RP dans 3 ans : PER, PEL, assurance-vie… stratégie cohérente ou trop dispersée ?

Avis de la communauté 🤔
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Objectif : 1er achat de résidence principale dans 3 ans environ
Épargne actuelle : Livret A 15 000 € / Crypto 3500 €
Capacité d’épargne : 800 € / mois

Stratégie : sécurité + optimisation fiscale + flexibilité

Malheureusement mon éducation financière s’est faite un peu tard. J’ai toujours réparti mon argent entre mon compte courant et mon Livret A.
Je souhaite changer et pour ça je voudrais : optimiser mon épargne, toujours pouvoir me faire plaisir avec des vacances en gardant pour objectif d’accéder à la propriété d’une résidence principale.
Je ne peux pas utiliser le PEA car ouvert mi 2025, il devient donc inintéressant pour la réduction de la fiscalité dans 3 ans.
Mon objectif n’est pas d’optimiser chaque euro, mais de construire une stratégie que je peux tenir dans le temps, lisible, et compatible avec un projet immobilier à court/moyen terme.

Je souhaite répartir mon épargne dans différents “blocs” :

  • Livret A → sécurité et accès immédiat

  • Crypto → fort intérêt pour la blockchain (purement une conviction personnelle)

  • PEL → cœur de l’apport immobilier

  • PER → réduction d’impôt

  • Assurance-vie → rendement

  • LDDS → livret de “stockage” pour le budget vacances

Mon plan de répartition serait le suivant :

  • Crypto : 150 € / mois

  • PEL : 200 € / mois

  • PER : 200 € / mois

  • Assurance-vie : 150 € / mois

  • LDDS : 100 € / mois

Crypto : La crypto fait partie de ma stratégie par conviction personnelle sur la blockchain, en restant volontairement limitée pour ne pas compromettre l’objectif immobilier. Je cherche le bon niveau d’exposition à court/moyen terme, et je suis preneur de vos avis sur la pertinence de conserver ce bloc dans un projet RP à 3 ans.

PEL : J’ai choisi le PEL comme brique sécurisée dédiée à l’apport immobilier : le rendement est aujourd’hui supérieur au Livret A et il m’impose une discipline d’épargne. Je suis toutefois preneur de vos retours pour savoir si, à horizon 3 ans, plus d’épargne dans l’assurance-vie fonds euros ou un autre support ferait mieux.

Assurance-vie : L’assurance-vie me sert de support intermédiaire entre sécurité et rendement, avec une allocation majoritairement prudente à horizon 3 ans. J’y vois un outil flexible, fiscalement intéressant dans le temps, mais je m’interroge sur la meilleure allocation (fonds euros vs UC prudentes) dans mon cas.

PER : J’envisage le PER principalement pour l’optimisation fiscale, tout en gardant en tête la possibilité de déblocage pour un premier achat de résidence principale. Concrètement, à TMI 30 %, 200 € versés me coûtent 140 € après impôt aujourd’hui, mais seront réintégrés à l’IR à la sortie : l’intérêt dépend donc de l’écart de TMI et du rendement d’ici 3 ans, ce qui pourrait amener un résultat proche de l’équilibre. L’objectif est surtout d’anticiper une éventuelle hausse de TMI et de tester la pertinence du PER dans ce contexte.

LDDS : J’utilise le LDDS comme livret de “stockage” pour les dépenses plaisir (vacances), afin de ne pas piocher dans l’épargne dédiée à l’immobilier. L’objectif est surtout la lisibilité et la séparation des usages, mais je suis ouvert à d’autres façons de gérer ce budget sans dégrader le rendement global.

Je serais preneur de vos retours sur cette répartition, en particulier sur la pertinence du PER et du PEL à horizon 3 ans, ainsi que sur les arbitrages que vous feriez à ma place pour sécuriser l’apport sans renoncer complètement au rendement.

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Bonjour,

Beu projet et belle capacité d’épargne.
Malheureusement, a vouloir bien faire, tu te compliques la vie…
Tu veux tester toutes les enveloppes pour ne pas passer à côté et “faire comme les autres ont dit” mais comme tu le dis, tu te disperses trop.

Si tu nous interroges sur le PER et le PEL, c’est que tu sais au fond de toi que la décision n’est pas la meilleure.

Le PER,
Le cas de déblocage pour l’acquisition de la RP n’est pas un “bon” motif, sur 3 ans le levier ne sera pas significatif.
Tu vas épargner en étant dans la TMI à 30 % et tu vas peut etre débloqué une partie dans la tranche à 41% selon tes revenus dans 3 ans et le capital de ton PER.

Le PEL,
Tout dépend de la date où tu l’as ouvert…
Mais malgré ce que tu penses, il te rapporte moins que ton livret A et ton LDD.
Si tu viens de l’ouvrir, il est à 2% Brut mais 1,37% Net.. ET à condition de le conserver au moins 2 ans après ouverture sinon ce n’est pas le taux convenu au départ qui est appliqué.

La crypto,
Malgré ta conviction, c’est un actif très volatil qui ne garantit pas le capital que tu pourrais investir pour ton projet immo.
On est plus sur du long terme que sur 3 ans.
Toutefois, si tu es en positif dans 3 ans, tu pourras toujours récupérer pour financer une partie des fonds.

Pour faire simple, livrets pour la sécurité et assurance vie pour un peu plus de rendement.
Et si tu as de la fiscalité, il faut la traiter avec des dispositifw où tu récupères l’argent à court terme.

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Je suis d’accord.

tu as besoin

  1. que ton argent soit dispo, donc exit le PER même si c’est possible.

  2. que ton capital soit garanti: exit les crypto. Le BTC a 40k c’est possible. Ce n’est pas un problème si tu as le temps, ce qui n’est clairement pas ton cas. Le jour où tu trouve le bien qu’il te faut, il faut que tu sortes l’argent et ce jour là peut être que le BTC sera à 40k et pire peut être que 3 mois après il sera à 120€. Ta contrainte de temps t’empêches de partir la dessus, sauf si vraiment tu n’as pas besoin de cet argent. Mais d’expérience sur une résidence principale tu pousses toujours un peu, puis tu as des travaux, de l’aménagement.

Perso, dans ce laps de temps, je chercherais un fond euro boosté genre à 4.5% et un peu d’actions.

après libre à toi de prendre plus de risque.

Quant aux supports, je ferais simple aussi (PER, trop tôt, PEL aucun intérêt) Donc assurance vie, Pea (idéalement qui sont déjà ouverts pour espérer que les dates soient atteintes le jour où tu as besoin de ton argent)

Je dirais aussi dans une banque réactive (banque en ligne) qui ne met pas 2 mois et de la paperasserie papier pour sortir ton argent.

Si tu as un PEE go, pcq l’abonnement c’est top et en général l’achat de la résidence principale est une clause de sortie et il me semble que les plus value sont non imposables (pareil attention au support)

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