Acheter sa résidence principale : Bientôt mission impossible?

Immobilier
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Bonsoir,

Je viens de regarder une des dernières vidéos de Xavier DELMAS, consacré aux difficultés des jeunes à acheter sa résidence principale liées à l’évolution prix de l’immobilier.

Pour résumer : Xavier DELMAS explique que le prix était stable et corrélé aux revenus, en plus d’être à des niveaux d’évolution du loyer (location) puis cela s’est à exploser depuis 2000 dès lors que l’on sort du tunnel de Friggi (nom de l’économiste Français) et s’est à nouveau stabiliser à des niveaux élevée malgré la grande crise financière de 2008 (où l’immobilier a brutalement chuté mais pas suffisament). Dès lors, tout s’est décorrélé depuis le début des années 2000.

S’il y a plusieurs facteurs qui explique cette situation (l’euro n’a pas été mentionné par Xavier dans cette vidéo), une m’a particulièrement surpris : l’auto-alimentation de la bulle immobilière. C’est-à-dire la volonté des particuliers à vouloir acheter sa résidence principale, encouragé notamment par la durée de l’emprunt plus long (10 ans dans les années 60 puis 15 dans les années 70 et aujourd’hui 25 ans). Sans oublier les éventuels aides (PTZ, 1 % Action logement et autre prêt complémentaire, choses qui ne sont pas mentionnés dans la vidéo). Rappelons que la durée moyenne était de 15 ans dans les années 2000, aujourd’hui, c’est 21 ans.

Si on suit le raisonnement de Xavier DELMAS, cela amènerait à conclure que plus tard, si cette dynamique reste constante et se poursuit, il ne sera plus possible d’acheter sa résidence principale tellement cela sera très onéreux pour une grand majorité de la « classe moyenne » ou alors il faudra faire des concessions. À moins qu’on est une largesse financière pour acheter sa résidence principale, et encore, il faudra faire malgré tout des arbitrages.

Il ne faudrait pas compter sur la démographie (population qui baisse à moyen/long termes) : cela impacterait peut-être les campagnes mais cela n’arriverait avant plusieurs années voir plusieurs décennies. Quant aux Métropoles, même pas la peine d’y penser.

Mon projet de vie personnel : Bien que je souhaite acheter ma résidence principale à termes (40/45 ans), cela risque de devenir compliqué, malgré mes efforts d’épargne constant (je compte utiliser mon assurance-vie et peut-être remplir un livret A lorsque je voudrais accélérer mon apport personnel).

Selon-vous, est-ce qu’on ai condamnés à voir son projet d’achat de sa résidence principal enterré compte tenu de la tendance historique, actuelle et future, où y aura t-il un retournement du marché de l’immobilier ?

Cordialement.

P.S : Pour en savoir, il y a le rapport complet sur l’évolution du prix de l’immobilier : https://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/prix-immobilier-friggit-ceseridf-2025_cle2d7a8c-1.pdf

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Bonjour,
Avec l’expérience je trouve qu’il est judicieux d’acheter un bien immobilier le plus tôt possible (en RP ou en investissement locatif).
Commencer même éventuellement par une petite surface si la capacité d’emprunt est trop limitée.
Acheter au plus tôt permet de profiter du levier bancaire le plus tôt possible me semble être la meilleure stratégie avec du recul.
C’est se que décrit Xavier dans sa vidéo, plus on attend plus cela devient compliqué après d’acheter…

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Bonjour,
Avec l’expérience je trouve qu’il est judicieux d’acheter un bien immobilier le plus tôt possible (en RP ou en investissement locatif).
Commencer même éventuellement par une petite surface si la capacité d’emprunt est trop limitée.
Acheter au plus tôt permet de profiter du levier bancaire le plus tôt possible me semble être la meilleure stratégie avec du recul.
C’est se que décrit Xavier dans sa vidéo, plus on attend plus cela devient compliqué après d’acheter…

Bonsoir,

J’y ai réfléchis récemment et qui me trottait la tête pendant un moment puisque j’ai un petit apport de 20 000 €, problème : c’est trop peu et après simulation selon le type de bien que je cherche (ancien ou neuf/VEFA), je ne peux pas tout simplement.

