Bonjour à tous.
Nous avons 31 ans et 33 ans marié 2 enfants.
Patrimoine : 1 RP (à crédit), 1 Pinel (à crédit), Supports financiers (environ 170000 euros en ETF stock pick livret).
Nous sommes propriétaires de notre RP avec mon épouse en plus d’un Pinel que nous passerons en LMNP en 2032. Nous sommes dans la FP et sommes sujets à mutation environ tous les 3/4 ans ce qui rend l’immobilier difficile car peu de stabilité géographique. Nous allons être muté à l’été 2026. Il y a une probabilité non nulle pour qu’à l’issue nous revenions dans la même région (sans certitude cadres dans la FP). La question est la suivante : vaut-il mieux vendre notre RP actuelle et acheter ou louer une maison dans le lieu de notre futur affectation ou mettre notre RP en LMNP et louer ou acheter si capa d’emprunt suffisant ?
Revenus 9000 à deux avant impôts.
Voici les données :
Pour le pinel :
T3 232000 euros région touristique
Mensualités 975 euros
Loyers avec provisions 768.44
Impots 95
ADI 11
Copro 84
Honoraires Gestion + GLI 64
TF 75
Ass PNO 13
Effort d’épargne (une fois la réduction d’impôt prise en compte +387 par mois) : 170 euros
Souhait de le passer en LMNP en 2032
La RP actuelle :
Achat en 03/2020
310000 euros FAI taux de 1.14% sur 25 ans soit 1279 euros + 89 euros d’assurance
Agrandissement en 2023 pour 90000 euros taux de 1.68% sur 15 ans soit 460 + 21 euros d’assurance
Valeur estimée 430000 euros.
CRD au 01/08/2026 (date de mutation) 310000 euros
Si nous vendons 430000 net vendeur, nous récupérons donc 120000 euros pour un nouvel apport. Racheter dans la nouvelle affectation pour environ 4 ans ? Placer cet apport sur des supports financiers ?
Si nous mettons en location LMNP régime réel :
J’ai pris les données suivantes :
| TOTAL DECAISSEMENT | 23380 |
|---|---|
| TAXE FONCIERE | 960 |
| ASS PNO | 180 |
| CHARGE COPRO | 0 |
| FRAIS GESTION | 2280 |
| AUTRE FRAIS GESTION | 20 |
| CFE | 500 |
| COMPTABILITE (CGA) | 300 |
| AMORTISSEMENT MEUBLES (5000euros/5ans) | 1000 |
| TRAVAUX (80000/15) | 0 |
| AMORTISSEMENT MAISON | 12900 |
| ADI | 1340 |
| INTERETS EMPRUNTS | 3900 |
| TOTAL ENCAISSEMENT | 22800 |
|---|---|
| LOYERS | 22800 |
Donc impôt nul car bénéfice foncier taxable en négatif.
| CALCUL CASHFLOW | |||
|---|---|---|---|
| ENCAISSEMENT | DECAISSEMENT | ||
| LOYERS | 22800 | Charges (PNO, TF, Copro, Gestion) | 3440 |
| CFE | 500 | ||
| COMPTA | 300 | ||
| ADI | 1340 | ||
| REMBOURSEMENT Emprunt | 20877,48 | ||
| IMPOTS | 0 | ||
| TOTAL | 22800 | 26457,48 | |
| CASHFLOW (année) | -3657,48 | ||
| CASHFLOW (mois) | -304,79 |
Si nous procédons ainsi pendant 4 ans le temps de notre affectation, nous allons donc devoir débourser 3657*4 =14628 euros.
D’un autre côté nous aurons rembourser environ 50000 euros de capital.
Le fait de pouvoir habiter à nouveau dans la maison nous permettrait également d’être exonéré sur la plu value si plu value il y a.
Toutefois, je ne sais pas quel serait notre capacité pour louer le temps de cette affectation. Idem si nous souhaitons plutôt acheter avec un apport disons de 40000 euros. Si nous achetons en 2026 alors nous devrons vendre en 2030 ou mettre en LMNP (le même questionnement se pose).
Si nous ne sommes pas mutés à l’issue des 4 ans dans notre région actuelle alors est-ce que l’opération de passer notre RP en LMNP est elle rentable ?
Voilà, nous souhaiterions des conseils pour nous accompagner dans cette décision si vous avez vécu des situations similaires ou si vous souhaitez nous filer un coup de main.
L’objectif pour nous est de vendre tout ou parties nos biens immobiliers vers nos 45/50 ans afin de se racheter un bien dans la région que nous souhaitons après nos carrières dans la FP.
Merci