Finary

Simulateur LMNP / SCPI / autre à crédit

Hello,

J’ai commencé dernièrement un petit simulateur de performance d’un investissement LMNP ou SCPI. Je ne sais pas s’il existe ce genre d’outil sur le web. Donc je me le suis fait moi-même. L’idée est de pouvoir mesurer la performance d’un investissement immo à crédit au cours du temps.

Ce n’est qu’une première version et ça permet juste de voir à l’ordre 1 des informations très approximatives. Comme l’effort d’epargne qu’il faudrait faire chaque année, ou l’apport qu’il faut ajouter pour s’autofinancer, voir où est ce qu’on peut gratter niveau frais pour augmenter sa performance, etc…

J’ai quelques d’idées d’amélioration :

  • ajouter l’aspect fiscal. ex: pour une SCPI, est ce plus rentable d’être en SCI à l’IS, à l’IR ou en nom propre? Pour de la location, est ce meilleur en LMNP réel, micro bic, etc…
  • Si on fait du LMNP au réel, on peut même créer une autre sheet qui en fonction de l’amortissement choisi, calcule à partir de quel moment ça ne sera plus trop rentable de le garder ou alors quand est ce qu’il vaut mieux repasser en micro BIC.
  • ouvers aux propositions !

Le lien est dispo ici : ImmoBill - Google Spreadsheets.

Je sais pas si ça intéresse du monde. Mais je compte le laisser libre à chacun et même accorder les droits aux plus motivés pour m’aider un peu dans le projet. Par exemple j’aimerais bien l’avis de @jonathand qui à l’air de beaucoup s’y connaitre dans le domaine :slight_smile:

Idéalement même un jour, un simulateur dans le genre directement dans Finary :stuck_out_tongue:

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Bonsoir @nazben
La question de la comparaison entre plusieurs investissements est assez ancienne et large.
Généralement et pour simplifier on utilise la TRI et la VAN pour classifier les investissements.

  • Je dit pour simplifier car les critères financiers de la TRI et la VAN ne prennent pas en compte la liquidité (un appart en corrèze est plus long à revendre qu’une action google), ni la volatilité (les revenus d’une SCPI sont plus stables que du Bitcoin).
    J’ai jeté un rapide coup d’oeil à ta google sheet, voici ce qui me vient en tête à chaud:
  • on a pas forcément le même taux d’emprunt pour des SCPI et un LMNP.
  • d’un point de vue visuel, je mettrais les tableaux d’amortissements dans les feuilles annexes et ne laisserai dans la feuille résumé que le résultat des TRI, VAN et le graphique que tu as mis.
  • Les idées d’améliorations sont excellentes.
  • Une alternative aux SCPI et LMNP et de ne pas faire de crédit et d’investir son cash sur un ETF Monde a 6% par an avec la fiscalité du PEA. Ce ne doit pas trop être difficile à intégrer dans le simulateur.
  • Quelques sources d’inspirations: « acheter ou louer » de meilleur taux (une super feuille de calcul) et horiz.io (anciennement rendement-locatif)

Si Finary arrive à intégrer un module (avec notre aide ?) qui permet de comparer plusieurs investissements, leur fiscalité et même de simuler la date optimum d’arbitrage, ils peuvent tripler le prix de leur abonnement sans problème. Pour info horiz.io c’est 9€/mois

J’ai un LMNP que j’ai acheté en 2020 et je fait la compta moi-même avec jedeclaremonmeublé, et je ne sais toujours pas prédire quand les amortissements vont s’éteindre ^^

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Hello!

Merci pour ton retour !

Oui tu as raison. En premiers lieux, je vais simplifier la page résumée pour avoir le strict nécessaire avec les différentes statistiques de l’investissement.

Oui l’idée du Benchmark en ETF Monde était déjà présente mais je l’ai retiré vu que ça dépendant trop du cash sorti selon l’investissement. En SCPI on a moins de cash à sortir au début, mais plus d’effort d’epargne contrairement a de l’immo en direct (sauf si on a un pret à 110%).

Je ne connaissais pas horiz.io! Merci, je vais regarder ça :slight_smile:

Oui clairement si Finary pouvait avoir un module d’accompagnement pour mesurer la rentabilité d’un investissement, ce serait une énorme plu value. Par exemple, je me pose la question en ce moment de faire un investissement en SCPI via une SCI à l’IS, mais j’ai du mal encore à calculer la partie impots. Je vais devoir me former un peu dessus et j’essayerai d’ajouter ça dans le Sheet.

Pour le LMNP, j’ai aussi un appartement dont je fais moi-même la compta. Je me suis un peu formé grâce à la formation payante de ce youtubeur : LMNP/LMP au réel: Déclarer et remplir la liasse fiscale. - YouTube. Il propose d’ailleurs un simulateur excel qui permet de savoir à partir de quand il n’est plus intéressant d’être en régime réel et qu’il faut soit changer de régime, soit revendre le bien, soit faire des travaux.

Merci encore pour tes retours :wink:

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On est en train de préparer une série de simulateurs, @Romain va regarder tout ca de près

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Horiz.io c’était bien avant, quand ça s’appelait encore rendement immobilier.
Je trouve la nouvelle interface et l’UX archi nulle et pas vraiment adaptés à un investisseur « chevronné ».

Si Finary bosse dessus cool :nerd_face: ; sortez nous du lourd !

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Mauvaise idée ! :thinking: :pensive: :crazy_face:

Est-ce que tu pourrais nous en dire un peu plus Mounir? Où est-ce trop tôt ?
Ce serait génial de disposer de tels outils directement via Finary.
Personnellement, je suis très intéressé par ses simulations d’aide à la décision dans le cadre d’un investisseur immobilier (dans l’esprit de ex-rendement locatif).

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Hello Nazben,

Très intéressant ton poste.

J’ai moi même créer un tableur excel assez complet pour l’investissement comptant/à crédit en SCPI avec la comparaison des différents modes de détention et scénarios. C’est en creusant le sujet qu’on se rend compte de la complexité du truc surtout quand on veut prendre toute la fiscalité en compte et calculer les rendements réels net toute fiscalité.

J’ai passé énormément de temps dessus, avec l’aide d’une avocate fiscaliste.

Au plaisir d’échanger dessus !

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Ca meriterait de faire un Finary Talk sur le sujet! Rien que de parcourir la feuille excel il y en a pour un petit moment :slight_smile:

Oui tu as raison, l’excel est un peu brut de décoffrage à première vue car j’ai voulu qu’il soit le plus complet possible et le plus près de la réalité… Il faudrait que je rajoute un descriptif de comment bien le remplir, l’utiliser et surtout l’analyser pour conclure et faire son choix !

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Hello,

Une alternative a horiz.io (dont l’accès à l’étendue de la simulation est payante) est Simloc.fr.

C’est un outil de simulation gratuite, fonctionnel, en évolution, qui reprend les fonctionnalités et l’ancien format de Rendement Locatif.com.
Il est actuellement conseillé par les coachs du programme immo de Yann Darwin, et développé par l’un des premiers actionnaires du groupe.
Il y a l’ambition derrière d’aller plus loin dans le paramétrage des simulations, donc un outil utile et prometteur.

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