Bonjour à tous,
je souhaite investir dans la SCPI transitions Europe et je me pose la question de savoir si j’achète en pleine propriété ou en nue propriété. J’ai fait un calcul sur 7 ans et je trouve une différence de TRI importante en faveur de la pleine propriété. Est-ce que je me suis trompé dans le calcul ? Tous mes calculs montrent que quelque soit la durée de démembrement , la pleine propriété est plus rentable.
Merci pour votre aide!
C’est l’imposition qui fait la différence !
Et qui est « dure à avaler » en pleine propriété.
Et d’autre part, il me semble que vous n’avez pas tenu compte des frais de souscription.
Pourtant sur le bulletin trimestriel, j’ai bien pris le taux indiqué à savoir 6,52%. Etant donné que c’est une SCPI investie à 100% en Europe, je n’aurai pas de double fiscalité (TMI ou Prélèvement sociaux). Je vais regarder pour les frais de souscriptions.
OK, pour une SCPI européenne, pas de PS de 17,2%, on est d’accord.
MAIS (sauf erreur) vous serez imposé à TMI - tmi.
TMI = Taux Marginal d’Imposition (30% par ex.)
tmi = taux moyen d’imposition (12% par ex.)
Dans cet exemple vous aurez 18% d’imposition, en plus de ce qui aura été prélevé à la source par la SCPI.
Si je suis votre raisonnement, cela veut donc dire que si on a un taux moyen d’imposition de 9% (TMI 30) alors l’impot sera de :
Versement Brut - % fiscalité étrangère - (30-9)% ?
Si je prends CORUM en exemple, avec une moyenne de 20% de fiscalité étrangère, cela ferait donc quelque chose comme 41% d’imposition ?
Sur les 20% de loyers hors France, vous serez imposé à 21% (TMI - tmi), en plus des 20% environ retenus à la source étrangère.
Et sur les 80% de loyers français, imposition de 47,2% (30% + 17,2% de prélèvements sociaux).
La SCPI Transitions Europe a 10% de frais de souscription.
Des plateformes permettent actuellement d’obtenir 4% de cashback sur la SCPI.
A intégrer ces deux éléments pour le TRI.
Celui-ci doit logiquement s’améliorer dans la durée car la SCPI est censée valoriser son prix de part dans le temps et les frais vont s’amortir.
A titre d’information, la SCPI Transitions Europe peut quand même investir en France à hauteur de 20% ,c’est indiqué dans les documents réglementaires.
Merci pour les réponses c’est plus clair au niveau fiscalité!
Est-ce que c’est facile de déclarer niveau impôts? Les SCPI fournissent-elles des IFU pour nous aider ou il faut que je fasse un tableau de suivi des dividendes puis calculs sur la partie hors France (TMI-tmi)et calculs sur la partie France (TMI + 17,2%) ?
Oui les SCPI fournissent des IFU.
tu ne doit pas déduire les retenue a la source déjà payés par la scpi, qui te sont reversé en crédit d’impôt pour éviter pour la double imposition?
Je relance le sujet car je suis également intéressé.
Il me semble, pour moi aussi qui ait retourné le sujet dans tous les sens, que même pour une TMI à 30% l’avantage aille clairement à la pleine propriété.
Car un facteur que je ne vois jamais évoqué est les intérêts composés sur les loyers perçus qui peuvent grandement changer les rendements.
En effet, si on en est à hésiter entre Nue propriété ou pleine propriété c’est que l’on a pas besoin des loyers. Et donc qu’ils peuvent être capitalisés dans le cas d’un investissement en pleine propriété.
Et si on prend le cas d’une SCPI qui verse des loyers mensuellement et qu’on place les loyers perçus au fur et à mesure, ça change la donne et le rendement s’en trouve encore amélioré.
Merci de me dire si je suis dans le vrai ?
il faut simuler TRI et VAN en nue propriété et en pleine propriété pour voir le mieux dans sa situation personnelle.
Dans le cas de la nue propriété, ne pas oublier que c’est du cash a sortir en moins qui peut être placé ailleurs ou bien la possibilité d’investir plus comparé à la pleine propriété.
ne pas oublier qu’en démembrement temporaire on ne perçoit aucun loyer : Donc si la scpi baisse ses parts dans une mauvaise passe , vous ressortez avec une perte et en plus, vous n’ aurez touché aucun loyer!!!
j’en veux pour preuve ce qui m’est arrivé avec Primopierre où j’ai 50.000€ de part décotés en démembrement temporaire de 10 ans. Avec les baisses successives des parts , je vais revendre à perte à la sortie du démembrement malgré la décote à l’achat!!
si j’avais acheté ces mêmes parts en pleine propriété, les parts auraient baissés certes mais j’aurais quand même eu les loyers pendant 10 ans, donc un gain non négligeable!!
tout çà pour dire qu’il arrive (sans parler de la crise des bureaux qui est spécifique) que des scpi baissent leur parts du à une mauvaise gestion ou autre phénomène non prévu,
et donc prendre bien conscience qu’on peut avoir avoir une perte en sortie alors qu’en directe, malgré la baisse, on aura profité du rendement des loyers!!
J’ai repris les calculs en réinvestissant les loyers net d’impôt dans les 2 cas et la pleine propriété reste gagnante et ce d’autant plus qu’on reste investi car l’écart du nombre total de parts est en faveur de la pleine propriété. Comme les loyers seront plus importants et qu’on pourra réinvestir encore plus avec la pleine propriété l’écart va continuer à se creuser (même si l’impôt à une effet amortisseur car les impots augmentent aussi!). J’ai fait les simulations avec des clés de démembrement différents et cela ne change pas les résultats. Je peux vous partager le fichier Excel mais je n’ai pas trouvé comment faire…
Merci pour vos réponses et merci @Julien28 pour le partage.
Ça me conforte dans mon idée et m’aidera à faire mon choix très bientôt 
Bonjour,
J’ai pour projet d’acheter des parts de SCPI à crédit et souhaitais faire de la nue propriété, ce qui représente une effort d’épargne important
De mon coté aussi l’avantage est à la pleine propriété même 20 après avoir récupéré mes parts.
En revanche si je prends en compte la revente des parts, la nue propriété l’emporte, est-ce de même avec vos calculs ?
