Je pensais avoir compris les contrats avant d’acheter des parts de SCPI sur Linxea Spirit 2, force est de constater que non
J’ai acheté ce jour entre autres du Epargne Pierre, capture d’écran du contrat :
Le premier pourcentage (90%) est : Valeur de retrait en % du prix de souscription
Le deuxième (8%) : Frais d’investissement sur la SCPI dans le cadre du Contrat
La valeur de part (187.20€) correspond à 208€ * 90% (208€ est le prix de part actuel pour Epargne Pierre dans le cas d’un achat en direct)
Et le montant net (966€) correspond à 1050€ * (1 - 8%)
Je suppose que je ne possède pas vraiment 5.16 parts de Epargne Pierre, puisque le vrai prix de part est de 208€ (et 5.16 * 208€ > somme versée)
Faut-il comprendre que je paye les 2 frais ?
8% côté assureur et 10% côté SCPI ?
Je ne comprends pas non plus pourquoi dans le contrat, sur toutes les SCPIs qui ont des frais d’entrée, il semble que : Valeur de retrait en % du prix de souscription + Frais d’investissement sur la SCPI dans le cadre du Contrat = 98%
Alors que pour les SCPIs sans frais d’entrée, on est à 100%
Pour éviter de trop charger le post initial, j’ajoute ici les petites lignes du contrat :
(3) La valeur de retrait par part de SCPI correspond au prix de souscription par part de SCPI diminué de la commission de souscription.
(4) Le prix de souscription par part de SCPI est le prix payé par un souscripteur sur le marché primaire dans le cadre d’un investissement réalisé en direct (c’est-à-dire sans passer par un contrat d’assurance-vie/capitalisation). Ce prix de souscription est égal à la valeur nominale de la part de la SCPI, qui correspond à la valeur de la part au moment de la création de la SCPI, majorée d’une prime d’émission (qui elle-même inclut une commission de souscription) déterminée par la société de gestion.
Je les ai lues avant de poster, mais j’avoue ne toujours pas comprendre.
Hello,
En achetant en direct auprès de la SCPI tu paierais 10% (1-90%) de frais d’entrée soit une part à 187,20. Tu aurais 5,05 parts (1050 / 208).
Via Linxea Spirit 2 tu bénéficies de frais à 8% au lieu de 10%. Ils ne peuvent pas changer la valeur de la part donc elle est à 187,20 mais ton 2% de frais économisé est revalorisé en nombre de parts :
1050 * 2% = 21 = les frais économisés en passant par l’AV
21 / 187,20 = 0,112 = les frais économisés valorisés en nb de parts
Et donc 5,05 + 0,112 = 5,16 = ton nb de parts total revalorisé.
Ou, plus simplement, 1050 x (1-8%) / 187,2 = 5,16
On est d’accord c’est pas assez bien expliqué mais tu ne paies pas double frais d’entrée, tu paies les 8% de Spirit 2.
Il se trouve que c’est comme ça dans le contrat, même quand c’est pas 8% de frais d’investissement, sauf pour Iroko Zen et Remake Live (0% de frais d’entrée)
Tu trouves 98% parce que sur toutes ces SCPI il y a les mêmes 2% de frais d’entrée plus bas sur Spirit 2 par rapport à ceux de la SCPI en direct.
En fait, il ne faut pas additionner ces 2 indicateurs :
Valeur de retrait en % du prix de souscription = le frais d’entrée sur la SCPI en direct. C’est ce qui est utilisé pour calculer la valeur de la part une fois dans ton contrat. C’est exprimé avec 100 - le frais d’entrée, donc par exemple sur Rivoli le frais d’entrée de la SCPI est de 7,99%.
Frais d’investissement sur la SCPI dans le cadre du Contrat = le frais d’entrée sur la SCPI dans le contrat Spirit 2. Sur Rivoli, 5,99% au lieu de 7,99%. Mais comme expliqué plus haut, ces 2% sont revalorisés en nombre de parts pour refléter la vraie valeur de part de la SCPI.
On pourrait tout simplement appeler la 1ère colonne « Frais d’entrée SCPI en direct » et la 2eme « Frais d’entrée SCPI en AV ». Et surtout exprimer les 2 chiffres de la même manière. Mais si les SCPI étaient un produit simple et transparent ça se saurait
Hello, je crois que je commence à comprendre. Peux tu me dire si mon raisonnement est bon ?
