Prise en main de mon patrimoine (LMNP, AV, PEA)

Ma stratégie patrimoniale
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Bonjour à toutes et tous,

Tout d’abord je vous remercie de prendre la peine de prendre un peu de temps afin de prendre connaissance de ma situation et encore mieux si vous pourrez me conseiller et/ou donner votre avis.

Je sais que je risque de me faire critiquer du fait que je n’ai pas pris plus tôt mon patrimoine et que j’ai toujours fais confiance aux institutions et autres conseillers.

Il est temps pour moi de réagir mais je ne veux pas faire n’importe quoi et j’ai besoin d’être conseillé.

J’ai 38 ans, célibataire sans enfant.

Je rembourse actuellement le prêt immobilier d’un appartement que j’occupe en RP (depuis 4 ans).

Premier point le LMNP

Je suis propriétaire d’un studio meublé en statut LMNP dont le financement est terminé depuis plusieurs années.

Pour un bien acheté 79417€ mon LMNP dégage un rendement super net situé entre 2,1% et 2,7%.

  • Date d’achat : octobre 2007

  • Prix d’achat global (HT) : 79 417 €

    • Prix de l’immobilier : 74 300 € HT

    • Prix du mobilier initial : 5 117 € HT

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Je ne sais pas quoi faire avec le LMNP, je vais le faire estimer afin de savoir combien je pourrai en tirer.

Le rendement n’est pas énorme mais c’est quand même un revenu régulier. Mais encore une fois je me fais sacrément ponctionner par Nexity.

Deuxième point une assurance vie à la Caisse d’Epargne

Nuances Plus

Rattaché à un contrat ouvert le 17/02/2000

Valeur Totale (au 31/12/2025) : 13 607,51 €

Fonds en Euros : 4 231,23 € (soit 31 % du contrat)

  • Rendement : Il a rapporté environ 3,00 % brut en 2025.

Unités de Compte : 9 376,28 € (soit 69 % du contrat)

  • Composition : Il est principalement placé sur le fonds géré Vega Monde Patrimoine RC.

    Les performances nettes

 Fin 2023 : ~11 832 €

 Fin 2024 : ~12 879 € :backhand_index_pointing_right: Rendement net sur l’année : + 8,85 %

 Fin 2025 : 13 607,51 € :backhand_index_pointing_right: Rendement net sur l’année : + 5,65 %

Frais de Vega Monde Patrimoine : 2,50 % par an (c’est vraiment énorme)

Je pense dégager cette assurance vie avec ces frais exorbitants.

Est ce que je dois laisser le minimum dessus (500€ je crois) afin de la laisser ouverte? *

Troisième et dernier point (le plus gros) mon assurance vie chez AFER

Contrat ouvert en 1990

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Plus de 50% en fond euros, c’est à la fois de l’argent qui ne rapporte pas et en plus qui se fait bouffer par l’inflation.

J’ai rdv dans une semaine avec mon conseiller AFER et je ne sais pas encore quoi faire comme arbitrage.

Autres épargne

Je dispose de environ 30000€ sur des livrets en épargne de sécurité.

J’ai ouvert un PEA chez Fortuneo depuis 6 mois ou je verse 500e par mois (ETF SP500)

J’ai environ 5000€ de BTC.

Mes attentes et besoins

Vous avez ci-dessus une vue d’ensemble de mon patrimoine. J’espère que ce n’est pas trop brouillon, j’ai essayé de faire au plus simple et plus parlant.

Je souhaiterai dynamiser l’ensemble, je n’ai pas vraiment de projets à moyens termes donc inutile pour moi de laisser autant d’argent dormir.
Est ce que je dois revendre mon LMNP, fermer mon assurance vie Caisse d’épargne, vider celle d’AFER. Ouvrir un CTO??

J’ai tellement de questions et d’interrogations.

Je pensais remplir mon PEA mais sincèrement je ne sais pas par où commencer, ce sont des sommes énormes pour moi et n’arrive pas à savoir comment procéder. Tous les conseillers que j’ai pu rencontrer parlaient dans leurs intérêts.

C’est peut être ici que je vais avoir le plus de chance d’avoir des conseils, avis et analyses neutres.

Je suis vraiment preneur de toutes vos remarques.

