salut, j’ai eu un 3,08% (hors assurance) sur 20 ans pour 200k euros mais le projet date du mois d’août et je suis un client « fidèle » chez LCL
Je viens de recevoir le devis pour une assurance de prêt externe : le montant total de l’assurance est réduit d’environ 1 300 € (montant arrondi), ce qui n’est pas énorme sur 20 ans.
Petite question : vers quel établissement me conseilleriez-vous de me tourner pour une délégation d’assurance ? Merci.
comparatif sur Internet.
Moi ca a divisé le montant par 2 !
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Je suis passé par Magnolia pour un prêt de SCPI et ça va.
Sinon tu peux toujours faire une simulation et ensuite appeler le service en charge des assurances dans ta banque et leur demander une ristourne. J’ai fait ça pour mes crédits immo à la BNP et c’était même plus intéréssant que Magnolia…
Oui moi aussi je suis passé par Magnolia en 2019 avec l’opération UFC Que Choisir.
Cette année j’ai fait jouer la concurrence et Magnolia n’était pas les mieux placé
J’ai fait une simulation rapide sur https://reassurez-moi.fr et j’ai trouvé que le tarif était incroyablement bas pour quasiment la même couverture (DC et PTIA). Comment est-ce possible ?
J’ai cru comprendre qu’il fallait faire attention à la différence entre remboursement forfaitaire et indemnitaire, mais je ne vois pas où cette information est indiquée ou comment choisir l’un ou l’autre en fonction du montant du crédit.
- Date de l’offre : 18 octobre 2025
- Durée du prêt : 300 mois - 25 ans
- Type de crédit : Patrimoniale - bureaux professionnels SCI à l’IS
- Montant emprunté : 383 408€ ( 360 000 € + 23 408 € de travaux )
- Différé Total de 12 mois
- Apport : frais de notaire - 28 880 €
- Taux du crédit (et son coût total interet) : 3.75% - TEG 4,15%
- Taux de l’assurance : 0,35 TAEA
- Région : VAR (PACA)
- Banque : BNP PARIBAS nouveau client
- Courtier : Non
- Taux d’endettement : 0% 1ère associé - 35% 2ème associé
- IRA : 1%
- Détails dossier : Dossier facile ROI 15% investissement locatif
- Frais de dossier 2000€
La Banque Populaire avait proposé une première simulation à 3.05% TEG sur 20 ans (240 mois) mais avec les travaux en apport. Puis finalement est revenu sur le taux à 3.50%, différé partiel 12 mois.
Caisse d’épargne - taux de 3.90% TEG sur 20 ans ( 240 mois ) différé total de 12 mois, exonération IRA après 5 ans, financement des travaux.
Et le CIC qui avait fait une première proposition à 4.17% TEG 
(hors assurance emprunteur) , budget travaux en apport, différé partiel de 12 mois. Qui vient tout juste de m’appeler en me proposant 3.40% TEG, budget travaux financé, différé total 12 mois, IRA 50% après 5 ans et exonération totale après 10 ans. Frais de dossier : 1800€.
Je précise que toute les banques montent le dossier en prêt professionnel sur 20 ans (achat de bureaux commerciaux profession libérale) avec une sci à l’IS. La seule banque qui nous propose un prêt sur 25 ans, mensualités modulables à la hausse ou baisse etc, est la BNP. Ils ont vraisemblablement monté le dossier en Patrimoniale et non en professionnel.
Je voulais poursuivre avec la BNP au vu des conditions mais le taux de 3.75% sur 25 ans me freine un peu. L’appel du CIC me fait douter maintenant car il y’a quand même un sacré GAP sur le coût total de l’opération (intérêts d’emprunt) entre un financement sur 20 ans et 25 ans.
Les taux me paraissent quand même très élevés, après c’est des prêts professionnels sur les autres banques donc les taux sont vraisemblablement plus élevés que sur un prêt particulier. J’ai négocié le taux à 3 reprises avec la BNP. Au début 3,84%, puis 3,75% et 3,72%, c’est un peu du foutage de gueule sur la négo… ils sont pas facile en affaire. A oui j’ai voulu une exonération d’IRA. Ils ont finalement baisser de 3% à 1%.
Vous choisirez quel banque et quel financement à ma place ?
