Nantes semble clairement tendu côté rendement — le ratio prix/loyer semble moyen et d’après plusieurs agents immo il y a toujours une forte tension, mais les locataires sont plus exigeants.
Saint-Nazaire m’intrigue : marché moins cher à l’achat, très forte tension locative, a priori liée aux Chantiers de l’Atlantique, mais aussi une dépendance forte à un seul bassin d’emploi (risque en cas de coup dur industriel).
Question pour ceux qui ont investi ou étudié le secteur : est-ce que vous arrivez à sortir du rendement net correct (LMNP ou nu) sur quelles villes ? avec quelles stratégies? Et côté fiscalité, vous partez plutôt LMNP réel ou micro-foncier sur ce type de biens ?
Saint-Nazaire est un marché très intéressant. Installations récentes d’écoles supérieures, plusieurs entreprises (Airbus, CA), proximité de zones touristiques?
Saint-Nazaire j’y ai regardé sérieusement il y a 2 ans. Les rendements bruts sont accessibles (on peut sortir du 6%+ sur de la petite surface près du centre ou de la gare), mais t’as raison sur la dépendance industrielle. Les Chantiers de l’Atlantique c’est le socle de l’économie locale, c’est à la fois ce qui crée la tension locative et le principal risque structurel.
Ce que j’ai observé : les T2 dans le centre historique et à proximité de la gare sont les plus liquides. Le marché n’est pas très profond donc la revente peut prendre plus de temps qu’à Nantes.
Sur la fiscalité, si t’es sur de la petite surface, pars sur du LMNP réel sans hésiter. L’amortissement efface quasi toute la fiscalité pendant 10-15 ans. Le micro-foncier n’a de sens que si tu veux zéro complexité comptable, mais tu te retrouves à payer beaucoup plus d’impôts très vite.
Pour comparer les villes rapidement (tension locative, prix au m², cashflow estimé), j’utilise Lybox (lybox.fr), ça permet de scanner Nantes, Saint-Nazaire et leurs périphéries avant même d’ouvrir les annonces.
1 « J'aime »
Merci du retour. Oui, Saint-Nazaire semble intéressant. Depuis 2022 les prix ont bien augmenté, et on voit un léger infléchissement des prix depuis 2025. Donc opportunité de négocier p être mieux les biens. D’après les loyers pratiqués, effectivement des rendements bruts de 6% semblent réalistes. Les perspectives économiques sont par ailleurs assez bonnes (croisière, éolien offshore, militaire).