Hello,
FĂ©licitations pour votre premier achat de RP !
Oui il y a pas mal de choses à savoir et à vérifier aussi à la signature du compromis.
Première chose à faire c’est de signer un compromis chez le notaire plutôt qu’à l’agence immobilière, et de prendre votre propre notaire. Les « frais de notaire » que vous paierez ne seront pas plus cher parcequ’il y a 2 notaires dans la transaction (celui du vendeur et le votre). Ce sont les deux notaires qui se partageront les « frais de notaire » perçus.
Ensuite, vérifiez bien que le compromis ne vous engage pas à justifier de plusieurs refus bancaire pour sortir de la vente. Il arrive parfois que des agences immobilières glissent dans le compromis une condition suspensive où il faille justifier d’au moins 2, voire 3 refus bancaires pour pouvoir décider de rompre la vente sans pénalité. Si, pour quelque raison, que ce soit vous décidiez de ne plus vouloir acheter ce bien, alors il sera plus simple de présenter un seul refus bancaire plutôt que deux ou trois. Obtenir un refus écrit d’une banque n’est pas toujours aisé donc autant se couvrir avec le strict minimum pour plus de souplesse.
Faites attention également à la clause qui fixe le montant des indemnités d’immobilisation à verser au vendeur si vous ne réalisez pas la vente dans les conditions du compromis. Généralement, il s’agit de séquestrer chez le notaire, un montant de l’ordre de 5% du prix net vendeur du bien, soit 19K€ dans votre cas. Mais parfois certains agents immobiliers font inscrire un taux de 10%. Tout dépend du prix du bien. Cette somme immobilisée peut être négociée avec le vendeur avant de la faire inscrire dans le compromis définitivement. Je vous conseille de vous renseigner avant.
Comme dit plus haut, 45 jours pour obtenir un prêt c’est un peu court, d’autant que nous entrons dans la période estivale et que beaucoup d’agents et analystes de banque partiront en vacances. Et j’imagine aussi qu’avec le mois de mai dernier rempli de ponts et congés, le traitement des dossiers de prêt a déjà pris du retard.
Le délai moyen pour réaliser une vente avec crédit bancaire est autour de 3 mois donc étant donnée la période estivale, comptez plutôt pour une signature de l’acte authentique d’ici à fin septembre minimum, voire courant octobre. Demandez à avoir un délai d’au moins deux mois pour obtenir l’accord de prêt ferme d’un organisme bancaire. Attention, obtenir un « accord de principe » aujourd’hui de la banque n’engage pas la banque à vous prêt. L’accord de prêt intervient après l’étude complète de votre dossier.
Le jour de la signature du compromis chez le notaire, vous devrez verser le montant de rédaction de l’acte (~400€) qui sera déduite des frais de notaire versés le jour de la signature de l’acte authentique. Vous aurez alors un délai de retractation de 10 jours calendaires pour décider de vous retirer de la vente sans condition ni pénalité. C’est dans ces 10 jours que vous devrez verser chez le notaire le montant de l’indemnité d’immobilisation à séquestrer. Cette somme servira comme acompte sur frais de notaire si vous allez jusqu’à la signature de l’acte authentique.
Passé ce délai de 10 jours, vous serez pleinement engagé à acquérir le bien et vous devrez tout faire pour obtenir votre financement dans les délai imposés par le compromis. A moins que vous ayez fait inscrire d’autres conditions suspensives au contrat, seul le refus du financement par les banques vous permettra de sortir de la vente sans pénalité à verser au vendeur. Si les conditions suspensives ne sont pas respectées et que vous sortez de la vente, le vendeur récupèrera de plein droit la somme immobilisée chez le notaire en guise d’indemnité d’immobilisation du bien.
Faites inscrire d’autres conditions suspensives au compromis si, par exemple, des éléments auraient du vous être fournis lors des visites et que ça n’a pas été le cas. Par exemple, vous étiez dans l’attente d’un devis/audit de l’état de la charpente/toiture pour une rénovation nécessaire mais que celui-ci n’est pas arrivé au moment du compromis, alors vous pourriez sans doute y faire inscrire une clause qui vous permettrait de sortir de la vente si vous appreniez que le montant de la rénovation est bien plus cher que ce qui avait été dit/prévu lors des visites par le vendeur ou l’agent immobilier.
Il est d’usage que le jour de la signature de l’acte authentique, vous devrez rembourser au pro-rata temporis au vendeur, la part de taxe foncière de l’année en cours. Par exemple, si la taxe fonctière est de 2000€ par an et que vous devenez propriétaire au 1er octobre 2025, alors vous serez propriétaire 92 jours en 2025 (31+30+31) et vous devrez rembourser chez le notaire la somme de 504€ au vendeur. Il s’agit de la règle d’usage mais vous pourriez aussi négocier avec le vendeur et faire inscrire dans le compromis que c’est lui qui prend à sa charge toute la taxe foncière pour 2025, de sorte à ce que vous n’ayez pas à devoir lui rembourser le pro-rata.
Si vous achetez en copropriété, vous devrez également rembourser des sommes au vendeur et au syndic de copropriété pour les charges trimestrielles qui ont déjà été versé par le vendeur. Par exemple, si vous devenez propriétaire au 1er août et que le vendeur a payé ses charges de corpro au 1er juillet pour le trimestre Juillet-Août-Septembre, alors vous devrez lui rembourser le montant de charges déjà payé au syndic pour les mois de Août et Septembre.
En gros, préparez de l’épargne et le chéquier pour le jour de l’acte authentique 
J’espère que ça vous aidera déjà .
