Ethan5
Octobre 15, 2024, 8:08
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Bonjour Ă tous et toutes,
J’aimerai votre avis concernant ma situation et mon projet.
Actuellement en alternance dans le domaine de l’informatique, en 3eme année, j’ai bientôt 20 ans. Je souhaite pour l’instant continuer mes études et mon métier dans ce sens là . Je vis pour l’instant chez mes parents.
Je suis de plus, réserviste opérationnel, me permettant d’avoir un revenu complémentaire.
J’ai pour objectif de profiter de ma jeunesse en partant en voyage de temps en temps tout en assurant ma retraite à terme. Je ne souhaite pas acheter de RP pour l’instant.
Pour ce faire, j’envisage d’acheter un bien, d’en faire de l’immobilier locatif en LMNP et de profiter de l’effet de levier pour la retraite.
N’étant pas très manuel pour l’instant et ne possédant ni le temps ni l’expérience pour gérer un bien locatif, je pense à me diriger vers l’entreprise Beanstock afin qu’ils dirigent le dossier. (Si vous avez des retours sur eux, je suis preneurs)
Je suis bien conscient que cela coute plus cher que de passer par sois mĂŞme et je compte me limiter par un studio autour des 80-90k.
Pour réaliser ce projet je possède une épargne de 40k (5k sur PEA) et j’espère obtenir un prêt sur 25 ans pour lisser le remboursement. Mon espoir est peut être trop haut pour que j’obtienne un prêt mais j’ai entendue dire que les banques étaient en ce moment favorables pour prêter aux alternants.(je suis prêt à mettre sur le tapis 30k au maximum).
Tout avis sera le bienvenue. Merci Ă vous.
un crédit immobilier pour un alternant ? ca me semble impossible.
Quant Ă Beanstock ils vont te prendre 15K (minimum)pour un projet a 90K ca fait un peu beaucoup.
Par contre tu as un avantage c’est le crédit étudiant … ! peut etre pas pour un investissement locatif mais pour des SCPI sans commission de souscription en NP 5/7 ans ca peut être trés interessant pour toi
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Dépend de la situation des parents, de l’épargne existante qui peut être immobilisé, etc.
J’en connais qui ont eu un crédit immo en étant étudiant en stage… Un grand merci aux parents qui ont bien voulu nantire une AV pour le permettre
hhamon
Octobre 15, 2024, 9:12
4
Hello,
Tu as bien raison de commencer aussi tôt. Tu vas gagner un temps considérable.
Ethan5:
N’étant pas très manuel pour l’instant et ne possédant ni le temps ni l’expérience pour gérer un bien locatif, je pense à me diriger vers l’entreprise Beanstock afin qu’ils dirigent le dossier. (Si vous avez des retours sur eux, je suis preneurs)
Je suis bien conscient que cela coute plus cher que de passer par sois mĂŞme et je compte me limiter par un studio autour des 80-90k.
Je ne connais pas les retours sur ces services clés en main d’achat immobilier locatif. D’un côté c’est pratique car tu gères absolument rien et ils font tout l’accompagnement pour toi (recherche du bien, aide à la négociation, recherche du financement avec leur réseau de courtiers / banques, travaux, mise en location, suivi, etc.). C’est une charge mentale en moins, surtout quand on n’y connaît rien. Par contre, ça a un coût non négligeable dans le prix d’acquisition (mais déductible en LMNP au réel).
L’inconvénient que je peux voir à ces services clé en main c’est le risque de te faire investir dans une région / ville que tu ne connais pas du tout. En fonction de ton budget, ils vont peut-être te proposer des projets dans des villes où l’immobilier est moins attractif (demande plus faible, ville très (trop) étudiante, etc.).
La question aussi qui se pose également, c’est est-ce que tu veux pouvoir gérer ton bien toi même ensuite ou bien tout déléguer ? Si tu veux pouvoir gérer toi même, il vaut mieux investir dans une ville que tu connais bien et de laquelle tu as une proximité géographique pour intervenir en cas de pépin.
En étant encore en alternance, ça risque d’être compliqué mais pas forcément impossible. Pour le moment, tu as des revenus de ton alternance, tu vis encore chez tes parents (donc peu de dépenses) et tu as une épargne également disponible. Ca peut se faire valoir auprès d’une banque par un bon courtier. Ca restera tout même plus difficile que si tu étais déjà en CDI…
Une autre option c’est de placer ton épargne sur un contrat d’assurance vie pour la faire fructifier encore quelques années et l’utiliser pour ton projet immobilier dès que tu seras embauché en CDI après tes études.
