Je suis d’accord avec les commentaires précédents. Vouloir diversifier a tout prix n’est pas forcément une bonne idée.
Avec tout ce que vous avez dit je pense de mon côté abandonner les SCPI je ne le sens pas trop. Je préfère peut être essayer d’accumuler de l’immobilier progressivement en louant mes RP plutôt que de les revendre quand je déménagerai au cours de ma vie
Trop bien
Depuis combien de temps ? En es tu content ?
Souscription faite au mois de Mars, 6 mois de différé car Corum à un delai de jouissance de 6 mois. J’ai pu choisir mes scpi donc oui plutôt content
SCPI à crédit…
Je trouve que sur le papier on vous dit à terme vous avez mis tant de votre poche et vous avez gagné tant…
Mais en 20 ans le gain est quasi nul j’ai l’impression avec l’inflation.
Je ne suis pas sur que les SCPI soient équivalent à de l’immobilier physique ou avec l’IRL tu commenses avec un cashflow négatif mais assez rapidement il devient positif… j’ai un peu l’impression que pour les SCPI y a très peu d’actualisation des prix et que le gain dans 20 ans… il prend un peu une claque si on doit réévaluer au cout dans 20 ans combien ça revient.
Sans compter que jeunes, ça limite de façon importante sa capacité d’emprunt et annihile tout projet d’investissement à crédit par la suite.
Bref, je me suis posé la question pour les SCPI mais je ne suis autant convaincu que @Kaizi
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Bonjour à tous petite question,
Si l’on est capable de rembourser le crédit sur 12 ou 24 mois (haut revenu) le TAEG est il aussi important à prendre en compte sur une court durée de credit?
Dans ce cas il vaut mieux demander un crédit sur 24 mois, ça reviendra moins cher. Mais l’opération n’est pas très intéressante car l’effet de levier est quasi nul, et tu ne peux deduire que très peu d’intérêts des revenus fonciers.
De plus certaines banques demandent de payer des pénalités lors d’un remboursement anticipé.
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merci beaucoup!
Ma vision de la scpi à crédit :
- toutes les simulations faites par les courtiers sont sympas. C’est séduisant, le gain final plutôt pas mal + les loyers qui continueront derrière à tomber.
- les calculs intègrent souvent une revalorisation annuelle des loyers et des parts. Difficile de se projeter là-dessus sur les années futures, je pense que pour les simulations qui permettent de se décider, il vaut mieux appliquer des chiffres neutres voire pessimistes
- Le montage pour qu’il soit intéressant est souvent fait sur 20 ou 25 ans. C’est long. Il s’en passe des choses en 20 ans dans la vie d’un épargnant mais aussi dans celle des SCPI ! Primo pierre, grosse SCPI, vendue solide, - 55% sur le prix de part en 2 ans… Et pas sûr qu’elle remonte la pente un jour.
Même avec un crédit sur 5 scpi diversifiées, une seule devient plombée comme ça, ça peut ruiner pas mal la perspective et le business plan à la fin. - et quels seront les taux de distribution des jeunes fusées actuelles dans 5, 10, 15 ans?
Bref, je ne suis pas spécialiste des SCPI, ça m’intéressait n’ayant ni le temps ni le « truc » pour l’immobilier physique, mais je ne le sens pas le plan, surtout avec les taux actuels. Ou en tout cas je pense qu’il ne faut vraiment pas focaliser sur l’augmentation potentielle du capital réalisée à terme, mais uniquement compter sur les loyers, mais avec la fiscalité qui s’en mêle une fois le prêt amorti.
Trop d’ incertitudes sur la durée, et quand ça part en sucette, ça devient encore plus illiquide, où à des prix de rachat par les fonds mis en place vraiment pas terribles.
Perso j’ai opté pour de la SCPI cash en AV, sans optique de revente future, en ne comptant que sur les loyers. Mais le choix est très limité et c’est bien dommage.
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Si vous avez des avis, je suis toujours preneur ! Ces discussions ont intéressantes et cela permet d’avoir des réflexions différentes 
Comme dit le gus au-dessus, les SCPI à crédit rapportent avant tout à ceux qui les vendent…
Quand a un placement qui dure 20 ou 25 ans… Dans le monde d’aujourd’hui…
Crois-moi en 25 ans peut-être ne seras tu même là pour en parler… (accident ou pire, ça n’arrive pas qu’aux autres).
Donc moi si j’avais 30 ans je m’engagerai pas sur un crédit sur 25 ans pour un investissement illiquide a la revalorisation aussi incertaine. En AV au contraire tu gardes une grande flexibilité.
Complètement d’accord et l’option SCPI à crédit n’est plus dans les projets.
Je demandais plutôt un avis sur la stratégie indiquée plus haut en fonction de ma situation
Ce fil m’intéresse particulièrement et me fait réfléchir, moi qui envisageais sérieusement le plan SCPI à crédit. Le risque d’illiquidité, effectivement je l’entends.
Mais quand j’entends qu’il y a un risque qu’une ou plusieurs SCPI se plante(nt), je comprends moins. Si j’utilise ma capacité d’emprunt pour faire du locatif avec 1 ou 2 logements, je ne dépends que d’1 ou 2 locataires vs beaucoup beaucoup plus via SCPI. Ça me semble bien plus risqué …
Bah pour faire simple, en reprenant l’exemple de Primopierre qui est une des SCPI qui a fait le plus de mal, un petit graphique :
En 2 ans : baisse du prix de la part de 208 à 115€ soit - 45%, baisse de la distribution de 6% à 3,54% soit - 41%. Imagine ceux qui ont fait un prêt il y a 6 ans sur 20 ans, sur 3-4 SCPI dont 2 avec ce genre de trajectoire. La rallonge à mettre chaque mois n’est plus la même, ça ne remontera jamais au prix de départ, la SCPI est dans une spirale infernale, les parts sont invendables car personne n’en veut, et même s’ils y arrivent, ils doivent continuer à payer un prêt pour des SCPI qu’ils n’ont plus car le prix de vente ne couvre pas le prêt ! Certes, ils n’ont vraiment pas eu de bol, c’était du full bureaux, mauvais karma. Et pourtant, il y a 6 ans, c’était une scpi qui collectait bien.
On est d’accord, l’immo en direct a aussi ses aléas. Mais il est quand même assez extraordinaire qu’un appart perde 45% de sa valeur en 2 ans, ou qu’on soit obligé de diviser le loyer par 2. Si jamais ça existe, celui qui achète un gouffre pareil, il est vraiment pas fait pour l’immobilier !
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Je ne dis pas que la SCPI à crédit est forcément un mauvais plan. Mais il faut avoir conscience que ça peut vraiment tourner vilain, avec un prêt longue durée à supporter. Et en tout cas, clairement ne pas faire de projection sur des revalorisations annuelles, ni même un maintien des TD à 6-7% sur le long terme.
Mon avis qui n’engage que moi.
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Je suis d’accord pour la revalorisation mais concernant le TD on a Corum Origin qui maintient un TD>6% depuis 2016
Effectivement l’investissement en SCPI est moins risqué, néanmoins il ne faut pas se lancer dans ce projet en se disant que le risque n’existe pas
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