Bonjour,
Questions relatives aux reits us :
les actions montent en ce moment (realty income, vici…), pourtant les taux sont tjs élevés : qu’est ce qui explique cette hausse?
Est ce le bon moment d’investir?
Quelles sont celles a détenir actuellement ?
Merci !
Impossible de répondre à ta question sans boule de cristal.
La question est « veux-tu t’exposer aux foncières cotées ? »
Personnellement, j’avais 675€ investis dans un ETF « Ftse epra nareit global » jusqu’à récemment.
J’ai préféré vendre pour mettre cet argent dans un MCSI world à la place, dans un souci de simplifier mon portefeuille
Dans la mesure où les foncières cotées sont aussi volatile que la bourse, je crois qu’il vaut mieux s’exposer à l’immobilier via des SCPI ou de la détention en direct d’un bien, et de laisser la volatilité de la bourse pour des placements plus diversifiés comme le mcsi world.
Le message est vieux mais comme il apparaît en tête des recherche google je me dois de répondre à l’affirmation de volatilité et simplicité qui me semble être un pur cliché.
Votre stratégie de simplification (en faveur du MSCI World) est louable, mais votre justification basée sur la « volatilité » de l’immobilier coté est une erreur d’interprétation fondamentale du risque.
L’immobilier coté (REITs) et l’immobilier non coté (SCPI, direct) sont exposés aux mêmes fondamentaux économiques. Ce qui change, ce n’est pas le risque, c’est sa transparence et les frais. Je rappelle que les SCPI sont chargés en frais ce qui pénalise sur le long terme et le marché n’est pas liquide d’où l’illusion de stabilité (on à l’exemple de porteurs ruinés avec des SCPI mal gérées), et je ne parle pas de l’imposition sur l’immo qui peut être évité partiellement avec une Reits en utilisant les intérêts composés (en réinvestissant automatiquement les dividendes pour augmenter son capital).
Quand on est investisseur long terme, ce que l’on est forcément avec l’immobilier, la volatilité court terme n’est pas le problème, ce qui pénalise vraiment l’investisseur c’est les charges et les impôts. Si ton action fait -10% une année et +25% l’année suivante, c’est pas vraiment un sujet tant que t’a pas envie de vendre… il faut juste que l’action soit dirigée vers une croissance long terme.
Les SCPI ne sont pas « moins volatiles », elles sont aveugles à la volatilité. Elles subissent le même impact des taux de la BCE que les REITs subissent de la Fed, mais avec un long retard qui crée un faux sentiment de sécurité.
Conclusion : Pour s’exposer à l’immobilier, les REITs sont la solution la moins chère et la plus liquide. Le MSCI World est un autre type d’investissement pas forcément plus diversifié car surexposé à la tech américaine, justement la diversification c’est investir aussi dans du défensif (matières premières, or, boîtes sur des segments essentiels), de l’immobilier, de la crypto (BTC)…
je privilegie les sociétés immobilières européennes plutôt que les us car il y a une problématique d’endettement sur l’immobilier commercial us avec des défauts en augmentation.
sans compter le risque de change.
plutôt que des etf le stock picking est du coup de mise en regardant le niveau d’endettement la maturité de la dette et le taux d’occupation.
Interessant ce sujet, pour ma part j ai un peu de scpi, du icade qui me semblait une bonne opportunité et des reits
As tu une source sur l augmentation des defauts sur l immobilier commercial ?
Je pensais que c etait surtout le segment des bureaux qui souffrait comme en Europe finalement
le sujet a été évoqué plusieurs fois dans l’émission c’est votre argent de marc Fiorentino sur BFM business.
idem sur la dette étudiante aux usa et sur les crédits auto.
les taux élevés pénalisent les sociétés immobilières de manière générale mais l’immobilier commercial lui subit un choc supplémentaire avec le fort développement du commerce en ligne pas partout mais dans de nombreux états. d’où la nécessité de bien regarder les fondamentaux des entreprises.
Ok je ne regarde pas bfm
Amha le commerce en ligne favorise les entrepots et les data centers et j imagine que cela va continuer dans ce sens
oui mais les valorisations actuelles sur ce type d’actifs sont très élevées.
donc la rentabilité sera faible attention aussi au dollar qui ajoute une dose de risque pour un investisseur européen.
en Europe les valorisations sont plutôt faibles les rendement assez bons et pas de risques de change d’où mon choix de privilégié actuellement les Siic européennes
Concernant le change j ai la vision inverse c est le moment d acheter des actions us avec un dollar faible
Les reits que je possede servent un dividende en hausse et j ai bon espoir que ca continue si la FED baisse les taux
Rendez vous dans quelques annees pour faire le point
@Higols
Je te rejoins sur ce point. Même si le dollar peut encore baisser, ça me paraît correct actuellement.
J’ai commencé à regarder les REITS il y a quelques mois, j’ai pris un peu de realty pour voir ce que ça donne. Le problème reste les 15% de retenue à la source US (certes crédit d’impôts l’année prochaine) + la flat-tax, ça pique un peu.
Par curiosité, sur lesquelles es-tu investi ?
O et PLD principalement et un peu sur DLR
Je ne comprends pas le soucis vis a vis du retenue a la source puisque comme tu le dis il y a ensuite le credit d impot
C’est juste psychologique 
. Et des choses à vérifier en plus sur la déclaration d’impôts, et ça, ce n’est pas ma tasse de thé.
Merci de ta réponse, j’ai du O, et je regarde régulièrement PLD et VICI, rien d’original.
Vici j ai eu parce que j aimais bien le concept de niche comme alexandria, bon au final je les ai pas gardé longtemps