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grand adage en banque : c’est pas la garantie qui fait le crédit !
je maintiens qu’il est impossible d’avoir un crédit immo en stage ou en alternance
Maintiens ce que tu veux, je te dis que j’ai un proche qui l’a fait. Maintenant, pas de soucis, ne me crois pas, mais ça ne changera pas le fait qu’il a pu acheter un bien immo en étant étudiant.
D’ailleurs je suis curieux de ta définition d’un crédit lombard du coup si la garantie ne fait pas le crédit.
Le Lombard c’est pas un crédit immobilier …
Hello,
Alors, tout d’abord je suis alternant. J’ai une épargne bien importante (45% du coût total de l’acquisition) et j’ai réussi à avoir un prêt de plus de 122000€ sur 20 ans à un taux de 3.5%. C’est grâce à cette apport et à la caution de ma mère, que la banque était d’accord. Donc oui il est possible en étant alternant d’avoir un prêt conséquent pour un investissement locatif. C’est rare mais pas impossible !
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Nan tu dois te tromper, patator a dit que ce n’était pas possible
Blague à part, bravo à toi pour ton projet et merci pour le témoignage :')
lio198
Octobre 16, 2024, 8:42
10
L’emprunt est souhaitable et possible mais a quel taux et avec quelle rentabilité FISCALITE comprises jusqu’à la revente ?
Il n’y a pas de repas gratuit et d’enrichissement sans effort: attention aux promesses de vendeurs qui n’engagent que ceux qui les croient. Les services clefs en main (de recherche de bien, de gestion) sont très bien mais se paient au prix fort et dégradent la rentabilité. Ils attirent le chaland avec des rentabilités fantaisistes, qui surestiment les loyers attendus, ne tiennent pas compte de la fiscalité et « oublient » des charges bien réelles. On peut payer des prestations chères, mais il faut que la « valeur ajoutée » soit a la hauteur. Y a t il un engagement sur les montants des loyers CC et HC suivant le marche locatif local, sur la rentabilité nette globale sur la durée ?
Si vous prenez un prestataire clef en main type MASTEOS/BEANSTOCK, leur services sont facturés au moins 15kEuros/ 10% du prix du bien. Juste pour rechercher un bien que vous pouvez trouver sur seloger ou leboncoin et faire une feuille excel pour calculer un TRI. Posez vous la question: quel cout pour quelle prestation ? Si vous payez de tels montants de prestation, demandez au minimum une simulation de cash flow net net globale après toutes charges, taxes impôts, et revente suivant votre situation particulière, et challengez les montants des loyers HC et CC suivant le marche locatif réel local tenant compte de:
frais d’agence immo, 5% du prix du vendeur ?
honoraires prestataires de recherche de bien comme MASTEOS/BEANSTOCK, 10% du prix de vente ?
frais d’acquisition, 8% frais de notaire
cout des travaux et contrĂ´le des artisans ?
taxe foncière: 20-25 Euros/m2
frais de copropriété non récupérables auprès du locataire: 20 Euros/m2
assurance loyers impayés et frais de gestion: 11% des loyers
assurance propriétaire non occupant
cout entretien (robinets, chaudières, ballons ECS)
vacance locative: 1 mois entre locataire longue duree ??
impôts sur les revenus fonciers ou BIC (oubliez les amortissements du LMNP ou les abbatements de 70%, attendez ce qui va sortir du PLF2025 d’ici 3 mois)
Autant l’immo restera rentable pour celui qui recherche un bien/studio dans un mauvais état, fait les travaux lui même, le loue en courte durée, s’occupe des locataires, etc, mais c’est du boulot, il faut s’en occuper. La plus value s’obtient a l’achat (il ne faut pas surpayer le bien) Et c’est vous qui portez tous les risques in-fine. Ce n’est pas du « click and collect. » Le réveil risque d’être difficile.
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Je ne peux que confirmer en tant qu’ancien directeur d’agence que cet adage est vrai en France.
Les banques ont même tendance à refuser un crédit immobilier à quelqu’un en CDI mais en période d’essais alors pour un stage ou une alternance la question ne se pose même pas.
hhamon
Octobre 16, 2024, 8:46
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D’après son jeune âge et sa situation actuelle d’alternant, il a encore la chance de ne pas être imposé. Mais effectivement, il faut prendre en compte la fiscalité differée lorsqu’il deviendra actif et percevra un salaire plein en CDI, surtout si la location s’opère en bail classique de 3 ans (revenus fonciers).
Salut !
J’ai vu beaucoup de choses dans les réponses et je peux peut-être t’éclairer !
