : il faut effectivement faire de ce premier bien votre RP !

Je pense que vous pouvez citer la ville : si c’est une grande ville personne sur ce forum ne se retrouvera en concurrence avec vous…

Car peut-être que 120k sur place ça fait un gros studio…

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Je ne vois pas en quoi ça permettrait d’obtenir un deuxième prêt et dépasser le taux d’endettement max.
Annoncer vendre le premier bien n’annule pas le fait d’avoir un prêt dessus. Donc soit il faut un deuxième prêt pour le deuxième bien et dans ce cas l’obtention sera en fonction de l’endettement, soit il faut un prêt relais et donc vendre le premier bien.

La banque ne va pas autoriser un endettement au-delĂ  du seuil juste parce qu’on annonce que « si si, on va vendre l’appart Â».

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Ça paraît un peu compliqué sans s’éloigner du centre.

Nous sommes à Strasbourg, proches du centre, dans un appartement que nous aimons particulièrement (80 m²).

Et nous ne nous voyons pas habiter dans un appartement qui, certes, nous appartiendrait, mais ne nous permettrait pas de vivre aussi bien placés et avec autant d’espace.

Du coup, pour toi, sans passer par la case RP, cela devient complexe ?

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Je pensais comme vous initialement, mais j’ai des doutes dernièrement.

Parlez-vous en connaissance de cause ?

Récemment, j’ai changé de RP et mon conseiller m’a demandé si je souhaitais un crédit relais avec un ton qui laissait croire que cela n’était pas automatique.

Est-ce que d’autres lecteurs du forum ont expérimenté un changement de RP sans crédit relais ?

Je ne vois pas sinon comment résoudre le problème de @Loic671 et effectivement, il ne lui sera pas possible de faire les deux (sauf peut-être à trouver un bien à scinder en 2 lots pour en habiter un et louer le second).

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si le coût du locatif + de la RP dépasse ce que vous pouvez vous payer entre apport et endettement, cela s’annonce effectivement compliqué…

À supposer que votre job en cdi soit à 2300 euros, soit 6000 à vous deux (on va dire que c’est du net), vous pouvez vous permettre 2000 eur de mensualités par mois à peu près.

Avec 2000 euros à 3% sur 25 ans on lève à peu près 400 keur.

ça c’est hors éventuel loyer.

avec 750 euros de loyer, retenu à 100% (ce que le crédit mutuel pratique peut-être en Alsace), c’est 250 euros de capacité de remboursement en plus soit 50 keur d’emprunt en plus (35k dans une version plus raisonnable où la banque décote 30%du loyer).

Donc si avec votre apport +435/450 keur d’emprunt vous pouvez trouver un investissement qui se loue 750 eur / mois + votre RP, c’est bon (en croisant les doigts pour obtenir 25 ans sur le crédit locatif également)

Après, je n’ai pas en tête le rendement locatif à Strasbourg : peut-être qu’un appart à 120k ne se loue pas 750 eur…

Autre idée : s’éloigner pour le locatif. Obernai, Haguenau sont peut être plus abordables…

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Le crédit relais, tu le payes, il n’apporte pas énormément d’argent (par rapport à la valeur du bien), et n’est pas toujours nécessaire.

Personnellement la banque m’a conseillé de ne pas en faire. Car on avait assez de capacité d’emprunt pour les deux bien.

Une partie du revenu de la location (70%?) peut s’ajouter à vos salaires dans le calcul de la capacité d’emprunt.
Et après les banques sont capables d’aller au delà de la capacité max dans certains cas (Genre s’il y a un capital conséquent a côté qui limite les risques)

Mais dans tous les cas, va voir un conseiller bancaire ou un courtier

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Personnellement j’aurais tendance à vous dire de foncer en prenant en compte quelques paramètres importants.

1- Il semble possible actuellement d’obtenir des taux plutôt intéressants pour un emprunt dans plusieurs cas. (parfois sous les 1%)

2- Si vous obtenez un prêt modulable, vous pourrez dans la foulée demander à diminuer encore un peu les mensualités et rallonger la durée. → Cela devrait donc augmenter sensiblement votre capacité d’emprunt pour le 2eme achat.

3- Cela va de soi mais pensez à rapidement changer d’assurance pour votre crédit.

4- Pour la RP vous parlez de 2029, 2030. Si vous avez bien 5 à 6 ans devant vous il faut aussi vous dire que votre bien locatif pourrait être vendu s’il devenait un boulet vous privant d’achat de RP. Attention à l’imposition.

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750 euros, c’est plutôt cohérent avec les prix qu’on voit pour un 25-30 m² bien placé dans le quartier du Neudorf.

Je vais prendre un moment pour me poser sur Excel, histoire de poser les chiffres et tester différents scénarios.

Je compte aussi aller voir un banquier bientôt pour lui présenter le projet (location dans un premier temps, puis résidence principale d’ici 5 ans) et voir comment il réagit, notamment en termes de capacité d’emprunt selon les différentes options…

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Merci pour l’éclairage sur ces différents points, cela laisse un peu plus de marge de manoeuvre!

Concernant la résidence principale en 2029-2030, si on achète un appart courant 2026, ça nous laisse 3-4 ans avant de le revendre.
Dans ce laps de temps, sauf gros coup de chance ou super plus-value après travaux, on peut quasiment être sûrs de perdre de l’argent à la revente.
Le but sera de la garder sur le long terme (15 ans mini)

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Et en terme d’évolution de salaire, pour vous notamment qui touchez dĂ©jĂ  1900 euros « juste Â» en alternance : au-dela de votre aspiration naturelle Ă  gagner plus tout de suite, est-ce que vous ĂŞtes susceptible davoir rapidement des augmentations par la suite, entre 26 dt 2029/30 ?

Dans les grosses boîtes, il peut exister des progeammes qui accélèrent le revenu des jeunes diplômés de l’enseignement supérieur.

Des amis à moi ont pris 3x 3k d’augmentation sur leurs 3 premières années de carrière : ça redonne tout de suite un peu de capacite d’endettement…

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Il y a une partie de l’équation qui reste incertaine : je pense débuter ma carrière avec un salaire net d’impôt compris entre 2200 € et 2600 € par mois.

Concernant l’évolution salariale, n’ayant encore rien signé, c’est dur d’en savoir plus…

À cela peuvent s’ajouter des avantages variables comme la participation, l’intéressement ect.
Par exemple, certains amis dans le secteur bancaire ont touché plus de 10k € de participation/intéressement dès leur premier poste, ce qui change la donne pour un apport futur par exemple….

Une autre source de revenus potentielle vient de mes parts dans une entreprise familiale bien implantée localement depuis plus de 20 ans.
J’y consacre actuellement 1 à 2 jours par semaine, avec l’objectif à terme de pouvoir concilier un CDI avec la gestion de cette société.

Là encore, les bénéfices futurs sont difficiles à anticiper, mais en restant prudent, je pense qu’un dividende net annuel de 5 000 à 10 000 € est tout à fait envisageable, voir même pessimiste).

Ma compagne qui est en micro-entreprise, continue de se perfectionner et voit son chiffre d’affaires et ses bénéfices progresser chaque année.
Si la dynamique se poursuit, elle aura elle aussi une meilleure capacité d’emprunt et pourra présenter un bilan plus solide au moment de l’achat de notre résidence principale (2029-2030).

C’est toutes ces inconnus qui rendent le choix plus complexe, mais une chose est sûre c’est que je crois en nous !