Résidence principale OK, cash dispo : où investir pour générer du cash-flow?

[CDG21]

Bonjour à tous,

Je me tourne vers la communauté car nous sommes en pleine réflexion stratégique sur un projet d’investissement immobilier. Toute aide ou retour d’expérience serait le bienvenu !

À la suite d’un burnout, j’ai négocié une rupture conventionnelle avec mon entreprise, avec à la clé un petit pécule qui pourrait servir d’apport.
De son côté, mon conjoint est freelance et a généré un bon niveau de revenus l’an dernier.
Nous sommes propriétaires de notre résidence principale dans les Yvelines (à 10 min de La Défense) et souhaitons désormais nous lancer dans l’investissement locatif pour dégager du cash-flow.

Je ne souhaite pas reprendre un poste en entreprise dans l’immédiat, donc l’idée serait de créer une source de revenus complémentaires rapidement.

Nos questions principales :

• Est-il réaliste et pertinent d’investir dans l’immobilier à distance (par exemple dans la métropole lilloise) tout en habitant en région parisienne (IDF c’est tellement cher…) ? Quels sont vos retours sur ce type d’investissement à distance ? Je souhaite m’investir et je serai disponible pour me déplacer sur place.

• Avez-vous des villes ou quartiers spécifiques à recommander dans la métropole lilloise avec un bon équilibre rendement / demande locative / dynamique économique ?

• Quels conseils donneriez vous à un couple dans notre situation pour bien démarrer, éviter les erreurs classiques, et maximiser le cash-flow ?

Merci d’avance à tous pour vos réponses, témoignages ou même contacts utiles

[Marc61]

Hello,

Est-il réaliste et pertinent d’investir dans l’immobilier à distance (par exemple dans la métropole lilloise)

Certainement faisable mais absolument à prendre en compte dans vos hypothèses de renta. Pour moi, la délégation coutera moins cher si t’es à distance.

Si tu gères tout donc des déplacements à prévoir pour les Etats des lieux d’entrée/de sortie/les visites, les réus de copros.

Il faut chiffrer l’argent des transports (et ton temps) + les à côtés sur places.

La facture grimpera vite à 80/100€ la journée sur place en plus des temps de transport => soit tu vas à la gare et dans ce cas faut y accéder, soit t’y vas en voiture.
Quelle sera le rapport frais engagés pour le déplacement vs le loyer ? A mon avis ca répondra à ta question si c’est gérable par toi à distance

[Cococo]

Pour résumer l’immobilier
Pour avoir les moyens d’investir tu dois être a30% de tmi, tu achètes un lien à 250k min que tu loues 1000€ su lesquels tu paies 30%+csg en impôt sans compter les taxes foncières et charges il te reste donc 500€
Bon courage pr être rentable
Si vous avez des formules magiques je suis preneur aussi

[Utilisateur01]

Alors pour commencer tu as beaucoup de solutions pour ne pas payer 30%+ CSG => LMNP, IS etc…

Si tu acheté un bien a 250k pour le louer 1000€ c’est un choix, maintenant tu a beaucoup de bien, bien placé en ville moyenne, propre sans travaux a 100k que tu va louer +/-600€.

En sélectionnant un peu les bien, et en étudiant le marcher, tu peux avoir des bien sympa avec un rendement entre 6 et 8% net d’impôt/taxe pendant +/-15ans.

Donc pas de formule magiques, mais on peut trouver des solutions.

[Maxime432]

rien d’idéal. A l’IS L’argent il faut le ressortir, soit sous forme de salaire, soit de dividende.
LMNP nettement moins avantageux depuis la réforme du calcul de la plus value
Le meilleurs CALL pour ceux qui ont le temps, c’est de les avoir en propre ou à l’IR et d’attendre les 30 ans pour être exonéré des impôts et prélèvements sociaux, et surtout de bien acheter (localisation + prix d’achat compétitif)

[Rewol]

Bah dis donc, on en lit des bétises ici…

En même temps, le besoin est peu clair. Tu vises Lille, pourquoi ? Vas-y que si tu connais Sinon, fais-toi accompagner. C’est un billet en plus mais tu apprends aux côtés de spécialistes.

Le cashflow, c’est toujours lié à un certain risque (louer plus cher un truc que tu achètes moins cher). Alternativement, tu as la location courte durée qui peut être très rentable, mais qui te demande un fort investissement personnel en temps. Sinon, ta renta part à la conciergerie.

Les secteur ou j’observe les plus belles renta sont :

• les love rooms
• les pélerins (toujours du monde à Lourde, à Lisieux, et ca coûte rien)
• les centrales nucléaires (des travailleurs détachés toute l’année, et un coût du foncier hyper bas).