Exemple : SCPI avec un prix de la part à 100€ et un prix de revente à 90 €
En Direct, j’achète 2 parts à 100 €
J’ai mes loyers calculés sur la base de 200 €
Admettons le loyer est de 1€ par part et par mois soit 24€ de loyer annuel
Si je revend mes parts ca fera 2 parts x 90€ = 180 €
En AV j’achète 2 parts à 100€ ( avec 8 %de frais) donc j’ai un montant 184 €.
Mais le nombre de part se calcule sur le montant de la revente soit 90€ ce qui fait donc 184 / 90 = 2,04. J’ai donc plus de parts en AV.
Mon loyer est de 1€ par part et par mois soit 24,48 $€
Si je revends mes parts j’aurais : 2,04 parts x 90 € = 183,60 €
Si je comprends bien il y a aucun frais d’investissement pour iroko zen et remake et on revend au prix d’achat la part ? alors qu’en direct on revend à 90% ?
Si c’est ça c’est énorme, non ?
J’ai fais une simulation et cas de revente après 10 ans j’arrive à 2000 € de gains de plus en AV par rapport au direct avec 5000 € investis. Je me suis peut être trompé quelque part
en direct je réinvestis les loyers en part chaque année => quand je peux et les loyers restants je l’ajoute aux loyers de l’année suivante
je prends en compte le délai de jouissance de 3 mois pour chaque part réinvestis. J’utilise un tableau sur un autre onglet qui calcule année par année les loyers bruts, nets, rachat de part, etc…
en AV je compte 3% d’interêt sur le fond euros et les frais de 0,5% qui viennent diminuer le capital.
j’ai un biais sur les loyers en AV car je ne recalcule pas année par année les parts. Dans mon exemple je prends le nombre de parts après 10 ans x le loyer. Donc les loyers de l’AV doivent même être légèrement plus élevé.
Pour éviter de laisser des erreurs à chaque itération, je te conseille d’utiliser un maximum de cellules calculées, et de ne toucher qu’à un petit ensemble de cellules bien identifiées.
Ici il semble que ton prix de vente de part n’est pas automatiquement calculé, il devrait être égal au prix d’achat.
La cellule « loyer par part » semble être manuelle, j’aurais mis une cellule « taux de distribution »
Par ailleurs, je n’ai pas le détail de ton calcul, mais les frais d’enveloppe en AV sont sur le capital et les plus-value (hors fonds euros dans le cas de Linxea Spirit 2, si je ne dis pas de conneries)
Cela dit, si tu laisses tout sur le fonds euros, tu peux l’appliquer uniquement sur le nombre de parts de SCPIs, tous les ans.
Là encore, prévoir une cellule avec les frais annuels de l’AV, des fois que tu veuilles comparer avec une autre AV un jour
En vrai je ne suis pas sûr pour les frais d’enveloppe sur les loyers qui vont directement sur le fonds euros, quelqu’un sait / peut vérifier avec son contrat (le mien est tout récent) ?
Autrement dit : Est-ce que les 0.5% s’appliquent aux loyers si on ne touche à rien ? Sachant qu’ils sont versés sur le fonds euros, et que les frais d’enveloppe de 0.5% sur les UC ne s’appliquent pas sur le fonds euros, si j’ai bien compris.
il n’y a pas de frais d’enveloppe sur les fonds euros, c’est directement déduit des intérets du fond euros une fois par an, donc dans le pire cas chez linxea spirit comme seulement 98% est garanti, tu peux avoir 2% de frais max sur le montant en fond euros
il vaut mieux les réinvestir en UC au fur et à mesure dès que ça fait 50€ (min pour pouvoir faire un arbitrage)
Oui mais pas pour l’option en direct il semblerait (les premières lignes de ton tableau).
Puisque l’idée est de comparer les deux…
En AV, les frais sont pris sous forme de parts de SCPI, à raison de 0.5% par an pour Spirit 2, tous les ans.
La différence devrait être substantielle, puisque ça fait une sorte de mécanique d’intérêts composés inverse.