Président de SASU payé en dividendes : quel courtier pour un dossier locatif ? Vos retours

Immobilier
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Bonjour à tous,

Je cherche des retours concrets de la part de ceux qui sont dans une situation proche de la mienne, parce que je tourne un peu en rond sur le sujet du financement.

Ma situation

  • Président de ma SASU depuis 3 ans (activité : formation / consulting)

  • Rémunération exclusivement en dividendes 1 fois par an, pas de salaire (beaucoup d’impot malgré cette optimisation)

  • Revenu fiscal de référence autour de 50 000 €

  • J’ai 27 ans, locataire, aucun endetement et avec de l’épargne dispo pour l’apport si il faut mais j’aimerais en mettre le moins possible

Mon projet
Un premier investissement locatif (un appartement studio ou T2 a meublé*)*

Mon problème n’est pas tant le projet que le montage du dossier bancaire. Je n’ai pas envie d’aller démarcher les banques moi-même ni de défendre mon profil en direct agence par agence : je préfère déléguer à un courtier qui connaît déjà les dossiers de dirigeants rémunérés en dividendes et qui sait quoi mettre en avant auprès des banques.

Mes questions

  1. Ceux d’entre vous qui sont dirigeants payés en dividendes : comment vos banques ont-elles retenu ces revenus dans le calcul (moyenne sur 2-3 exercices, abattement, quotité retenue, exigence d’un 3e bilan) ?

  2. Êtes-vous passés par un courtier ou en direct ? Avec le recul, le courtier a-t-il vraiment apporté quelque chose sur ce type de profil, ou les banques finissent-elles par répondre la même chose ?

  3. Si courtier : lesquels sont réellement à l’aise avec les profils entrepreneurs / dividendes plutôt que les dossiers CDI classiques ? Comment les avez-vous identifiés, et quels honoraires avez-vous payés ?

  4. Quels documents vous a-t-on systématiquement demandés (bilans, PV d’AG, prévisionnel, attestation du comptable) ? Autant que je prépare tout en amont.

  5. Quelles conditions avez-vous obtenues au final (taux, durée, apport exigé) et sur quel type de banque : réseau national, caisse régionale, banque en ligne ?

Même si votre situation n’est pas identique à la mienne, tout retour d’expérience m’intéresse y compris les refus et ce qui les a motivés, c’est souvent le plus instructif.

Merci d’avance à ceux qui prendront le temps de répondre :folded_hands:

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Ça ne va pas t’aider mais pour info, j’ai été freelance et j’ai connu plusieurs collègues en SASU qui se payaient en dividendes pour esquiver les charges sociales.

Globalement, les banques considéraient les dividendes comme des revenus du capital exceptionnels et ne voulaient donc pas les prendre en compte pour calculer la capacité d’emprunt. Et c’était aussi extrêmement difficile de juste chercher à louer un appartement.

Même pour un achat de résidence principale, peu de courtiers voulaient prendre le dossier. Et généralement à la fin, une seule banque voulait bien faire le crédit mais en demandant un apport bien plus conséquent que la moyenne et avec un taux élevé.

Et pour les crédits pour investissement locatif, personne n’a réussi.

Pour info, l’échantillon que je connais avait des CA entre 140 et 180k€.

P.S : par contre, les frelances qui étaient en EURL (statut travailleur non salarié donc beaucoup moins de charges qu’un salarié) n’avaient pas de problème tant qu’ils avaient au moins 3 bilans.

C’est techniquement moins optimisé d’un point de vue optimisation sociale mais c’est considéré comme des revenus standards ce qui évite beaucoup de problèmes.

P.P.S : si t’es célibataire, va falloir t’habituer à payer beaucoup d’impôts. Pour éviter ça, il faut soit :

  • Se marier avec une personne qui ne travaille pas et avoir des enfants
  • Gagner moins
  • Gagner beaucoup beaucoup plus et avoir accès aux super techniques du top 0.01% pour ne pas payer d’impôts
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Carte financement ?

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  1. mon conseiller bancaire perso m’a mis en relation avec un conseiller pro, qui m’a demandé mes bilans. Ils ont tenu compte des revenus de ma société, et donc des dividendes versés, et potentiellement versables à l’avenir, pour estimer ma capacité d’emprunt.
  2. non. J’ai ma banque depuis 20 ans, j’en suis à 4 crédits immo dont 3 remboursés.
  3. bilans de la société, bulletins de salaire, attestations d’assurance vie et PEA dans d’autres banques, bref, tout le patrimoine.
  4. au final j’ai eu un taux correct
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Si c’est de l’investissement locatif, et que tu souhaite potentiellement en faire d’autre après,
le plus simple reste clairement la SCI pour moi.

car en nom propre il est vrai que tu n’a pas le meilleur profil, par contre en SCI avec ta SASU propriétaire de celle-ci, il regarderons directement les résultats de ton entreprises

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