Avec ma sœur, nous envisageons d’acheter un appartement à Paris 15e en indivision 50/50, dans une logique patrimoniale long terme.
Quelques éléments :
Prix : 420 k€
Apport : 140 k€
Objectif : profiter de prix plus bas sur le marché immobilier pour constituer progressivement notre patrimoine
Horizon : conservation très long terme, a priori sans intention de revente
Usage envisagé : location meublée longue durée, mais il est possible qu’un jour l’un de nous deux l’occupe en résidence principale quelques années, en versant à l’autre une quote-part de loyer correspondant à sa part
Ma question : dans ce contexte, est-ce que le LMNP au réel reste selon vous la meilleure structuration pour un tel projet aujourd’hui ? Ou existe-t-il désormais des structurations plus adaptées à ce projet ?
de mon point de vue , il est rare d acheter en “ indivision” avec sa soeur .. la structuration en societe ( sci ? Sarl de famille? ) me semble plus adaptée en cas de “ dispute” avec elle ..
et surtout si vous souhaitez enchainer les projets..
J’ai une question plus « philosophie d’investissement » que « structuration ».
Tu indiques que ta stratégie est de faire de l’investissement locatif avec effet de levier, puis le reste sur le PEA. Est-ce une conviction que tu as construite après avoir comparé sérieusement immobilier et ETF actions sur le long terme, ou est-ce simplement l’ordre dans lequel tu souhaites investir aujourd’hui ?
Je pose la question parce que tu as 25 ans, un PEA encore peu développé, et ton premier gros projet consiste à acheter un bien en indivision avec ta sœur. C’est un engagement important. Je me demanderais donc si c’est bien la stratégie patrimoniale qui te paraît la plus pertinente, ou si c’est aussi le poids de la culture française autour de « la pierre ».
Ce n’est pas une critique, juste une curiosité. J’aimerais comprendre ce qui t’a convaincu de placer l’immobilier au centre de ton patrimoine dès le départ.
Non, plutôt indivision pour moi. Mais chacun a le droit d’avoir un avis..
L’indivision ne nécessite pas de création d’une structure en amont (SCI, SARL) qui coûte entre 1000 et 2000€.
L’indivision est classique et majoritaire dans les cas de succession.
Oui, il faut bien s’entendre avec sa soeur, car il peut y avoir blocage en cas de dispute, ce qu’évite la SCI en effet.
(On note au passage qu’en meublé, c’est forcément une SCI à l’IS.)
Mais si vous décidez d’acheter ensemble, alors c’est que le contact est de qualité.
A la revente (si revente), l’indivision amène un effacement de l’impôt sur la plus-value, alors que pas du tout en SCI, vous vous faîtes allumer à la revente, et une succession d’indivision est un peu complexe.
Donc je partirais sur l’indivision, un régime léger, simple, qui offre de meilleures perspectives en considérant aussi la revente.
(je rappelle aussi qu’un associé de SCI à l’IS ne légalement occuper un bien détenu par cette SCI à l’IS à condition de verser un loyer de marché effectivement)
Le contact avec ta sœur est bon aujourd’hui, mais tu ne sais pas combien de temps ça va durer. Les projets et la vision évoluent dans le temps, pouvant créer des points de friction. Ce n’est pas ce que je vous souhaite évidemment mais c’est à prendre en considération.
D’ailleurs, plutôt que « SCI ou pas », remontons à la base : pourquoi se bloquer dans un achat à deux plutôt que d’acheter à 210k€ chacun de votre côté ? Et pourquoi nécessairement à Paris j’ai envie de rajouter, mais ça c’est un avis personnel.
Merci beaucoup pour vos réponses, elles me permettent effectivement de prendre du recul sur le projet.
Pour clarifier notre démarche, notre choix est surtout motivé par la crainte d’une forte inflation des loyers à moyen-long terme (notamment sous l’effet du réchauffement climatique, des flux migratoires à venir, etc.)
Au vu des taux plus élevés et prix plus bas, nous souhaitons donc utiliser notre trésorerie pour nous sécuriser un toit, même si cela implique de renoncer à quelques points de rentabilité financière.
Malheureusement avec une seule capacité d’emprunt on ne peut pas se financer un bien dans lequel on pourrait envisager de vivre, d’où notre conclusion de devoir attaquer ce problème à deux (même si je l’accorde, il y a éventuellement d’autres pistes à envisager).