J’y consacre 850 € par mois d’épargne/investissement actuellement (sur les 2300 € net, le reste à vivre oscille entre 350 et 550 € par mois) et les mensualités dans le meilleurs des cas, c’est 680/750 € par mois sur 25 ans, ce qui ampute la quasi totalité de mes investissements et épargne, ce n’est pas possible.

Je ne tiendrais pas psychologiquement et cela me priverait d’une certaine liberté en raison d’une mensualité importante. Et je risque au final de passer à côté de la vie.

Quant à l’investissement, pareil : mes investissements et mon épargne se substituerait à la mensualité pour le bien loué (encore faut-il avoir un cashflow positif sans oublier les difficultés et les risques que je peux rencontrer, notamment avec le locataire.Au regard de l’état du marché de l’immobilier locatif, autant s’en éloigner).

Dans l’état actuel des choses et ce dont je dispose comme « apport personnel », je suis dans une situation bloquante.

P.S : Je cherche un T2 avec balcon et garage/place de parking idéalement.

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ce T2 avec garage et balcon là où tu cherches te serait-il accessible si tu l’achetais en couple ?

Une RP a dans une large mesure vocation à être la résidence de ta famille, donc que tu achèterais avec ton/ta conjointe.

Parfois, on n’est juste pas assez avancé dans sa vie pour cocher la case RP « définitive »

Dans ce cas tu peux acheter un bien avec soir le projet d’en faire un bien locatif, soit un bien RP temporaire (T1 sans balcon peut-être ?) dont tu pourras faire un apport / un locatif plus tard.

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ce T2 avec garage et balcon là où tu cherches te serait-il accessible si tu l’achetais en couple ?

Ce n’est pas envisagé, bien que c’est une opportunité mais ça ne m’intéresse pas. C’est un achat seul.

Parfois, on n’est juste pas assez avancé dans sa vie pour cocher la case RP « définitive »

C’est vrai, mais mon projet de vie n’a pas évolué pour l’instant.

Dans ce cas tu peux acheter un bien avec soir le projet d’en faire un bien locatif, soit un bien RP temporaire (T1 sans balcon peut-être ?) dont tu pourras faire un apport / un locatif plus tard.

L’immobilier locatif, je ne suis pas l’aide, et vu les retour que j’ai eu. Cela me donne envie de m’en écarter.
Je vis actuellement dans un T1 avec balcon. C’est un logement social, donc le loyer charges comprises est hors catégorie.

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Je ne suis pas sur que dans le cas de la residence principale on puisse parler de "levier bancaire " …la RP presente enormement de cout :apport (mini 10% ) frais de notaire , frais de dossier , cout de l emprunt , taxe fonciere, entretien …l immobiler croit plud vite que les salaires mais moins vite que le marche action. Si la logique c est l enrichissement avec une rp pas prevue a court terme , je ne serai pas si categorique sur l interet d acheter une petite RP maintenant

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Je me positionne sur un projet 1.250.000 € à 37 ans en couple 3 enfants, autant dire que les gens autour de moi sont en loc avec des chiens…

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Hello !

Je pense que tu arriveras à acheter ta RP sans problème ! Il faudra juste que tu trouves celle qui correspond à « ton budget » !
la Vidéo ne dit pas que tu ne pourras pas acheter ta RP, mais que c’est un peu plus difficile aujourd’hui.
Demain est un autre jour et les banques auront toujours besoin d’argent, tkt pas tu l’auras ta RP :wink:

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Hello !

