Un produit capitalisant ne te verse pas de revenus (loyers, dividendes, etc) mais les réinvestit dans le produit lui-même (exemple: un OPCVM ou un ETF qui achète de nouvelles actions avec les dividendes au lieu de te les verser), ce qui fait monter la valeur dudit produit.
En revanche et par nature une SCPI te distribue les loyers, c’est même sa raison d’être. C’est donc un produit de rendement.
C’est un produit dont la valeur se veut stable (quoique depuis 2022 ce ne soit pas toujours le cas, on l’a vu).
À défaut d’avoir une valeur toujours stable, c’est un produit qui est censé servir des revenus stables (pour l’instant c’est encore le cas, on verra si certaines SCPI en difficulté se mettent à déconner).
Bref c’est un produit adapté pour qui cherche des revenus complémentaires récurrents et réguliers, sans avoir l’intention de vendre (et qui ne regarde plus forcément la valeur liquidative, puisque sans intention de vendre: seul le revenu, donc le rendement, est recherché).
C’est donc un produit qui a un certain intérêt une fois à la retraite, alors qu’on a des revenus professionnels qui baissent: on touche des loyers récurrents et réguliers pour compenser.
Si on n’a pas besoin de ces revenus, et qu’on les réinvestit en parts de SCPI, on repaie alors les frais d’entrée (qui sont lourds, au moins 10 %). C’est autant d’argent perdu.
Il faut garder en tête que pour un investisseur de long terme, avoir un produit de rendement à faible risque sur une longue période n’a pas tellement d’intérêt.
Pour un investisseur de long terme, la rentabilité des marchés actions est historiquement plus rémunératrice que du rendement SCPI stable ; sur le long terme, la volatilité et le risque de ces marchés reste acceptable (selon la psychologie et la situation particulière de l’investisseur, bien sûr) ; donc on revient sur des placements sur ETF capitalisants à indices larges, tels que le MSCI World.
Et pour la part des investissements à garder en moyen terme / sécurisé, le fonds € (en Assurance Vie) sera vraisemblablement adapté (pas de frais pour y entrer, on peut faire des allers/retours, réellement sécurisé).
Pour ces raisons, et par conséquent, il me semble que les SCPI ont surtout un intérêt peu avant d’arriver à la retraite, mais pas forcément quand on a plein d’années d’épargne devant soi.
Du reste, sur un PER qui est avant-tout un produit tunnel (dont on ne peut pas sortir le cash de sitôt), et si on est bien loin de la retraite, il me semblerait donc raisonnable de plutôt faire all-in World ou SP500.
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