On cherche à protéger le conjoint contre un coup du sort imprévu ( décès d’un des deux et donc ne pas tomber dans l’indivision ) tout en commençant à réfléchir à comment faire une donation/partage en démembrement à notre fille unique ( abattement donation 15 ans pr renouveler une deuxième fois si nécessaire sur l éventuelle évolution de notre Patrimoine global ).
La solution qui semble tenir la route est la création d’une SCI avec apport de notre RP + 50K€ ( SCI Capital Fixe à 400K€ )
Comme on a le projet de vendre notre RP dans 11 ans, on se doit de garder la main-mise sur cette faisabilité sans devoir demander le droit de vendre au Nu-propriétaire et en même temps on veut être Usufruitiers de la somme d argent de la vente ( somme placée sur le contrat de capitalisation avec les 50K€ pour génération d’intérêts ).
De ce fait, on souhaite faire établir par notre notaire des statuts protecteurs pour le couple.
Coût de l’opération : 10K€ ( 4.4K€ pr SCI/Apport - 5.6K€ FN - 0€ frais de donation car NP/U 50-50 et abattement 2x100K€ )
Modifier notre contrat de mariage n’apporte pas toute cette technicité même s’il serait bcp moins coûteux.
Un CGP nous a indiqué qu’on pouvait faire une donation/partage en direct avec clauses :
1°) " Vente à la première demande "
( Notaire dit que contraire au droit de propriété )
2°) " Réemploi/usage pour les usufruitiers "
( Notaire dit que c’est possible )
Sommes en recherchant d’avis/conseils ainsi que de retour d’expérience de votre part et échanger en toute clarté s’il y a mieux à faire.
D’où ce casse tête de faire au mieux pour que le conjoint survivant puisse avoir l’intégralité d’usage du patrimoine pour finir ses jours et commencer d’utiliser les abattements de donation
A part le fait que nous ayons chacun une fille unique, je pense que nos situations sont assez différentes et mon vécu n’a que peu de chance de t’être utile.
Je te le donne tout de même :
Je me suis retrouvé veuf il y a 3 ans et j’ai décidé de tout simplement faire une donation démembrée à ma fille unique. Je suis usufruitier et elle est nue-propriétaire. L’opération m’a coûté tout juste 3000€. A mon décès, ma fille récupérera la pleine propriété de ma maison sans aucune autre formalité. Rien de plus.
Je n’ai pas de projet de vente comme toi dans 11 ans. La situation est donc beaucoup plus simple a priori.
En revanche, pour le quasi usufruit sur le montant de la vente de la maison, je t’encourage à surveiller la version définitive de la loi de finances 2024 en raison d’un amendement déposé par le sénat (cf. les 2 liens ci-dessous) :
A priori non concerné mais il faudra voir la version définitive de l’article s’il est adopté par l’AN
Oui effectivement nous sommes encore jeunes par rapport au démembrement de la RP ( souvent fait sur un bien qui a vocation à ne pas être vendu tant que le parent peut y vivre )
Voulant optimiser notre situation…celle-ci s en trouve complexe sur le côté de garder le droit de vendre en étant Usufruitiers et sans devoir demander l’accord de l’enfant
Pour cela il y a la clause Préciput à mettre dans notre contrat de mariage ( FN peu onéreux environ 250/500 € mais risque de devoir payer 2,5% sur la valeur du bien pour activer le droit de partage pour le vivant : 350K€x2.5% = 8750 € minimum si pas de hausse immo )
Cette histoire de 2,5% est l’affaire des tribunaux actuellement entre héritiers vs fisc…et donc c’est prendre un risque suspensif d’y être taxé
La SCI … c’est se garantir de tout problème et en faisant en plus la donation sans frais pour notre fille mais au coût immédiat de 10K€
On cherche à réduire ce coût en explorant les avis de tous…et le tien
On peut lui donner 99% même de NP en SCI tout en gardant la main entièrement sur les décisions mais au coût d’un billet de 10K€ et le PV lors de la vente ( là on ne sait pas quel sera l’évolution de l’immo )
Dans ce que je comprends votre patrimoine est composé principalement de votre RP qui est valorisée 350K€.
