SCPI investies 100% à l'étranger fiscalité, qu'est-il possible de faire?

Bonjour à tous,

Après de nombreuses lectures sur le sujet que ça soit sur les forums ou autres sites bien connus des petits investisseurs en herbe comme je le suis, je me permet de créer un poste pour être sûr que ce que je projette de faire est réalisable, sans mauvaise surprise au bout du bout.

Je suis en TMI 30% et depuis quelques mois je gagne bien mieux ma vie suite à un changement d’entreprise, avec un revenu mensuel net de 5000€ net en moyenne impôt déduits. Je vie chez ma compagne, je ne paie pas de loyer, simplement la moitié des charges du logement. Aucun crédit, ni emprunt en cours.

Pour le moment j’ai ouvert un PEA dans lequel je mets 1100€ par mois sur l’etf BNP Paribas SP500.
D’autre part je met également 1100€ dans une assurance vie Linxea Spirit 2 que j’ai sanctuarisé pour n’y faire que de la SCPI à 100%: pour le moment je fais du all in sur Remake Live pour profiter à fond du dynamisme de ses débuts dans le creux du cycle immobilier dans lequel nous nous trouvons.
C’est plus anecdotique mais j’ai également mis en place un prélèvement automatique sur mon PEE d’entreprise pour aller chercher l’abondement maximale en DCA sur une année; puis un dernier prélèvement de 40€ qui vont sur des livrets d’épargne classiques.

Désormais, j’aimerais pouvoir utiliser l’effet de levier bancaire via ma capacité d’emprunt intacte, et pour optimiser la chose fiscalement jusqu’au bout j’ai repéré des SCPI type Comète qui n’investissent pas du tout en France, évitant ainsi l’impôt grandement confiscatoire sur les revenus fonciers générés en France.

En revanche, j’ai plusieurs questions auxquels je n’ai pas trouvé de réponses parfaitement claire:

-malgré un investissement 100% à l’étranger, pourrais-je malgré tout déduire mes intérêts d’emprunt lors de la déclaration d’impôt via le régime réel?

-une fois mon emprunt remboursé, si j’achète rien qu’un petit garage en physique pour le mettre en location, pourrais-je déclarer l’ensemble de mes revenus fonciers, dont ceux issus à 100% des scpi à l’étranger au régime micro foncier avec l’abattement de 30% ? (je ne devrait pas dépasser les 15000€ brut annuels de revenus)

-par rapport à mes revenus actuels de salariés, n’y a t-il pas un risque que les revenus issus de ces scpi détenus en direct, malgré le fait qu’elles n’investissent qu’à l’étranger, ne me fasse basculer dans la TMI des 41%? puisqu’à ce que j’ai compris, bien que bénéficiant de crédits d’impôts, les loyers étrangers sont tout de même intégrés dans les revenus globaux servant à évaluer l’IR.

Merci pour vos réponses, et n’hésitez surtout pas si vous voyez des choses que j’ai omise, des optimisations, conseils ou simplement un avis à émettre que ça soit pour mon projet de SCPI étrangère en direct ou plus globalement sur ma stratégie d’épargne également!

Merci beaucoup d’avance.

Salut,

Très beau projet et belle capacité d’épargne mensuelle !

Comme dit sur d’autres topics du forum, je t’invite également à te rapprocher d’un courtier qui pourra te faire bénéficier de conditions commerciales avantageuses.

Notamment pour bénéficier de cashback, pour que tu puisses récupérer une partie des frais que tu vas payer, en passant par epargnoo (4% de cashback actuellement et 100€ de prime de bienvenue avec le code EPAR100) ou Louvinvest (3% de cashback actuellement et 25€ de parrainage) par exemple.

Ils pourront également t’accompagner dans l’obtention de ton crédit.

En fonction du montant que tu investis, le cashback te permettra de partir avec un coup d’avance par rapport à une investissement dans ces SCPI en payant les frais plein pot.

Je considère que c’est important d’en profiter peu importe le montant investi, mais encore + quand on parle ce genre de capital !

Bonne recherche dans ton projet :wink:

Si quelqu’un a une réponse pour cette partie, je suis également preneur.
L’idée est bonne :wink:

je croyais qu’on ne pouvait pas faire 100%SCPI dans linxea spirit 2?

Bonjour,

SCPI en assurance-vie, rien à déclarer.
Scpi française ou européenne en direct → Ca dépend, les intérêts d’emprunt ont l’air déductible et le micro foncier ne serait pas applicable au scpi européenne, taxée localement avec crédit d’impot.

quelques sources:

Si je suis 100% en SCPI

50% lors du versement, tu mets le reste en fond euros puis un arbitrage ponctuel pour transférer du fond euro aux Scpi

AH OK merci de l’info, ça explique pourquoi je pensais ça, perso j’ai ouvert un spirit 2 y’a juste 1 mois.
J’ai une question du coups: les loyers sont versés sur le Fond Euros?
et vous les reinvestissez au fur et à mesure?

perso j’ai planifié 60% SCPI, 20% private equity, 20% fonds obligataires datés
je compte laisser les gains en fond euro mais je n’en suis pas certain

Oui les loyers sont versés sur le fond euro.
A toi de voir si tu souhaites réinvestir ou non.

oui
C’est ce que je fais actuellement, j’ai cherché à acheter un box en grande partie pour cette raison à vrai dire :slightly_smiling_face:

Je te confirme

je ne comprends pas cette phrase…

J’ai lu cette affirmation 2 fois récemment sur le forum. Et pourtant j’ai parlé avec un conseiller Epargnoo il y a moins de 3 semaines qui m’a confirmé que malheureusement ils ne proposaient pas de financement de SCPI à crédit.

Ce n’est peut-être pas le cas de Epargnoo mais des courtiers comme louve invest ou la boutique des placements le propose

J’avais mal lu effectivement, je croyais que @rakamonx ne parlait que de Epargnoo puisque c’est le seul lien dans le message

C’est très récent, ils le proposent depuis peu !

Les intérêts d’emprunts pour des scpi qui investissent 0% en France ne sont donc pas déductible, c’est certains? J’ai déjç lu l’article de ADI mais je trouve que ce point n’est pas claire du tout, en tous cas pour moi.

Et pour le régime micro foncier: si comme je l’ai exposé j’achète un petit bien en location direct, toujours pour une scpi détenue en directe investissant 0% en France, est-il valable?

En tous cas merci pour vos réponse.

Concernant les remarques sur le Spirit 2, je suis actuellement investi à quasi 100% sur Remake Live à hauteur de 15k € et j’ai juste 50€ sur le fond euro, donc oui c’est bien possible, ce contrat est une petite pépite aussi pour sa flexibilité dans le choix de son allocation.

Tu l’as vu où stp ? Je ne trouve l’info nulle part

Bien sûr que si. Pourquoi ce ne serait pas applicable selon toi ? Toutes ces scpi envoient un IFU dans ce sens et il n’y a aucune raison pour qu’on ne puisse pas appliquer du micro-foncier à cause d’une SCPI européenne

J’ai lu cela dans un des trois liens, je n’ai pas vérifié à la source des textes du CGI ou autre.
Dans le memento fiscal 2023 je ne vois pas de limite en effet , mais les SCPI non françaises ne sont jamais citées.