De là, le LMNP reste de loin le meilleur régime possible. il faut par contre vérifier que tu es bien financable, car hors contrat + freelance, franchement, commence par là avant toute autre action.

[Dan20]

bjr,

en effet, on lit qques betises, je pense de personnes qui n’ont jamais investis dans l’immo …

j’ai commencé à investir en immo il y a une douzaine d’années, en faisant qques erreurs, que j’arrive aujourd’hui un peu à corriger… donc aujourd’hui, 11 apparts dont 5 à 400km…

avant de se lancer dans l’immo, il faut absolument connaitre les différents statuts fiscaux, la comptabilité, un peu de juridique…le meilleur investisseur immo, c’est celui qui a des compétences d’agent immo, de comptable, de fiscaliste, de juriste réunis !!!

Un bon projet immo avec la mauvaise fiscalité peut devenir un cauchemar. Après maintes formations immo, on termine tjrs par une belle citation : « la France est un paradis fiscal, quand tu maitrises les rouages… si tu comprends pas, PAYE et tais toi !! ». Regardez nos chers milliardaires, la plupart sont en france non?!? ya bien une raison…

Donc premièrement, grosse formation !!!

Ensuite, pkoi Lille ??? Trouvez un cash flow (positif) dans une grande ville, courage !!! Regarde autour de chez toi (pas à 10mn… vise large …) les communes de 20k habitants, max à 2k/2,5k le m2, bonne renta… tu veux faire exploser ta renta, en effet, courte durée, coloc…ca engendre d’autres problématiques à prendre en compte. Courte durée ou coloc dand les campagnes, c’est bcp + dur…

Les biens avec travaux sont également des pépites pour mieux négocier, créer du deficit foncier (que tu peux déduire de ton revenu imposable suivant ton statut jusqu’à 10,7k€…).

A distance, tjrs déléguer, pas à agence immo, mais à un huissier de justice, qui fait donc de la gestion locative (le mien prend comme une agence, 6% HT des loyers hors charges).
Faire les trajets, te faire planter… en cas de soucis, galère DONC prends un huissier.

Prepare ton dossier bancaire, le mien fait 10 pages recto/verso , le banquier pose son stylo, m’écoute, et je ne passe pas pour le gars qui s’est levé le matin en voulant faire de l’immo comme une envie de pisser …

Demande un différé max, creation de treso, tu souffles pdt les travaux.
Demande une modulation de prêt (casi tjrs inclus), pour augmenter ton pret et devenir éventuellement positif en cash flow.
Demande tjrs une enveloppe supp de travaux (déblocage généralement dans les 2 ans) si tu fois changer un cumulus à 1000 balles, vaut mieux les débloquer dans ton pret pour 6€/mois sur 20 ans…

Qques petits trucs comme ça peuvent changer la donne.

Et pour finir, SCI à étudier absolument.

Dsl d’avoir été long (et tellement encore à dire…)

si tu veux + d’infos, avec plaisir

bon investissement

[madougo]

Hello,
Possible de m’envoyer ton dossier bancaire de 10 pages stp ?

[Thomas106]

Si tu cherches des idées de villes près de chez toi :
-T2 à Vélizy
-chambre de bonne près d’un IUT / université à Versailles
-Cergy (mais bien placé genre préfecture pour des étudiants université)
-Gisors si tu as une voiture

Une ville de province où tu as une attache quelconque ça marche aussi.

Mais sans faire la concierge de ton Air bnb, je ne pense pas que tu pourras te faire un revenu qui compensera celui que tu percevais avant ton burn out…

[aaron5]

Bonjour,
Votre profil se prête bien à un premier investissement locatif en LMNP au régime réel, surtout si l’objectif est de générer rapidement un revenu complémentaire.

Investir à distance est tout à fait faisable, surtout si vous êtes disponibles pour quelques déplacements. La métropole lilloise est souvent ciblée pour son bon équilibre entre prix, demande locative et dynamisme (Lille Sud, Fives, Loos, Mons-en-Barœul, etc.).

Le LMNP au réel vous permet de déduire amortissements et charges, donc d’éviter l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années. Pas besoin de montage complexe, et la fiscalité reste souple.

Avec un comptable LMNP en ligne (comme decla.fr, à partir de 200 €/an), la gestion est simple et efficace.

Ciblez un secteur tendu, faites vos calculs avec prudence, et mettez en place une gestion fiable. C’est un excellent levier pour démarrer sereinement.