SCPI Atream Hôtels & Urban Cœur Commerce – votre ressenti?

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Bonjour à tous,

Contexte perso : crédit 100 k€ sur 25 ans (différé 3–6 mois)

Ma banque m’a proposé 2 SCPI que je ne connaissais pas et, honnêtement, agréablement surpris :

  • Atream Hôtels (hôtellerie :european_union:) : ~4,9% YTD 2025 (5,05% en 2024)
  • Urban Cœur Commerce (commerces centre-ville :france:) : ~5,2% YTD 2025 (5,10% en 2024)
  • Pas de dévaluation de part récente et prix < VR malgré la baisse récente globale du secteur.

J’attends l’offre concrète ; si le taux est < 4% qu’en pensez vous?

C’est pour ça que je viens vous voir, ne connaissant pas ces deux SCPI, je voudrai un avis extérieur, elles sont relativement jeunes mais ont bien résisté à la crise de ces dernières années, les performances passées sont correctes et surtout en progression. Forcément Atream a subit pendant le COVID mais se reprend bien depuis.

Merci pour vos retours

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Je me permets de relancer, je n’ai pas de réponses car personne ne connaît ?

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Toujours privilégier des SCPI diversifiées
Ça performe mieux et ça résiste mieux lors de crises

Si tu es en tmi à 30% ou + je vois pas l’intérêt d’aller s’endetter sur une SCPI investie en France vu l’imposition

Il y a tellement mieux que même si le taux de la banque est relativement bas (corum, comète, transitions Europe,…) ça ne vaut pas le coût selon moi

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Merci pour la réponse. Donc pour toi, vaut mieux emprunter à 5,10% et avoir le choix d’investir sur corum comète etc… plutôt que mon taux bas (3,25 / 3,50) et investir sur les SCPI qu’on m’a présenté?

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Bonjour,

A 5% cela ne vaut vraiment pas le coup de s’endetter sur 15/20 ans. L’effort d’epargne necessaire sera equivalent à un investissement programmé chaque mois.

Comme dis plus haut il faut privilégier des scpi diversifiés dans leur secteur et zone geographique. (Comete, iroko, remake, corum, transition europe…) il y a l’embarra du choix avec plein de nouvelles (eden, upeka, Darwin…)

Il me semble qu’il y a une offre d’axa qui propose du 3% en taux avec scpi libre. Avec une contre partie de mettre 20% de la somme empruntée sur une AV.
Regarde sur le site de louveinvest il y a les differentes offres de credit.

En espérant t’avoir aidé

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Bonsoir,

Pour moi, ce ne sont pas de mauvaises SCPI à ce jour.
Elles ont des fondamentaux plutôt solide mais je ne les conseillerais pas à mes clients.

Elles sont à mon sens trop thématiques, on voit d’ailleurs que celle sur l’hotellerie a subit deux années très compliquées car exposer à un seul domaine.
Malgré une valeur de reconstitution supérieure au prix de part, elle n’a pas connu de revalorisation de parts sur les dernières années ce qui implique donc une non prise de valeur de votre capital dans le temps.

D’autres points me chagrinent également mais je ne vais pas faire trop long…

Pour finir, je pense qu’il faut investir dans des SCPI publiquement connues afin de garantir une liquidité à l’avenir de vos parts en cas de besoin de revente.
Si une SCPI ne se démarque pas et n’est pas assez connu, vous risquez de rencontrer un risque de liquidité important si personne ne souhaite y souscrire malgré sa bonne gestion dans le passé.

Aujourd’hui, le marché est drivé par les investisseurs qui ne regardent que les classements de TD (taux de distribution) sans faire attention aux autres fondamentaux des SCPI ce qui provoque un marché moutonnier.
La plupart des investisseurs souhaitant être autonomes ne sont attirés que par le rendement car influencés par des pseudo-connaisseurs sur Youtube et se retrouvent donc concentrés sur les mêmes SCPI.
J’ai peur que cette tendance s’accentue et perdure avec les influ-voleurs et l’IA.

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Personnellement je n’irais pas mettre 20% de mon investissement dans une assurance vie médiocre pour obtenir un taux un peu plus sympathique mais en effet l’offre existe…

Même avec un taux de 5% le levier du crédit reste plus interessant que le versement mensuel sur le LT mais la deuxième solution reste plus flexible dans le temps.

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Merci pour tous vos points, c’es très intéressant. Je n’avais pas pensé à ce côté « mode », c’est vrai qu’on voit toujours les mêmes SCPI passées et je suis d’accord avec le fait que ça va s’accentuer. D’un autre côté, je me dis que je ne m’engage « que » sur 100k€ pour faire un test.