Je pense que tu arriveras à acheter ta RP sans problème ! Il faudra juste que tu trouves celle qui correspond à « ton budget » !
la Vidéo ne dit pas que tu ne pourras pas acheter ta RP, mais que c’est un peu plus difficile aujourd’hui.
Demain est un autre jour et les banques auront toujours besoin d’argent, tkt pas tu l’auras ta RP :wink:

Je ne doute pas que j’aurais ma Résidence Principale, j’en ai la volonté et si je garde de rythme d’épargne/investissement avec la perspective d’une évolution de mon salaire, ce serait top.

L’idéal est un T2, on verra ce que l’avenir me réservera mais pour moi seul, il n’y a rien de mieux que d’un toit au-dessus de sa tête.

D’ici quelques années (plutôt 10 ans pour que je reste réaliste), j’aurais développer mon patrimoine financier qui aura bien grossi.

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Bonjour à tous,

Sujet très intéressant ! J’imagine que pour répondre à cette question, il nous suffit de regarder dans des pays un peu en avance sur la France.

Je pense que le pays qui peut nous donner une réponse réaliste est la Suisse, qui a globalement la même culture et les mêmes compétences que nous. (Non ils ne sont pas bien meilleures sinon il n’y aurait pas autant de français qui y seraient embauchés)

Je te laisse te renseigner, mais pour résumer c’est très compliqué d’y acheter sa résidence sans être copropriétaire avec la banque. Même après looooooongtemps :thinking:

Cordialement,

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La problématique Zelda c’est la répartition de la population en France.

Alors oui, tout le monde peu acheter sa résidence principale.
Mais non, tout le monde ne pourra pas acheter sa résidence principale où il le souhaite.

La réflexion de Xavier manque de contexte.

Il y a pas mal de facteurs qui vont dans le sens de prix élevés dans les très grandes villes (mais on parle d’une poignée de villes seulement):

  • Manque de foncier
  • Normes
  • Manque de volonté politique

Essaie d’appliquer la vidéo de Xavier à Marseille. Ca ne colle pas.
Je suis les annonces sur Marseille, on trouve du 1000€ et 2000€ / m2.
La famille française typique c’est 2 parents et 2 enfants soit 100m2 en appartement.
A 2000€ du m2 c’est 200k€ « seulement » et financé par la banque les doigts dans le nez.
Un emprunt de 200k€ sur 25 ans c’est 1100€ / mois

Donc si je devais répondre à la question dans le titre, non ca sera toujours possible.

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C’est une croyance limitante que tes parents ou ton environnement t’ont inculqué.

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C’est une croyance limitante que tes parents ou ton environnement t’ont inculqué.

C’est-à-dire ? Je ne comprends pas.

Récemment, la note de la France a été dégradé par l’Agence Fitch.
Cela a donc un impact sur le crédit immobilier, même à 25 ans.
J’ai pris la décision de ne pas acheter tout de suite, là : cela risque de retarder à plus tard mon projet immobilier.

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As-tu cherché ce que cela veut dire ?

Qu’est-ce que tu prévois sur l’immobilier, je ne vois pas.
Déjà la France est dans la zone euro, donc contrairement à certains autres pays qui ont leur propre monnaie l’immobilier ne chute pas avec la monnaie.
Deuxièmement, si tu t’endettes dans la même monnaie que ton achat, il n’y a que peu d’impact.
Le risque sur l’immobilier, c’est qu’il est immobile et qu’il peut être encore plus taxé.

Mais quel est le risque lorsque tu fais partie des endettés ?
Parce que de mon côté j’ai aussi tout un tas de comptes, Pel, assurance vie…et c’est dans ceux là que l’état va taper en premier.

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As-tu cherché ce que cela veut dire ?

Bien que cela soit un avis personnel, je comprends que cela soit une fausse idée et encore c’est discutable.

Qu’est-ce que tu prévois sur l’immobilier, je ne vois pas.

Au-delà de ma future RP, j’ai des enveloppes fiscales et placements que j’alimente dans la mesure du possible pour faire croître mon patrimoine globale (Assurance-vie, PEA, PER, CEL, CTO, crypto, métaux précieux).
Mon but est d’avoir le meilleurs des deux mondes pour mieux préparer ma retraite.
La RP reste un des placements retraite.
Mais il me faut pour cela un apport personnel plus conséquent (30 %), chose que je n’ai pas actuellement.

