SCPI en nu propriété ou en AV?

[Pauline52]

Bonjour à tous !
Pour vous expliquer ma situation, j’ai 31 ans, je suis dentiste, et je cherche à investir, j’ai commencé il y a peu.
Jai un PEA avec pour le moment peu d’argent dessus, j’ai ma RP, et en cours pour de l’'immo locatif.
J’aimerais continuer à investir sur mon PEA en DCA, et en SCPI. Or, là j’ai un soucis.
J’aimerais investir sur IROKO ZEN et Remake live, qui sont tous les deux eligibles à l’AV Linxea, mais pas sur le même contrat.
L’encours d’une même AV oeut être au max à 50% sur une même SCPI. donc si je choisis d’investir sur iroko ou sur remake, ce ne sera que 50% de l’encours de mon AV. il faudra que j’investisse sur autre chose, qui va peut être faire doublon à mon PEA, et dans ce cas la, je ne pourrais investir que 50% de l’argent de dispo sur mon SCPI.
Mais, les loyers ne sortent pas de l’AV et je suis pas imposée dessus.
L’autre solution c’est d’acheter en direct. Mais si j’achète en pleine propriété je serais imposée sur les loyers. Donc peut être acheter en nu propriété (j’ai regardé pour un démembrement pdt 8 ans par exemple, 2000 euros investis deviennent 3000)
J’ai du mal à faire mon choix entre ces 2 possibilités :

• investir en nu propriété en direct (et donc ne pas être imposée pendant 8 ans sur mes loyers, mais que se passe t il après 8 ans ? ca vaut la peine de garder ?).
• ou investir via mon AV Linxea mais ne pas pouvoir allouer tout l’argent que j’ai de dispo pour la SCPI et devoir me diversifier (quitte à faire moins de perf, je pense au structuré par exemple, ou à faire doublon avec mon PEA)

Pourriez vous m’aider?
Merci à vous!

[eponyme]

Hello,

Il me semble que c’est 50% du versement max sur les SCPI. Mais derrière tu peux arbitrer.
Par exemple tu peux faire un versement 50% fond euro et 50% SCPI , puis arbitrer le fond euro vers la SCPI.

Concernant la SCPI en nue propriété, une fois le démembrement termine tu peux soit revendre tes parts, soit les conserver et toucher les loyers (que tu devras déclarer )

Epo

[Oliverq]

Hello,
3e possibilité : ne pas faire de SCPI qui est un placement peu avantageux pour l’épargnant car opaque, illiquide, risqué et chargé en frais

J’ai un gros biais sur cet actif donc prends aussi d’autres avis, mais je suis curieux sur ce que tu recherches à travers les SCPI ? En plus tu as déjà de l’immo locatif.

[Frederic115]

illiquide ?
Pas dans une Assurance Vie.
Et en nom propre si tu achète du Corum Origin ou des gros titres du genre le risque est faible.
Donc je pense effectivement que tu as un biais vis à vis de ce produit.

[LaurentT]

Bonjour, non plus possible d arbitrer sur spirit 2 le fond euros vers les 2 Scpi citées, pour le moment du moins

[benoit.l]

Bonjour Pauline,
Pour moi c’est jouable dans les deux cas, AV ou nue-propriété, faut juste caler ce que tu veux optimiser exactement. Perso je suis passé par les mêmes hésitations.

Sur l’AV Linxea. L’avantage c’est simple: tu capitalises, pas d’impôt sur les loyers tant que tu retires pas. Par contre t’es limitée par les règles de l’assureur, souvent 50 pourcent par versement sur la SCPI, donc tu peux pas tout mettre d’un coup. Astuce qui marche “souvent” quand c’est ouvert: tu verses 50 fond euros / 50 SCPI puis tu arbitres plus tard vers la SCPI. Mais selon les périodes certains assureurs coupent ou plafonnent les arbitrages, faut vérifier au moment T, ça bouge. Si tu veux Iroko et Remake, le plus simple pour pas te bloquer c’est 2 contrats chez 2 assureurs différents, un pour chaque SCPI, et des petits versements programmés. Et oui, même en AV c’est pas de la liquidité magique, l’assureur peut encadrer les flux si la collecte déraille, juste le dire.

En direct, nue-propriété. Là t’achètes décoté, tu touches rien pendant 8 ans donc zéro impôt sur loyers pendant la période, et à la fin tu récupères la pleine prop et tu commences à encaisser (ou tu revends tes parts si tu veux sortir). Sur 8 ans la décote tourne souvent autour d’un gros tiers, pour te donner un ordre d’idée si tu payes 65 pourcent du prix aujourd’hui et tu récupères 100 dans 8 ans ça fait un rendement interne autour de 5,5 par an hors mouvement de prix, sans cash qui tombe entre temps. Ça parle bien aux profils TMI élevée qui n’ont pas besoin de revenus tout de suite. Après 8 ans, tu fais au plus simple: soit tu gardes et tu déclares tes loyers comme tout le monde, soit tu revends si t’as d’autres projets.

Tes autres points. Le PEA en DCA, garde le pour les actions, ça fait pas doublon avec SCPI, c’est pas le même risque ni la même perf. Les structurés “pour remplir” l’AV, perso je mets que si je comprends précisément le payoff et le risque émetteur, sinon c’est juste un bouche-trou qui dilue ta thèse immo.

Comment je trancherais à ta place. Si ta priorité c’est simplicité fiscale maintenant et tu veux voir la ligne grossir sans papierose, je prends AV, deux contrats séparés, Iroko d’un côté Remake de l’autre, j’accepte la limite 50 et je lisse dans le temps. Si ta priorité c’est optimiser la fiscalité avec TMI haute et zéro besoin de revenus, je prends de la nue-propriété 8 ans, tu laisses bosser la décote et tu récupères le flux plus tard quand ça t’arrange.

Deux réponses rapides aux messages plus haut. Oui, le 50 pourcent c’est en général par versement, et on peut arbitrer mais pas tout le temps selon le contrat et la période, donc à checker. Et “illiquide pas en AV”, je nuance un peu, t’as un coussin via l’assureur mais il peut quand même limiter, on l’a déjà vu, donc ne base pas ton plan sur des sorties rapides.

Bref, choisis avant tout ton objectif. Besoin de revenus maintenant et envie de simplicité fiscale, AV. TMI haut et pas besoin de cash, nue-propriété. Et tu valides noir sur blanc les règles actuelles de tes contrats AV avant d’appuyer, parce que ça change.