Avec ma conjointe, nous sommes en pleine réflexion depuis que nous avons appris l’arrivée d’un petit bébé.
En synthèse, nous avons fait construire une maison dans laquelle nous habitons depuis deux ans sur laquelle on avait mis un apport important (50% du projet). Notre projet est de nous rapprocher de nos familles respectives qui sont actuellement à 500km minimal. Cela nécessiterait que je trouve un nouveau boulot et cela risque de prendre du temps (je privilégie de rester dans mon entreprise actuelle). Ma conjointe étant en fin de contrat en fin d’année, elle peut bouger facilement et rechercher
Nous réfléchissons à plusieurs possibilités :
Mettre en location le bien qui serait cashflow positif. Notre apport fait que la mensualité est assez basse.
Vendre le bien lorsque nous quitterons la région et probablement passer par une agence pour ne pas faire plein d’aller retour pour chaque visite
Vendre le bien au plus tôt et trouver une location dans les environs en attendant le changement de région. Avantage : tenter de gérer nous même la vente et éviter les frais d’agence
Pour l’instant nous n’avons pas d’idée sur la valeur du bien. La région est attractive et il y aura assez peu de concurrence dans les environs (logement neuf dans un lotissement récent) donc on espère au minimum ne pas perdre d’argent.
Est-ce que vous avez un avis sur la manière la plus optimisée de procéder ?
Il y a beaucoup de réflexion personnelle dans cette décision.
Es-tu prêt à quitter ton poste actuel et à rechercher un emploi dans une autre région dans les mois à venir ? Car c’est probablement ce qui conditionne tout le reste.
Vous allez entrer dans une période de transition où vous aurez besoin de flexibilité, et peut-être aussi de liquidités.
En dehors de cette résidence principale, disposez-vous d’une épargne suffisante pour absorber sereinement ce changement de vie ?
Si la réponse est oui, alors conserver la maison pour la mettre en location peut être une option intéressante, surtout si elle est cash-flow positif.
En revanche, si vous avez le moindre doute sur votre situation financière ou professionnelle, je ne pense pas que vendre soit une mauvaise décision. Sécuriser cette période de transition a aussi de la valeur.
Et si, au final, votre résidence principale ne dégage pas une grosse plus-value, ce n’est pas forcément un échec. Vous en avez déjà profité pendant plusieurs années, et c’est aussi la vocation d’une résidence principale.
Nous allons partir cest une certitude. Nous ne savons par contre pas si c’est dans son mois, un an ou plus.
Notre situation financière est plutôt bonne dans le sens où nous avons suffisamment d epargne de côté donc pas besoin de vendre la maison pour récupérer de la trésorerie
On se disait juste que ce n’était pas forcément très opti
Pour moi, les points clés pour prendre la décision:
Avez-vous besoin de l’argent de la maison pour pouvoir acheter une RP dans votre nouvelle région ?
Quel serait le rendement locatif si vous la mettez en location ?
Combien de temps faut-il pour vendre une maison dans votre région actuelle ?
Si vous avez besoin de l’argent pour votre nouvelle RP, il faut vendre et optimiser le moment pour la vente. Plus il est difficile de vendre dans votre coin, plus cela est intéressant de mettre en vente dès maintenant, pour avoir le temps et pouvoir négocier le meilleur prix. Cela vous évitera aussi un prêt relais conséquent.
Si vous n’avez pas besoin de l’argent, et que le rendement locatif est attractif, la location peut être une bonne option.
Un point pas encore soulevé : l’exo de plus-value sur RP.
Tant que vous vendez la maison en résidence principale (ou peu après l’avoir quittée), la plus-value est exonérée à 100%. Si vous la mettez en location d’abord et vendez ensuite, ça devient imposable à 36,2% (19% IR + 17,2% PS), avec des abattements qui ne compensent vraiment qu’après plusieurs années de détention.
Sur du neuf à 2 ans d’habitation avec une potentielle plus-value, ça peut chiffrer.
Donc si vous envisagez de vendre un jour, mieux vaut le faire avant de la louer.
Je rajoute que pendant la location, les travaux ou frais engagés en tant que RP, les intérêts du crédit, ne pourront pas être inclus dans un possible déficit foncier.
De même que les frais initiaux au moment de l’achat.
Donc impositions des loyers importante dès la première année.
Pour moi ce serait une erreur de faire la bascule.
Pour compléter : si vous quittez le logement avant de vendre, l’exonération reste acquise à condition que le bien reste vide et mis en vente dans un délai raisonnable (généralement admis jusqu’à ~1 an). En revanche si vous le louez, même provisoirement, l’exo tombe définitivement.
Donc concrètement : pas de location courte durée en attendant de vendre, même quelques mois. Ça ne vaut clairement pas le coup.
