Bonjour Ă tous.
Je vais me lancer très prochainement dans un LMNP. Je suis en train de monter le projet financier et je m’interogeais sur une possibilité.
J’ai actuellement un capital de 120k€. J’ai commencé à investir en bourse par le biais de des ETF.
Et je souhaite me lancer en LMNP. Deux possibilités
- LMNP classique avec un prêt bancaire et déclaration au réel.
- LMNP avec 50-75% d’apport et déclaration au réel. Les quelques simulation que j’ai fait me montre que le rendement et le cashflow est meilleur avec un apport.
Vos conseils sont les bienvenus.
L’objectif est de voir aussi comment ça se passe en LMNP et éventuellement en faire un deuxième avec crédit dans un an.
Merci d’avance pour vos conseils et retour d’exp si vous en avez.
Cordialement
Nitish
Bonjour,
Mon avis personnel, c’est le minimum de cash dans un projet immobilier. Le but c’est d’aller chercher du levier avec un crédit.
Le cash s’est investi en monétaire/obligations/actions.
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Je pense comme @Jeremy5. L’idéal est de se léveréger au maximum et de placer l’apport. Surtout que les intérêts peuvent être déduits et le prêt peut toujours être renégocié quand les taux seront plus faibles.
Donc a toi de voir si tu peux supporter un cashflow plus faible voire négatif.
Hello,
J’ai un avis nuancé de @Jeremy5 et @nazben (no teasing : ils ont raison) :
Si tu as besoin d’être en cashflow positif pour te conforter et motiver pour en faire un 2nd par la suite alors c’est louable de mettre un fort apport et ainsi chercher dans 1an un projet avec un crédit (et un taux d’intérêt plus faible d’après l’actu).
Pour mieux t’aider dans ta réflexion je ferais une simulation avec :
- Sim 1 : Achat LMNP sans crédit
- Sim 2 : Achat LMNP avec crédit
- Sim 3: Achat LMNP 1 sans crédit + Achat LMNP 2 avec crédit
- Sim 4 : Achat LMNP 1 avec crédit + Achat LMNP 2 sans crédit
Dans un monde idéal (et si réalisable pour ton profil) full crédit c’est le top pour l’effet de levier…
Un tiens vaut mieux que deux tu l’auras
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Nitish
5
Merci pour vos réponses. Je vais faire les 4 simulation comme proposé.
Mon problème c’est que j’ai des liquidités. J’en ai mis en bourses mais vu que je suis un frileux je ne passe pas la barre de 25k. Et donc il me reste des sous sur mon compte courant (oui le boulet) que je souhaite investir.
Nitish
Ou alors, 5ème scénario : acheter maintenant et profiter de la baisse relative des prix des biens et renégocier dans un an le taux 
C’est le beurre et l’argent du beurre
Pas faux!
Ou alors profiter d’un achat comptant maintenant pour encore plus négocier…
Le coté renégocier dans un an le taux est à mesurer car tu devras payer de nouveau les frais de garantie et donc sur 120k€ ça représente environ 1900€ soit 1,58% = si le taux baisse de 1,6% tu gagneras 0,02%/an… beaucoup d’efforts…
Si je ne dis pas de bêtises c’est le cas uniquement pour une hypothèque, non ? Si la garantie est une société de cautionnement ce n’est pas le cas je crois 
Bonjour Nitish,
Si tu peux te permettre de mettre un léger apport pour avoir un cashflow positif lors de la location, c’est un confort psychologique.
ET si tu peux en plus garder des liquidités pour compenser des éventuels impayés ou des frais imprévus, c’est optimal à mon sens.
D’un point de vue purement financer on met pas d’apport, on s’endette sur 25 ans et on loue. Mais le confort psychologique c’est important.
Opla
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Pense à plutôt calculer ton TRI qui est bien plus représentatif sur le long terme. Tu vas avoir besoin de ton cash pour apport, travaux.
L’intérêt principal de l’immobilier c’est l’effet de levier.
Pense Ă tous les charges annexes.
Et bien sûr tout dépend du secteur où tu investi.
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Merci a tous pour vos conseils. J’avoue c’est pas si simple que ça. Aujourd’hui j’ai de l’argent qui dort sur un compte courant. Si je fait un prêt, l’argent continuera a dormir sur le compte courant. Chose que je ne veux plus. La est tout mon dilemme. Comme je le disais précédemment j’ai commencé à investir en ETF. Frileux de nature je ne veux pas dépasser les 20k en PEA. Et je me dit que c’est mieux d’investir mon cash dans un immobilier en LMNP plutôt que de le laisser en banque.
Le problème ce n’est pas LMNP qui n’est qu’un dispositif fiscal: il s’agit d’immo donc c’est de trouver un bien pas trop cher, bien place, avec un bon locataire qui paiera régulièrement le loyer, sans problème. Le bien doit aussi avoir des frais normaux, prévisibles, compte tenu des frais d’acquisition et autres. Ensuite, il faut anticiper ses autres investissements, RP (residence principale), RS (residence secondaire), ou RL (residence locative), afin d’être au plafond d’endettement de crédit. (il ne faut pas faire un petit investissment locatif si cela bloque pour ta RP ou ton investissment locatif suivant). Du locatif suppose du crédit pour limiter la fiscalité et augmenter la rentabilité.
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Je suis nouveau dans ce monde. Peux de dire ce qu’est le RP,RF et RL stp.