Le fait de transmettre la nue-propriété à votre fille unique, en considérant que vous l’avez acquise à 50/50% et que vous avez -51ans révolus cela donnerait aucun DMTG. Donc super !
→ justement : à combien détenez vous chacun cette RP ? Quel est votre régime matrimonial ?
Sauf que comme vous l’indiquez vous souhaitez conserver la main et c’est très logique car il s’agit de votre source principal de levier dans votre patrimoine et que l’on ne sait pas de quoi sera fait l’avenir, aussi bien de votre coté (dépendance, décès de l’un) que du coté de votre fille (conjoint, divergences de point de vue etc.).
Alors vous avez envisagé la SCI et pourquoi pas.
Mais votre CGP, vous a t il donné la liste des conséquences de passer sur une SCI ? Comme la comptabilité obligatoire et surtout par exemple, l’absence de l’abattement de 30% pour la valorisation de la RP dans la déclaration de succession ?
Vous a t il parlé de la convention de démembrement ? Pour organiser les droits et les devoirs de chacun des usufruitiers et du nu-propriétaire ?
Je reste persuadée qu’un changement de régime matrimonial si c’est votre choix, une donation avec convention de démembrement suffirait. Pas besoin de grands effets de manche pour obtenir le résultat escompté.
Et le plus important : vous demander si votre fille vous fera faux bond au non. Vous ne pouvez pas le déterminer à l’avance, j’en ai conscience, mais si vous votre inquiétude sur son comportement vis à vis du bien (entrainer le forcing à vendre) est importante, alors il ne faut pas procéder. Comme on dit : quand il y a un doute, il n’y a pas de doute !
Déjà merci pour votre implication sur mon sujet …et je crois que la communauté qui compose le forum Finary est à votre image !
A la base, je cherchais à faire que notre fille ne soit pas stupidement rattrapée par les impôts lors de nos décès et donc tenter de lui transmettre par période de 15 ans et profiter à fond des abattements mais je me suis aperçu que nous allions nous demunir.
Du coup, je vous rejoins sur le fait que travailler plutôt sur le régime matrimonial semble plus adapté.
J’ai pris également conscience que notre situation ( à ce jour ) s’il nous arrivait malheur elle devra quand-même en laisser aux impôts à cause de nos liquidités insuffisamment mises en protection sur des enveloppes types AV.
Tout cela pour dire qu’il faut savoir aussi investir sur des enveloppes financières plus rémunératrices ( type PEA ) moins gourmandes en frais annuels et donc de facto lors d’une succession des fais seront payés par notre fille…mais bon là on se doit un peu de penser à soi avant de penser à sa progéniture
La RP est à 50/50 car nous sommes mariés sans contrat de mariage.
J’ai creusé un peu le sujet du contrat de mariage et la clause de préciput à insérer dans le contrat me semble pas mal et moins coûteuse que de faire une SCI via un notaire ( ayant le projet de vendre la maison dans le futur si on reste en RP on n aura pas de plus value alors qu’en SCI on aura une plus value à payer )
J ai rien trouvé sur la convention de démembrement ( le CGP je l’ai rencontré uniquement pour placer notre enveloppe financière 100 k€ )…du coup je veux bien plus d’informations sur ce détail.
Pour le côté " faux bond " d’un enfant… aucun parent n’est à l’abri donc je préfère me prémunir de tout problème sur ce plan même si j’ai une confiance aveugle… c’est une image bien sûr.
Pour schématiser : comment commencer à faire de la donation à 52 ans à un enfant unique pour qu’il soit le moins taxé possible au moment d’un décès tout en gardant la main à 100/100 sur son patrimoine et en voulant protéger le vivant du couple pour qu’il finisse dignement sa vie sans être obligé de réclamer de l’aide à l’enfant ( je sais c’est bcp de souhait mais cela mérite d’être organisé pour être tranquille une fois pour tout et se concentrer dans la foulée à mettre mon portfolio en place …ahahah )
Exactement !