Je suis exactement dans la même situation que toi. Je suis moi aussi alternant dans ma 4ème année d’école d’ingénieur et je suis en train d’acheter un appartement pour le mettre en LMNP.
J’ai eu 4 propositions de crédit (une de ma banque et 3 d’un courtier) en n’ayant pas de garant et avec seulement 3-6000€ d’apport. Après cela dépend du montant du crédit, j’ai commencé petit avec un studio de 30m2 avec des travaux à 65k€
Essayes de monter un dossier très complet avant d’aller voir les banques et d’avoir l’air le plus calé possible sur ton sujet. Vantes à fond ton profil futur plutôt que l’actuel. Et si ça fonctionne vraiment pas tu peux tenter de parler d’achat de RP à laquelle ils seront plus réceptifs.
Pour ce qui est de la gestion par un tiers, je n’ai pas d’exp mais mon avis est qu’il serait peut-être mieux de prendre un bien très patrimonial et très propre si tu veux vraiment avoir le moins de soucis possible.
Voilà pour mon retour d’exp, n’hésites pas à répondre si je peux aider !
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Rewol
Octobre 16, 2024, 10:02
14
Et ben dites donc, on en lit des bétises ici, alors qu’il y a un beau projet.
Faire un crédit, c’est lever des fonds. Si le projet est solide, bien présenté, ca peut se faire, mais c’est en effet la première étape à vérifier. En cas de refus, pas la peine d’aller plus loin. Donc soignez bien le dossier pour la banque.
Se faire accompagner, ça a un coût, et aussi une valeur. Le temps, l’expertise, déjouer les pièges. Alors oui, si on fait tout tout seul, qu’on y passe des heures, avec des pinceaux d’occasion, ça sera moins cher que le clé en main. J’ai suivi plein d’investissements clé en main avec différents acteurs. Sans avoir de skin in the game, je peux dire que Beanstock fait un très bon travail. C’est pas gratos, mais tu peux investir dans une zone que tu ne connais pas parce qu’ils la connaissent, ils gèrent, et s’engagent sur les loyers perçus (pendant 1 an). C’est assez unique je crois.
Après, les plans sur la comète sur la disparition du LMNP, des amortissements, et j’en passe, restons sur du tangible. Oui, le LMNP sera moins rose qu’il l’a été, mais démarrer l’invest locatif jeune est le meilleur moyen de se créer un joli patrimoine.
Et si je peux ajouter deux derniers conseils de ma petite expérience :
essayes les banques mutualistes (CIC Crédit Mutuel) qui sont bcp plus flexibles et ouvertes à la discussion. J’ai tenté des groupes comme SG et CA et à la seconde où je prononçais « alternant » c’était ciao ;
Prends garde aux charges de copro et à l’état de l’immeuble qui peuvent vite te coûter cher.
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lio198
Octobre 16, 2024, 11:45
17
C’est très bien de s’intéresser à l’immobilier jeune, c’est pourquoi la base c’est d’éviter les risques, les pièges et faire preuve d’un bon sens:
Trouvez un bien dans un marché immobilier que vous connaissez, près de chez vous, dont vous connaissez les prix de marché (l’immo est un marche de proximité), la demande locative, et le montant de loyer réaliste, sur lequel vous pouvez intervenir en cas de pb.
Ne perdez pas d’argent, soyez conscient des risques juridiques, fiscaux et financiers ou formez vous sur ces points (comment gérer des impayés et quels couts de procédure jusqu’à expulsion ?)
Estimez les travaux avec un devis écrit d’une entreprise générale ayant plus de 5 ans d’activité et qui n’est pas en situation financière difficile et est à jour de ses assurances décennales.
Ne payez qu’à l’avancement et jamais 60% à la commande
Vérifiez ce sur quoi vous vous engagez, sur la durée, comme les rentabilités promises par les vendeurs, prestataires et les conseils qui vous encouragent à faire appel à leur services
Faites une prévision de cash flow complète avec toutes charges, impôts compris avec des hypothèses raisonnables, en bon père de famille.
S’engager sur 15/20 ans avec un crédit sur le dos c’est une lourde responsabilité:
Faites vos prévisions financières sur la base de la location nue aux revenus fonciers (ou attendez 3 mois pour voir comment la fiscalité confiscatoire de l’immobilier locatif va évoluer, notamment sur les niches)
n’espérez pas trop de PV a la sortie, à moins d’avoir acheté en dessous du prix du marché
Prenez conseil, mais ne rien déléguer sans contrôler la prestation, son cout et sa réalisation, c’est un gros risque pour l’investisseur
Apprenez à gérer des artisans pour les travaux, pour vérifier un devis et valider des prestations
Soyez prudent avec les intermédiaires en tout genre qui ne vous veulent que du bien (agences, prestataires, artisans, assurances, avocats, syndics, CGP, notaires, courtiers) mais qui ne partagent pas vos intérêts ou qui ne s’engagent pas sur les résultats ou « simulations » et qui ont quelque chose à vous vendre.