Merci à celles et ceux qui prendront du temps pour bien vouloir l’aiguiller.

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C’est interdit par le règlement du forum, normalement… et mieux vaut un peu tard que jamais !

Mon avis personnel :

  • je ne suis vraiment pas convaincue par votre LMNP. Il serait en effet très utile de savoir combien vous pouvez en tirer aujourd’hui, presque 20 ans plus tard. Avec à la clé une bonne ou une mauvaise surprise, vu son âge ? Je suis très curieuse d’avoir la réponse.
  • quelle est la plus-value totale du contrat de la Caisse d’Epargne ? (sa valeur à ce jour est 13 607€, mais pour quel apport depuis 2000 ? C’est pour avoir le gain réel et une estimation des impôts à payer en cas de rachat total). L’UC Vega Monde Patrimoine RC n’a pas vraiment performé sur 10 ans et vu ses frais, ce n’est pas étonnant ! Moi, je liquiderais complètement ce contrat au profit de votre (bon) PEA, avec des lignes ETF.
  • Pour l’AFER : il est toujours utile de lire la fiche d’ADI ( AFER : avis 2026 sur l'assurance vie (services, frais, taux, etc.) ). Votre AV contient un beau montant, surtout pour un contrat ouvert avant 1997 qui profite d’une fiscalité plus avantageuse que les contrats modernes (ouvert quand vous aviez deux ans ??). Là encore, quelle est la plus-value totale du contrat (ou le montant total des versements) ? Personnellement, je réorienterai une partie du fonds euro vers des UC plus “actions” du contrat et je ferais un retrait partiel (programmé ?) sur le fonds euro et les UC les moins performantes, afin d’alimenter mon PEA et accessoirement, pour diversifier et garder un autre fonds euros en guise d’amortisseur de crise, une AV Linxea Spirit 2.

Votre patrimoine financier (hors LMNP) est beaucoup trop prudent pour être efficace. Votre absence de projet à court terme et votre âge doivent vous inciter à investir de façon plus dynamique : PEA, (CTO ?), AV avec UC actions, voire SCPI si vous voulez garder des revenus réguliers (que vous pouvez aussi obtenir avec des retraits programmés sur une AV). Mais avez-vous vraiment besoin de ces revenus réguliers quand vous pouvez retirer de l’argent en cas de besoin ponctuel sur vos livrets bien gonflés ou sur vos fonds euros ?

Ceci dit, je trouve que vous avez un patrimoine financier très conséquent pour votre (jeune) âge ! C’est une grande chance et la preuve que vous ne vous êtes pas aussi mal débrouillé que vous le dites. Mieux exploité, ce patrimoine devrait vous permettre d’envisager l’avenir très sereinement, avec des perspectives futures de revenus complémentaires appréciables.

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Bonjour Agnès et merci pour votre retour,

Je vais essayer de vous répondre point par point.

Pour mon LMNP oui je sais que le rendement n’est pas terrible, de plus c’est un contrat ou je suis prisonnier de Nexity qui gagne plus que moi sur les loyers. J’avais 20 ans quand j’ai signé ce contrat par un “conseillé” Caisse d’Epargne.

Je vais faire plusieurs estimations et reviendrais vous dire à combien je peux le revendre. Le studio est situé à Saint Ouen sur Seine et en 20 ans la commune a beaucoup changée (en bien pour une fois)

Pour le contrat de la caisse d’épargne il n’y a presque plus de plus-value, j’ai utilisé une bonne partie afin d’avoir un apport et de financer des travaux pour ma RP.

Je pense en effet à solder cette AV, je me demandais juste si il serait judicieux de laisser le minimum dessus afin de la laisser ouverte?

Concernant mon contrat AFER il fut ouvert en 1990 suite à la disparition de mes parents.

Il affiche aujourd’hui une plus-value de 288193€ (et 51 centimes pour être très précis)

En fait je ne souhaite plus avoir de fond euros. Avec 30000€ d’épargne de précaution sur des livrets je suis déjà très large afin de pouvoir faire face à un coup dur.

Le montant des fonds euros serait sans doute mieux sur de la bourse. Je souhaitais remplir mon PEA.

Je pensais à par exemple: 50 - 60% sur un ETF SP500, 20% sur un ETF stoxx600 et le reste en actions AIR LIQUIDE au nominatif.

