WayneK
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Bonjour,
Je suis entrain d’acheter un appartement à la montagne en vefa. La signature chez le notaire a eu lieu en 2022 et la livraison aura lieu fin 2024.
Je vais faire classer le bien (immobilier de tourisme pour être exonéré de CFE).
J’ai discuté avec JD2M, Qlower, comptacom et Nopillo et tout le monde m’apporte des réponses différentes sur le sujet du traitement des droits de mutation en vue de les amortir.
Certains me disent que je peux intégrer les droits de mutation lors de la déclaration 2024, d’autres que je ne peux plus les amortir et que je dois utiliser la valeur vénale de l’appartement pour déterminer le montant de l’amortissement. Enfin, un autre me dit que je dois faire un liasse rectificative pour 2022 pour pouvoir amortir ces droits de mutation et en faire une également pour 2023.
J’avoue être décontenancé par toutes ces réponses différentes. Je comprends que la dernière recommandation est la plus propre sur le plan fiscal.
Pensez-vous que la déclaration pour 2024 des droits de mutation soit possible ?
Enfin, je vais utiliser ce bien 2 semaines par an. Pensez-vous que je puisse me verser un loyer pour pouvoir amortir le bien sur la totalité de l’année ? Là encore, in me donne des réponses très différentes en fonction de l’interlocuteur. Je comprends que si je l’utilise sans contrepartie, je ne peux pas amortir les périodes pendant lesquelles j’occupe le bien.
Merci pour vos Ă©claircissements
Rewol
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Salut,
Chaque comptable a sa doctrine et ses méthodes préférées. Cela ne veut pas dire que l’un a juste ou faux.
Pour les droits de mutation, JD2M les amortis systématiquement et Qlower les déduit en charges systématiquement.
Je suis plutôt un adepte de les déduire en charges pour 3 raisons :
- Si tu vends dans quelques années, tu auras bénéficié de la totalité de la charge
- Si tu arrives dans quelques années à un résultat positif, tu peux immédiatement racheter un nouvel appart et déduire ces nouveaux frais de notaires. Ceci n’est possible que si tu as déduit lors de ton premier achat, car il faut conserver la méthode.
- SI les amortissements déduits venaient à être réintégrés au calcul de la plus-value (proposition Le Meur), alors tu seras content d’avoir mis en réserve tes déficits grâce aux charges d’acquisition déduites.
Pour ce qui est des années 2022 à 2024, tu peux soit estimer ton appart au moment de la location/livraison, mais tu ne déduiras pas les frais antérieurs.
Ma reco est plutôt de faire 2 années de déclaration (à 240 balles, c’est pas trop cher) et ainsi tu bénéficies de tes charges 2022 totalement déduites, sans avoir démarré l’amortissement du bien.
Concernant tes 2 semaines d’occupation perso, tu as le choix propre et limite.
Propre : tu n’amortis que 11,5/12ème de l’appart pour ne pas amortir ton usage personnel. idem pour les charges, considérées au 11,5/12ème. Mais ça emmerde tout le monde pour 150 balles de différence. Tu peux aussi ajouter un « loyer fictif » de 2 semaines et considérer l’intégralité des charges (sans doute plus simple).
Limite mais acceptable : tu passes 2 semaines par an à faire des petits travaux, aménagements, ménage, pour que ta loc se passe bien tout le reste de l’année. C’est acceptable bien que limite.
A ta place, j’ajouterais 2 semaines de loyer fictif pour avoir la paix.
C’est intéressant comme cas !
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WayneK
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Merci pour tes réponses.
Je comprends que tu me conseilles Qlower ?
Rewol
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C’était pas vraiment ta question. Je cherchais plus à t’expliquer que les doctrines variaient d’un spécialiste à l’autre sans pour autant être dans le faux.
Choisis le partenaire avec lequel tu es le plus à l’aise, j’ai pas de code promo à filer 
WayneK
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Merci pour ta réponse. Je ne cherche pas de code promo 
Je ne sais juste pas quel comptable choisir
Rewol
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Perso, je suis chez Qlower depuis 3 ans et c’est nickel.
Mais j’entends du bien de jd2m aussi
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WayneK
7
Dernière question sur la partie loyer fictif. Qlower permet d’ajouter des loyers fictifs ?
J’ai posé la question à JD2M et ils m’ont dit que ce n’était pas possible.
Je suis tenté par Qlower qui est dans ma short list depuis longtemps
Rewol
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Il faut leur demander.
Mais puisque c’est une obligation dans certains cas et qu’ils font tous les régimes, je pense que oui. Et ca doit pas être compliqué d’ajouter un revenu… les justificatifs sont plutôt demandés pour les charges.
WayneK
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OK, merci.
J’ai rendez-vous avec eux ce matin