Deuxièmement, si tu t’endettes dans la même monnaie que ton achat, il n’y a que peu d’impact.

Je me demande ce que cela donne si retour au Franc, il y a (pour nous Français).

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Tu as l’air assez jeune, regarde statistiquement combien de temps les gens gardent leur bien immobilier.
Tu peux même faire deux ou trois catégories (les célibataires / couples, les familles avec enfants, les retraités).

Ce que je sous entends c’est que quasiment personne ne va jusqu’au bout de son crédit. Les personnes les plus susceptibles d’aller au bout de leur crédit sont les familles ayant 2 enfants ou plus en jeune age, qui vont rester stables jusqu’à la majorité de leurs enfants soit 15 ou 20 ans.

La RP n’est donc pas un placement retraite plus qu’un autre, j’aurais tendance à dire « au contraire ».
Je préfère l’investissement locatif où il y a beaucoup moins d’émotionnel. Je mets les chiffres dans la feuille excel et soit c’est vert, soit c’est rouge. Pas d’émotions.

En théorie, tu auras une mensualité fixe et un retour au franc signifie inflation (émission monétaire).
Alors normalement tu ne seras pas endetté en euros, il vont faire une conversion.
Mais l’état français mettra en marche la planche à billets et ton bien immobilier gardera globalement la même valeur (+/- 20%), par contre le montant de tes mensualités risque de diminuer drastiquement.

Il ne faut pas spécifiquement attendre d’avoir un apport personnel conséquent.
Ce qu’il faut faire c’est avoir une stratégie et s’y tenir car en immobilier il faut amortir les frais (frais de notaire, de dossier d’emprunt etc.)
Finary a fait une bonne vidéo sur ce sujet.
Si tu achètes de l’immobilier et que tu gardes longtemps, tu vas profiter de l’effet levier.
Deux erreurs que je vois souvent:

  • J’achète un bien immobilier et je vais faire une plue value sans rien faire
  • J’achète un bien immobilier et je vais vivre de mes loyers
    C’est arrivé par le passé mais ce n’est pas la règle.

La règle c’est que tu achètes de l’immobilier 20% moins cher que le marché, tu prends un emprunt à taux fixe, et tu patientes au moins 10 ans.
La probabilité d’enrichissement est alors proche de 100%

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Je complète votre publication avec cette excellente vidéo qui rejoint celle de Mounir mais qui pour moi n’est pas assez complète, trop généraliste.

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Merci pour cette vidéo.

Je me souviens de l’avoir déjà regardé il y a quelques années et je l’ai trouvé très intéressant.

Cela complète ce que dit Mounir LAGOUNE et Xavier DELMAS, l’analyse est pertinente et permet d’avoir un recul si on veut acheter ou continuer à louer.

Par contre, on peut pas utiliser le simulateur mis en ligne sur le site Internet ELUCID pare qu’il faut s’abonner, dommage.

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1000€ m2 à Marseille, tu recherches un parking pour loger ta famille ?

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Il ne faut pas croire tout ce que dit ce youtubeur, s’il avait une vraie démarche scientifique, il aurait remarqué que dans les années 90 les taux étaient entre 5 et 10% et les durées entre 10 et 15 ans (je t’invite a calculer un emprunt à 10% sur 25 ans pour te faire une idée du peu d’interet que ca a), et aujourd’hui taux d’interet à 2-4% et durée au dela de 20 ans.
Ce n’est pas l’auto-alimentation de la bulle immo par la volonté d’acheter, c’est la baisse des taux grace aux banques centrales.
La vraie question est comment vont évoluer les taux dans les prochaines décennies ? autour de 2-5% ? vers 10% ? Il est plus probable que ce soit 2-5% mais rien de sur. Donc on pourra toujours acheter et vendre, mais avec moins de hausse que lors du passage des taux de 10% vers 3% (période 1990 => 2010).