SG91
Juillet 13, 2025, 11:05
1
Bonjour a tous, je vous expose mon cas, j’ai acheté un appartement a 118.000 euro, avec un apport de 10.000euro a l’époque c’était mon 1er bien, que j’ai mis en location directement.
Le bien est un T2 de 35m carré situé dans le 91 :
loué 870euro par agence charges comprise
charge mensuel environ 145euro
pret lissé :
1er 335,85 taux 1,14% avec une fin prévu le 03/06/2028
2eme 193,42 taux 1,8 avec une hausse des mensualité a 532euro a partir février 2028 une fin prévu le 03/01/2038
assurance emprunt 35euro par trimestre
taxe foncière de 891eu annuel, 89e mensuel.
Avec les calculs, jai vu que le bien n’était pas rentable du tout, aux alentours de 0 voir maximum 1% net et encore.
Le locataire actuel, a des envies de quitter le logement pour se rapprocher de son emploi, je me pose la question a savoir si je vend l’appartement, estimé aux alentours de 140.000euro frais agence inclus ce qui apporterai aux environ de 130.000 maxi sans compter la plus value, et de placer toute la sommes sur un PEA en loccurence s&p500 que j’ai deja ou msci world pour sécuriser.
L’objectif est simple j’aurai aimé avoir une rente mensuel minimum de 1000euro.
Que me conseillez vous? Vendre le bien et placer sur PEA ou vendre et reprendre un autre bien avec un meilleur rendement? ou sinon le garder malgré le fais que se ne soit pas rentable?
Merci a ceux qui prendront le temps de répondre et m’aidé.
Je comprend pas ton calcul pour arriver à 1% sachant que déja ton prêt te coute franchement pas grand chose et tu augmente ton patrimoine tous les mois avec les loyers et le remboursement du prêt, je ne vois pas comment tu arrive à 1%.
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SG91
Juillet 13, 2025, 11:17
3
C’est un peu flou a ce niveau, a vrai dire j’ai fais le calcule avec chatgpt, loyer 870e, charges mensuel 145e, credit immobilier 335,85+193,42, taxe foncière 89euro. acheté 118000e dont 10.000 de ma poche a combien s’elèverai du coup la rentabilité?
La renta brute on est sur du 6.1% (725/118000), pour la renta nette avec les données que tu donnes ça fait 5.28% (725-89-12/118000) je pense que chatgpt à compter le remboursement du prêt pour calculer la rentabilité, pour calculer le TRI il faudrait connaître le montant du prêt qu’il te reste à rembourser
SG91
Juillet 13, 2025, 1:28
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sur le montant restant il me reste a ce jour exactement 72781,8euro, donc a 5% net ca change la donne, car entre 1% maxi et 5% net cest plus la meme chose
Tu pourrais prendre en capture ce que chat gpt te dis ?
C’est toi qui voit.
SG91
Juillet 13, 2025, 2:28
9
mis a part de travaux perso que j’ai fais a hauteur de 1500euro, puis des frais d’huissier qui s’élève en tout a maximum 1000euro cest tout donc 2500euro en tout de ma poche.
Sur un TMI a 0% actuellement il me dis ca
Scénario
Rendement net approximatif
Rendement brut (sur 140k)
~7,5 %
Rendement net net sans IR (TMI 0 %, charges déduites)
~4,5 %
Rendement net net si TMI >11 %
Tombe vers 3–3,5 %
Le rendement est OK mais pas exceptionnel , surtout si :
Le bien ne prend pas de valeur
Les charges augmentent (copro, foncier…)
Tu subis de la vacance locative
ETF S&P500 à 6–7 %/an , net d’impôt sur AV ou PEA, la bourse devient plus rentable à long terme , surtout sans les emmerdes de gestion (locataires, réparations, impôts…)
L’appartement tu l’as depuis combien de temps ? L’avantage c’est qu’il est déja en agence donc techniquement il te prend pas beaucoup de temps. Après voila tu as utilisé l’effet de levier si tu vend maintenant au prix indiqué tu prends 57 000€ hors impots à voir ta TMI et ta durée de détention
Un conseil, evite de demander des calculs a ChatGPT. il a presque autant de chance de te donner un mauvais résultat qu’un bon résultat.
Tu peux en revanche t’aider de ChatGPT pour apprendre comment on fait un calcul de rentabilité en immobilier pour ensuite faire le calcul toi-même.
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Ce que ça veut dire pour toi :
Comparé à un ETF S&P500 à 6–7 %/an, net d’impôt sur AV ou PEA, la bourse devient plus rentable à long terme, surtout sans les emmerdes de gestion (locataires, réparations, impôts…)