cher @azertyy
Je vous confirme que le droit en cas de décès du senior est du côté de la foncière et qu’au principe selon lequel nul n’est sensé rester en indivision, elle peut forcer la vente.
Si une procédure est nécessaire ce qu’il ne faut pas exclure dans ce cas en cas de refus des héritiers, elle aura un incidence sur la liquidité mais pas sur la performance. En effet, l’investisseur est protégé à ce niveau. Plus le bien est conservé plus cela coûtera aux héritiers.
Concernant la liquidité elle est assurée également par une réserve de liquidité statutaire de 15% de la collecte. Pourquoi 15% ? les investisseurs ayant l’obligation de conserver leur titre pendant 7 ans, sans quoi l’Etat leur demande de les rembourser de leur avantage fiscal et donc 7 ans * 15% = > 100% du fonds. Aussi et bien sur, si la collecte se maintient voir augmente ce qui est prévu, nous serons en mesure avec cette liquidité statutaire de rembourser nos investisseurs sans avoir meme besoin de liquidité provenant de la vente de bien (qui viendra en sus).
je voudrai en profiter pour ajouter un point sur la structuration financière de notre foncière qui est très saine pour les investisseurs à la différence de nombreux véhicules du marché qui intègrent dans le prix de la part les coûts d’acquisition des biens dont ils deviennent co-investisseurs en achetant des parts. De nombreux supports d’investissement immobilier amortissent ses frais d’acquisition dans le temps et on peut en comprendre la logique. En effet, les intégrer dans le prix de la part permet de faire acheter plus cher la part et de financer des couts d’acquisition déjà acquittés, en revanche, il y a 2 problèmes à ce mécanisme et cette pratique de place: quand il n’y a plus de collecte, il y a un effet négatif qui va à l’encontre de la performance et en cas de revente de la part par les investisseurs, il y aura des couts d’acquisition amortis qui ne seront jamais payés et donc c’est une perte sèche pour le véhicule. Il faut comprendre que plus il y aura de vente et plus les derniers qui resteront porteur de part supporteront des pertes. un mecanisme qui me fait pas pensé à Ponzi !
Comme vous l’aurez compris, nous n’avons pas souhaité que notre foncière souffre de ces pratiques et la revalorisation de la part est de 3% par an modulo l’effet immobilier que nous avons calé sur l’inflation '(1,5% par an) afin d’être raisonnable mais qui peut etre positif ou négatif en fonction du marché.
Espérant vous apporter des éléments solides sur notre proposition de valeur