Un crédit n’est pas magique, la banque gagne de l’argent. Cela vous permet de faire un achat immobilier, de capitaliser, mais cela vous coute, même avec un locataire: sinon on ferait tous du crédit in-fine. Cela comporte des risques et ce n’est pas du levier (Du levier c’est quand on emprunte à 1% pour ce qui rapporte 5%, mais emprunter a 3.5% pour une rentabilité nette de 2% après impôts c’est de la capitalisation)
Prendre une gestion locative qui vous coute 9% des loyers par l’agence immo du coin ou des prestataires « au service exceptionnel au juste prix » Tarifs de gestion locative immobilière - Homepilot quand la rentabilité n’est que de 2% n’a AUCUN sens.
Ne cumulez pas les « red flags », sinon, vous pouvez aussi:
acheter du LMNP en epahd, residences services, hotels
acheter des formations youtube d’influenceurs non-professionnels
laisser les agences de « gestion » suivre les travaux sans en être responsable
laisser les agences de « gestion » choisir les locataires
emprunter avec un prĂŞt conso pour acheter de la crypto
faire du levier x10 en bourse
investir dans le Forex, en CFD ou options binaires
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Ethan5
Novembre 1, 2024, 3:18
18
Merci pour ton retour ! C’est génial d’avoir autant de commentaires pour pouvoir réfléchir d’avantages.
Concernant la localisation, c’est moi qui choisis le bien où je veux investir sur Beanstock et pour l’instant je pense partir sur Lille vue que j’habite proche de la gare Charles de Gaulles (1h en train).
J’ai beaucoup vue parlé du prêt dans le discussion. Je pense qu’il est quand même possible d’en obtenir un vue les exemples au dessus/dessous.
Je vois que tu me parle d’assurance vie, quel en est l’intérêt si j’ai déjà un PEA actuellement ?
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Ethan5
Novembre 1, 2024, 3:40
19
Merci pour ton retour !
Des travaux à 65k ? J’imagine qu’il doit y avoir beaucoup de travaux pour le bien ou je suis en total désillusion concernant le montant à investir pour des travaux ? Je suis très curieux de savoir comment tu va gérer ton temps entre les études et les travaux du bien si tu fais toi même. Peut-être que tu à de l’expérience dans ça ?
Quand tu parle dossier très complet qu’as tu en tête ?
Re bonjour !
Pour clarifier, les 65k c’est achat + travaux, j’ai pas 65k de travaux. J’ai environ 7k de travaux que je réalise moi-même avec de la famille qui est dans le milieu.
Je n’ai à payer que les matériaux et le café, ce qui me fait déjà économiser pas mal d’argent. Les travaux sont principalement de l’aménagement, car l’état « structurel » de l’appartement et de l’immeuble sont nickel !
Pour ce qui est de la gestion du temps, j’ai prévu d’y aller de temps en temps la semaine et week-ends et ma famille m’aide aussi. J’ai réussi à avoir 36 mois de différé donc je n’ai pas de nécessité à terminer rapidement, et l’appartement ne fait que 30m² donc cela aide pas mal aussi !
Pour le dossier, j’ai fait budget complet (avec tous les frais, travaux, etc.), rendement avec loyer du marché minoré de 15% (recherche d’annonces comparables) exprimés en BRUT, NET et TRI (bien prends en compte toutes les charges locatives et taxes). J’ai fait des plans 2D et 3D de l’actuel et de l’état futur. Et pour finir j’ai fait une analyse de marché avec la tension locative/fausse annonce et un scénario de revente . Tu peux aussi ajouter la localisation avec un carte maps des commerces/écoles autours.
Si tu veux plus d’aide n’hésites pas à répondre, je peux m^me te passer mon dossier pour exemple si tu veux !
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Bonjour,
Je suis dans la même situation que vous deux et je suis en 5ème année d’école d’ingénieur en alternance.
J’ai signé un compromis pour un T2 à 70k€ + 20k€ de travaux, ma famille travail dans le bâtiment aussi donc que le matériel à acheter !
J’ai déjà commencé à faire un dossier pour le présenter à ma banque. Si jamais tu arrives à m’envoyer le tiens pour que je le compare avec le miens je suis preneur !