Bonjour Ă tous,
Il y a deux ans, nous avons choisi d’investir dans l’immobilier locatif pour placer notre argent et bénéficier d’avantages fiscaux. Aujourd’hui, nous sommes à un moment clé et nous avons besoin de vos avis éclairés pour prendre la meilleure décision concernant cet investissement.
Nous venons tout juste de recevoir les clés de notre appartement, et la question d’opter pour le dispositif Pinel se pose. Certes, la réduction d’impôts offerte par le Pinel serait un vrai plus pour nous, mais l’obligation de conserver le bien en location pendant au moins 6 ans nous fait hésiter. En effet, nous vivons actuellement dans un 3 pièces et prévoyons d’avoir besoin d’un 4 pièces d’ici environ 6 ans.
Nous sommes donc partagés entre deux options :
- Activer le Pinel : Profiter des avantages fiscaux immédiats, mais accepter d’être « bloqués » avec le bien pendant au moins 6 ans.
- Opter pour le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Louer le bien en meublé pour un loyer potentiellement plus élevé, garder la liberté de revendre avant 6 ans, et optimiser la fiscalité différemment.
Mon principal doute concerne la rentabilité à long terme : le LMNP serait-il vraiment moins intéressant que le Pinel ? Quels sont vos retours d’expérience ou conseils pour analyser ces deux stratégies ?
Je sais que nous aurions dû nous poser ces questions avant de décider de faire cet investissement, mais je n’étais pas bien formé à l’époque sur le fait d’optimiser notre patrimoine.
Merci d’avance pour vos partages et éclairages, cela nous aidera énormément dans notre réflexion !
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Hello !
Je me pose énormément ces mêmes questions.
La question du Pinel dépend seulement de la clarté de tes objectifs par contre je me permet juste de mettre un warning sur le LMNP au regard du PLF 2025 et ce qu’il en reste avec le gouvernement qu’on a.
Car le LMNP devait bouger et donc les avantages en étaient réduits. A approfondir…
Après pour un seul premier bien je me dit que le LMNP ne peut pas être une erreur, c’est si tu commences à accumuler plusieurs bien que je pense qu’il faut réfléchir à SCI … Une holding ?
Bref, je vais suivre ce sujet aussi, c’est ma thématique de l’année 2025 !
Bon courage et félicitations pour vos clefs en main 
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hhamon
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Hello !
Sans les chiffres, je pense qu’il sera difficile d’apporter une réponse plus précise concernant cet investissement.
Avec le Pinel, vous allez devoir louer le bien en « nu » avec un montant plafonné du loyer et à des personnes sous conditions de revenus particulières. De plus, vous n’êtes pas garanti de pouvoir revendre votre bien vide de toute occupation à la fin de la période de 6 ans. Comme les baux durent 3 ans, si vous avez un changement de locataire dans 5 ans, alors le nouveau locataire pourra rester dans les lieux pour au moins les 3 années suivantes. Lors de la sixième année, si vous souhaitez vendre, vous serez obligés de vendre avec le locataire en place et l’acquéreur devra maintenir le locataire en place pour les deux années restantes. Vendre un bien avec un locataire en place génère le plus souvent une décôte sur le prix de vente.
Avec le LMNP vous aurez plus de liberté du fait des baux qui durent 12 mois, voire 9 ou 10 mois si vous faites des baux étudiants ou des baux mobilité. Les prix des loyers sont plus élevés du fait de la fourniture du mobilier et des équipements. En revanche, vous pouvez potentiellement avoir une rotation des locataires plus importantes avec des périodes de vacances locatives si vous vous trouvez dans une ville où la demande locative est faible.
Etant donné que vous avez acheté dans le neuf, il n’est pas certain que le régime réel soit le régime fiscal le plus approprié car vous n’aurez pas nécessairement beaucoup de charges à déduire après la première année pour compenser les montants des loyers encaissés et ne pas payer d’impôts (ou peu d’impôts). Vous devrez probablement vous contenter du régime micro qui impose les revenus locatifs après application d’un abattement de 50% sur ces derniers. Vous aurez donc toujours un peu d’impôts à payer sur vos revenus locatifs chaque année.
Il faudrait pouvoir faire les simulations chiffrées pour les trois régimes (Pinel, LMNP micro et LMNP réel) en fonction de votre situation fiscale personnelle pour déterminer quel mode de location sera le plus à votre avantage financièrement d’une part mais aussi en terme de gestion / contraintes administratives d’autre part. Un CGP ou un expert comptable devrait pouvoir vous aider plus précisément je pense.