Bonjour à tous,
Je me permets de partager un fichier Excel de simulation que j’ai réalisé afin d’obtenir vos retours et conseils.
Il s’agit d’une simulation d’investissement en SCPI via une SCI à l’IS, avec différentes hypothèses de financement et de fiscalité.
Objectif du fichier
Le but est d’évaluer la pertinence financière et fiscale d’un investissement en SCPI détenues par une SCI soumise à l’IS, sur le moyen / long terme, et d’analyser :
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la rentabilité globale,
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le cash-flow,
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l’évolution de la valeur des parts,
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l’impact de la fiscalité,
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la répartition entre associés.
Contenu du fichier
Le fichier est découpé en plusieurs onglets :
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Données SCPI : hypothèses retenues (rendement, revalorisation des parts, frais, etc.).
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Revenus SCPI : calcul des loyers perçus par la SCI année par année.
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Emprunt bancaire : simulation du crédit (mensualités, intérêts, capital restant dû).
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Prêt d’un associé : apport ou avance en compte courant d’associé pour la trésorerie.
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Fiscalité : calcul de l’IS, résultat comptable, trésorerie après impôt.
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Synthèse : vision globale avec la valeur des parts, le cash-flow cumulé et la situation des associés.
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Comparaison : éléments de comparaison pour juger la cohérence du montage.
Paramètre de la simulation :
Cette image présente un tableau récapitulatif du montage, avec la répartition des associés, les apports, les prêts d’associés, les options de réinvestissement, ainsi que le financement et le capital initial ; un seul associé est renseigné pour la simulation, même si je sais qu’une SCI doit en compter au minimum deux.
Les cases grisées correspondent aux données modifiables de la simulation, qui peuvent être ajustées selon les hypothèses retenues.
Données des SCPI :
J’ai retenu 5 SCPI qui m’intéressent particulièrement (Remake Live, Iroko Zen, Comète, Activimmo et Epsicap Nano), et les données utilisées proviennent du site Louve Invest.
Revenus des SCPI :
Cette image montre un tableau de simulation d’investissement en SCPI, détaillant la répartition du capital entre plusieurs SCPI, les hypothèses de rendement, les revenus annuels, l’évolution des parts sur 15 ans et le réinvestissement des revenus, avec une séparation entre les revenus français et européens afin de tenir compte d’une retenue à la source européenne fixée à 18 %.
Bilan de ma simulation :
Les intérêts sont dissociés par associé lorsqu’il y a un emprunt d’associé, et déduits de la base imposable, tout comme les intérêts d’un éventuel emprunt bancaire.
J’ai retenu une fiscalité à l’IS avec un taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de résultat, puis 25 % au-delà.
J’ai intégré une option de réinvestissement, ce qui explique que le cash-flow “réel” soit à 0 pendant X années, puisque l’intégralité des flux est réinvestie sur cette période.
Mes questions
Je souhaiterais avoir vos avis sur les points suivants :
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La cohérence globale du fichier (logique des calculs, structure, hypothèses)
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Quels sont les éléments que je pourrais améliorer ou approfondir dans la simulation ?
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La pertinence de ce type de stratégie (SCPI via SCI à l’IS) au regard des hypothèses retenues
Tous vos retours, critiques et conseils sont les bienvenus, que ce soit sur le fond, la méthode ou la stratégie en elle-même.