Comme je disais, après étude, ces deux SCPI que je ne connaissais pas m’ont plutôt agréablement surprises, elles ont l’air bien géré même si elle ne bénéficient pas de la traction des SCPI trendy du moment. Je vous rejoins en revanche complètement sur l’aspect diversification sectorielle, c’est un point qui me chagrine un peu.

Je nuance un peu quand même, elles ont l’air d’avoir étonnamment bien résisté ces dernières années contrairement à beaucoup d’autres, notamment Atream qui a dû faire face au COVID.

J’ai aussi lu sur les derniers rapports une belle croissance en terme de part souscrite :
parts en circulation 241 382 → 258 110 entre 31/12/24 et 31/03/25 (émissions 18 508 ; retraits 1 780) pour Urban Coeur de commerce. Peut-être que je n’ai pas assez de recul sur ces chiffres?

Encore merci à tous pour vos réponses. C’est un milieu nouveau dont j’apprends à connaître les rouages.

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Hello,
Ce sont des SCPI françaises, ce qui veut dire qu’en TMI 30% tu peux déjà diviser par 2 le rendement pour avoir leur rendement net de fiscalité.
Donc sur ces SCPI le fameux « effet de levier » sera présent uniquement si tu as un taux d’emprunt nettement inférieur à 2,5%… Bonne chance.

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merci pour ton retour. Je ne comprends pas ton point…

D’après mes calculs avec un TMI à 30% je tombe sur ceci :

  • Emprunt 100 k€ • 25 ans • 3,50 % • diff. total 6 mois • assu 0,20 %/an
  • SCPI brut disons 5,0 % • répartition ≈ 65–70 % France / 30–35 % UE
  • Hypothèse fiscale : FR = IR 30 % + PS 17,2 % après déduction des intérêts ; UE = PS 17,2 % (pas d’IR FR)

Résultat 25 ans (prix de part inchangé)

  • Effort moyen ≈ 183 €/mois
  • Total sorti de poche ≈ 54 962 €
  • Valeur des parts à terme = 100 000 €
    → Gain net final ≈ 100 000 – 54 962 = 45 038 €
    (sensibilité : ~35 k€ si prix –10 % ; ~55 k€ si +10 %)

Tu peux m’expliquer où je me trompe…?

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Je crois qu’il y a erreur. Pour les SCPI européennes, il n’y a pas de PS. De ce que j’avais lu en revanche il y a bien un IR, avec un crédit d’impôt qui vient en gommer une partie de L’IR français. Au final si mes souvenir sont bons, l’imposition des loyers de scpi étrangères revient en gros à TMI-taux moyen d’imposition.

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Pour moi, il y a 2 points différents :

1/ l’achat à crédit de scpi : j’y ai beaucoup réfléchi et je reste dubitatif sur l’idée, et je ne le ferai pas. Avec des taux d’emprunt à 1%, why not, mais avec les taux actuels je trouve cela beaucoup trop risqué. Je connais l’argument « on s’en fout, les intérêts sont déduits des revenus, l’effort d’épargne est minime ». Mouais… Sauf que souvent, les calculs sont faits avec des hypothèses de revalorisation de loyers et de parts optimistes. Même une évolution à 0% sur 20-25 ans, je trouve ça optimiste. Or si les loyers baissent, l’effort n’est clairement plus le même. Et 20-25 ans c’est long, il peut s’en passer des choses. Si au final, une des scpi du panier fait -30%, ça rend peu intéressant le montage, gain minime, pour une immobilisation non négligeable et un effort mensuel pas anodin.

Bon, si on est blindé et pas à 300-500 balles près chaque mois, qu’on s’en foute qu’au final on n’ait pas gagné grand chose, why not… Le levier est intéressant sur l’immobilier physique si on s’y connaît un peu et qu’on gère le truc correctement, mais pour des SCPI, bof, trop risqué et trop illiquide pour un truc qui ne fera jamais +10%/an non plus.

2/ Atream, j’en ai un peu en AV. Quelques données intéressantes pour moi : un peu de track record, stabilité du prix de part (c’est pas fou sur la durée, mais c’est toujours mieux qu’une baisse), bonne résistance après les années noires covid pour le secteur, petite décote, bon TOF, baux longs, collecte encore. Principal inconvénient : très sectorielle. Et taux d’endettement non négligeable, habituel dans le secteur, mais si la SCPI tombe dans une phase compliquée, la dette devient un boulet qui prend du poids. Les SCPI de bureaux ont connu ça.

Urban, connais pas, j’ai regardé, quelques données également intéressantes, TOF un peu limite je trouve.

Dans tous les cas, même si pour moi les 2 restent correctes, je ne miserais pas 50k sur chacune à crédit pour m’en coller pour 20-25 ans. Au sein d’un panier de 5 SCPI pour diluer le risque, why not, c’est ce que je fais un peu sans crédit en AV.

Rien d’un expert, juste mon avis…

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