Et c’est là qu’il faut prendre le pouls de différents organismes, les CGPI, les affreux banquiers et les assureurs/courtier également. En définissant vos besoins, votre rapport au risque et en gardant à l’esprit le pendant de transmission (investir en comptes titres pour gommer la plus-value à la donation ou succession pour les grosses capitalisations de bon père de famille) et le PEA plutôt pour les trackers et boursicoter en s’amusant.
Je ne suis pas une experte sur le sujet et je vous invite à joindre votre notaire pour échanger sur ce point. Quelques infos dénichées sur internet notamment ici en ne prenant pas pour argent comptant tout le détail mais simplement la définition.
Ca mérite une consultation dédiée pour user des leviers disponibles sur le reste de votre patrimoine mais en tous cas la donation simple en nue-propriété à votre fille avec convention pour délimiter les pouvoirs de chacun et user des clauses habituelles d’exclusion de communauté par exemple et d’interdiction d’aliéner sans votre accord devrait suffire. Pourquoi pas donner qu’une partie de vos droits dans cette même RP comme cela avait été évoqué précédemment. Ou bien donner des liquidités avec charges pour réduire l’impact d’un décès prématuré et aider votre fille pour des projets futurs (donation avec charge par exemple).
La question qui se pose et à laquelle je n’ai pas trouvé réponse ( il me faut voir mon notaire peut être qu’il me dira si c’est possible ) c’est sous la forme de la donation U/NP avec convention de démembrement…mais aurons nous tout pouvoir de vendre notre RP sans demander l’accord à notre fille
Ce point de détail est primordial…sans cette possibilité je ne vois rien d’autre de peu onéreux
Notre patrimoine est très modeste ( même si nous ne sommes pas à plaindre ) et penser à son enfant pour lui éviter d’être taxé à 20% lors de la succession est une bienveillance mais pas au prix de nous demunir de tout droit de décision sur le seul bien immo que nous possédons
Pour la partie de nos liquidités…euh comment dire elles ns seront nécessaires. Si nous avions 1M€ oui mais on a un zéro en moins …sic ( on lui a déjà " donné " 50 k€ pour la réussite de ses hautes études …on fait donc un peu souffler l’écureuil… )
Du coup …nous sommes sur l’idée de modifier le contrat de mariage en ajoutant la clause de Préciput afin de laisser la main au vivant de gérer la succession de la RP et d abriter nos liquidités dans une AV et PEA pour un portfolio risque modéré 60/40
Je suis la fille unique en question et c’est mon métier que d’accompagner mes clients sur ces questions de transmission, alors j’ai fait de mon mieux pour les accompagner.
Ce n’est pas tout à fait comparable car la surface immobilière n’est pas la même mais le travail sur le régime matrimonial, la rédaction des clauses bénéficiaires et les donations en NP ont été réalisées sur ces 5 dernières années pour leur permettre de garder la main sur ce qui était le plus important pour eux dans leur patrimoine (liquidités, placements AV et RP).
Du coup une question simple sur le travail du régime matrimonial :
Est-il possible de mettre la clause de Préciput puis faire une donation NP/U dans laquelle une convention de démembrement donne le pouvoir à l’Usufruitier de vendre la RP sans avoir besoin de l’accord du NP et de faire usage du produit de la vente comme il l’entend ( bien entendu à vocation d’un nouvel achat immo en RP et si l’achat laisse un peu de liquidité celles ci sera placée ) ?
La clause de préciput permet de prélever le bien avant le règlement et le partage de la succession afin de déplacer le bien concerné directement dans le patrimoine du conjoint survivant.
Si ce même bien a été transmis en amont, alors la clause est non avenue puisque par le décès du donateur usufruitier, la nue-propriété s’efface au profit d’une pleine propriété sur la tête de l’ex nu-propriétaire.
A vérifier avec le notaire mais je vois mal l’intérêt au dénouement du moins
et les assureurs/courtier également. En définissant vos besoins, votre rapport au risque et en gardant à l’esprit le pendant de transmission (investir en comptes titres pour gommer la plus-value à la donation ou succession pour les grosses capitalisations de bon père de famille) et le PEA plutôt pour les trackers et boursicoter en s’amusant.
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et c’est mon métier que d’accompagner mes clients sur ces questions de transmission, alors j’ai fait de mon mieux pour les accompagner.