Je vois Air liquide comme un placement assez safe pour le long terme (quand je dis long terme c’est pour 20-25 ans afin de préparer ma retraite)

Pour après: pourquoi pas ouvrir un CTO afin de prendre un ETF marchés émergents..

Si je dis des bêtises il ne faut surtout pas hésiter à me reprendre.

Pour répondre à votre question, non actuellement je n’ai pas besoin de complément de revenu, mon objectif est vraiment de faire fructifier mon patrimoine.

J’ai beaucoup d’idées mais vu les montants ce n’est pas si simple de se lancer et j’ai peur de faire des erreurs, voilà pourquoi je viens ici demander conseils.

Merci encore à vous et pour les autres n’hésitez pas.

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Moi, je liquiderais complètement cette AV, et j’ouvrirai une AV genre Linxea Spirit 2 pour prendre date. Mais surtout, j’alimenterais mon PEA en DCA pour compléter la partie risquée de mon patrimoine. D’ailleurs, on y trouve aussi des ETF émergents si vous y tenez (sur le PEA Fortuneo en tout cas).

Votre problème (de riche…), ce sont les formidables plus values de votre contrat AFER : si vous faites des retraits sur le fonds euros de l’AFER (pour alimenter le PEA, en plus de l’AV fermée), vous allez payer des impôts / PS. Si vous arbitrez du fonds euro vers les fonds AFER plus dynamiques, vous retardez le moment de les payer et vous faites de l’argent avec ces impôts.

Il faudrait vérifier ce que valent réellement ces fonds AFER : frais (cf tableau), performances par rapport à d’autres UC ou ETF sur PEA ? Je suppose que ce contrat AFER n’offre pas d’ETF…

Vous pouvez utiliser les deux techniques : vider peu à peu le fonds euros (en restant sous les 4600€ de PV, x2 éventuellement) vers le PEA et arbitrer une autre partie du fonds euros vers les UC plus dynamiques de l’AFER si elles ont des résultats corrects.

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Bonjour,

Je suis donc revenu de mon entretien avec mon conseiller AFER.

Bonne nouvelle, je peux retirer l’intégralité de mes fonds euros sans payer d’impôts (enfin entendons nous, seulement avec les prélèvements sociaux).

Je pense faire un DCA afin de remplir mon PEA.

A votre avis sur quel durée je dois faire ce DCA? En injectant 10000€ par mois il me faudrait quand même plus d’un an…

Un ordre par mois pour chaque ETF, par semaine???

Je vais encore me renseigner mais je crois partir sur quelque chose comme 60% SP500, 20% Stoxx600 et 20% Emerging markets

Je vais également fermer mon assurance vie à la caisse d’épargne. Peut être acheter un peu de BTC avec, il est encore assez "“bas” actuellement.

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Bonjour,

Un point important: personnellement, j’aurais gardé ouvert (même avec un petit montant) ton AV AFER car elle a été ouverte en 1990 et il y a qqs avantages à bien avoir en tête, pour la succession (même si ce n’est sans doute pas ton soucis actuel). Je l’indique ici tout de même pour ton information:

  • Toute prime sur le contrat versée avant 13/10/1998 (ainsi que les intérêts associés), est à 0€ de droits de succession. Sans limitation de montant. C’était le bon temps de l’AV !
  • Toute prime versée dessus (après 1998) -même après 70 ans- te donne les même avantages pour la succession que les AV actuelles pour lesquels ces avantages sont limités au primes versées avant 70 ans. Soit abattement de 152500€ puis 20 et 35%.

Concernant le PEA, comme tu va l’alimenter par ton AV AFER qui était déjà investie à 50% en actions, perso, je l’aurais remplis directement, ou peut-être en deux fois. Car au final tu va passer de 175k fond euros - 175k actions à 100k fond euros - 250k actions en le faisant, donc ca reste un mouvement raisonnable. Et tu as déjà une poche de sécurité en plus.

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Ah mais je vais bein entendu laisser mon AV AFER ouverte.

Je veux juste réinvestir (ou plutôt investir) mes fonds euros.

Je vais conserver mes UC sur mon AV

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OK dans ce cas, si tu sors uniquement tes 150k de fond euros, c’est sans doute raisonnable de le faire progressivement sur les 6-12 prochains mois.