Situation : j’ai créer une SCI à l’impôt sur les société en commun avec mon père et ma sœur pour mettre en commun nos capacités d’emprunt et surtout racheter via un crédit des biens immobiliers que ces derniers ont achetés sans faire de crédit (rachat à soi-même / OBO)
L’objectif : une fois le crédit obtenu racheter leurs 2 résidences principales (pas d’impôt sur les plus-values) et qu’ils apportent en compte courant d’associé l’issue de la vente pour avoir de la trésorerie investissable dans n’importe quel produit financier ou immobilier qui pourrait contribuer à couvrir les mensualités des crédits (habituellement un. Crédit est affecté à un bien immobilier précis).
Les contraintes : étant une SCI à l’IS les personnes habitant dans les biens immobiliers devront payer un loyer (obligation légale).
Le schéma fonctionnera comme suit : rendement de l’investissement réalisé avec le cash de la vente reversé via le remboursement du compte courant d’associé donc (sans impôts) > qui servira à payer les loyers > loyers qui serviront à rembourser les mensualités du crédit.
Ma question pour les membres du forum : en partant du principe que vous pouvez faire un crédit pour investir dans autre chose que de l’immobilier mais avec des conditions de crédit équivalente à un crédit immobilier
Quel serait le ou les actifs que vous choisiriez pour pouvoir rembourser vos mensualités de crédits avec des taux de crédit actuel autour des 4%
(montage vérifié au près d’un avocat : pas d’abus de droit)
Allocation actions / obligations / managed futures (à adapter selon la tolérance à la volatilité) avec revente de l’actif surpondéré vs son poids décidé, tous les mois ou quarters.
Comme il te faut des revenus mensuels, la stratégie devrait être income :
Private debt (Fundora, Caption…) avec intérêts mensuels, obligations en direct avec coupons mensuels, ETF (JEPI, …) options call à distributions mensuelles, SCPI moderne à loyers mensuels (Iroko, remake, …), etc…
On ne recherche pas de plus-value potentielle, mais le revenu régulier.
PS : À l’IS pas d’impôts sur des plus-values latentes (si il devait tout de même y en avoir…), sauf pour l’ETF dans le compte titre personne morale.
En plus du bon avocat, tu auras besoin d’un bon comptable (Dougs, …).
Je n’aurai pas d’impôt sur les société grâce à l’amortissement des 2 biens immobiliers et car j’ai beaucoup “beaucoup” de déficit grâce à de l’usufruit de scpi européenne acheter en début d’année.
Déjà été chez DOUGS ils ne fournissent pas beaucoup d’accompagnement et tu ne peux pas leurs délégué l’intégralité des déclarations comme la CFE.
Effectivement je partais sur un mix entre des scpi et des etf distribuant type JEPI / ETF obligataire (pour avoir une partie liquide et une partie non volatile).
Un mix SCPI mensuelles (Comete , Iroko, Remake) + ETF obligataire distribuant me parait cohérent pour du cashflow. Le vrai sujet c’est la régularité vs. rendement. Une SCPI peut baisser ses distributions en cours d’année, donc je ne callerais pas la mensualité pile sur le loyer attendu, je garderais un coussin et je diversifierai mon allocation.
J’avais utilisé un comparateur SCPI (epargnoo, louve et autres) pour trier par taux de distribution et par zone géo, ça évite de tout miser sur une seule société de gestion, mais en gardant en tête que certaines perfs de SCPI récentes sont artificielles…
Un truc qui n’a pas été trop mentionné : tout ce que tu génères dans la SCI IS (dividendes SCPI, coupons obligations, etc.) est taxé à l’IS avant de pouvoir servir les mensualités. À 15% sur les premiers 42k€ de bénéfices, c’est supportable, mais ça rogne le rendement. Un 5% brut ressort à 4,25% net IS, donc à intégrer dans le calcul de couverture des mensualités avec une marge de sécurité.
L’avantage du CCA c’est que le remboursement en lui-même n’est pas taxé, c’est une restitution de capital. Les associés récupèrent leur mise sans friction fiscale supplémentaire, seul le rendement au-delà est taxé.
Sur l’actif lui-même, SCPI à distribution mensuelle ça se tient pour la régularité des flux comme dit Christophe510. Mais vérifie que le rendement net IS couvre confortablement les mensualités avec de la marge, les SCPI pouvant ajuster leurs distributions en cours d’année.
Pas d’impôt sur les société de mon côté trop de déficit dans la SCI quand je cumule déductibilité des intérêts d’emprunt + amortissements des biens immobiliers + amortissements de mon usufruit de scpi.
Le sujet c’est de trouver des ETF obligataires qui couvriront dans l’idéal intérêt d’emprunt et remboursement de capital à la banque (j’ai déjà beaucoup de SCPI je voudrais des investissements plus liquides).
Pour les ETF oblig distribuants en euros et liquides, IHYG (iShares Euro High Yield) distribue mensuellement et tourne autour de 5-6%, tu couvres les 4% facilement avec de la marge. Pour quelque chose de moins volatil, IEAC (IG corporate) c’est 3,5-4%, dans les clous mais sans coussin.
Attention au risque de taux si tu prends de la duration longue. En duration courte (< 3 ans), IBTE ou IS3S sont plus stables mais le rendement baisse.
L’avantage vs SCPI c’est que tu peux arbitrer en quelques minutes si t’as besoin de liquidités.