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- Date de l’offre : 11 octobre 2025
- Durée du prêt : 300 mois - 25 ans
- Type de crédit : Maison RP
- Montant emprunté : 875 000€ (terrain + construction + finitions)
- 2 paliers de remboursement mensuel : 18 mois à 2400€ puis 272 mois à 4 400€
- Apport : 108 000€ €
- Taux du crédit : 3.25%
- Taux de l’assurance : 0,40 TAEA
- Région : AURA
- Banque : CIC
- Courtier : Non
- Taux d’endettement : 41% au cumul du couple (80% avec les SCI qui ne sont pas pris en compte dans le montage financier, si ce n’est en pesant positivement sur le projet)
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Ton expérience m’intéresse car je compte acheter des bureaux l’année prochaine et faire un montage en SCI à l’IS et à peu près dans les mêmes tranches de prix.
Que t’ont demandé les banques pour monter ton dossier, les 3 dernières liasses fiscales et 3 prévisionnels ?
Comment s’est passé le montage du dossier. Combien de temps as-tu passé en discussions avant d’avoir une première proposition ?
Quelles sont les pénalités en cas de remboursement du crédit en anticipé ? Ce sont les IRA ?
Ce sont les banques qui t’ont dit, bureaux commerciaux donc SCI à l’IS ?
J’ai pas fait les calculs mais 0,45% de plus juste parce que tu demandes 24k€ de travaux ça fait beaucoup non ?
J’aurais tendance à prendre un prêt sur une longue durée et être en cash flow à l’équilibre ou légèrement positif.
En 25 ans, il y a des opportunités pour que les taux redescendent très bas, même si ce n’est pas le discours du moment, il n’y a qu’à regarder en Suisse c’est très bas.
Bravo pour ce projet.
Salut,
Pour monter le dossier les banques m’ont demandées des projets de statut SCI, un prévisionnel comptable de la rentabilité locative du projet, j’ai également fourni un avis de valeur locatif immobilier et des projets de baux pré-rempli avec des futurs locataires.
Puis les documents classique pour les associés (relevés de comptes, avis d’imposition, etc… )
Ils ne peuvent pas me demander les 3 derniers prévisionnels et liasses fiscales car la SCi n’existe pas encore !
On m’a proposé des simulations très rapidement, et des offres orales d’acceptation ( vers chez moi ils sont vraisemblablement rétissant à envoyer des propositions de financement écrit pour éviter de les mettres en concurrence 
)
Les pénalités en cas de remboursement du crédit en anticipé sont bien les IRA. Bien qu’en SCI à l’IS, le projet de revente n’est pas à l’ordre du jour (30% de taxe sur les plus-value… ) mais j’ai voulu le négocier. J’ai réussi à obtenir 1% au lieu de 3% chez BNP, 50% de réduc (soit 1.5) après 5 ans et exonération totale après 10 ans au CIC, et exonération totale sans négociation à la caisse d’épargne (mais taux prohibitif de 3.90% lol).
Non les banques m’ont rien dit sur la SCI à l’IS ou l’IR, c’est moi qui l’ai décidé après de longues documentations et recherches.
Non à la Banque Populaire c’est passé de 3.05% sur sa première proposition à 3.50% pour je ne sais quoi. C’est la conseillère qui à monter le dossier (directrice adjointe) qui m’avait proposé dès le début 3.05% sur 20 ans. Mais après demande à son N+1 et N+2, ce sont je pense eux qui ont ordonné du 3.50%… je ne pense pas que ce soit en lien avec le budget travaux parce que ses supérieurs lui avait demandé 20% d’apport sur le dossier !, et vu que j’ai finalement négocié d’apporter en apport que frais de notaire et travaux ils ont sûrement dû refaire monter le taux à 3.50%
J’ai fait le maximum pour baisser le taux de BNP à 3.50% mais ils ont l’air très difficile en négo. 3.84-3.75-3.72 ça baisse vraiment difficilement… c’est même à se demander si c’est pas une blague…
Bref ce sont les seuls à vouloir financer le dossier sur 25 ans, puis aucun apport hormis les frais de notaire, différée total de 12 mois… donc je suis du même avis que toi et serait plus susceptible à poursuivre avec eux malgré tout… en espérant une baisse significative des taux dans quelques années pour renégocier.
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Bonjour,
- Date de l’offre : 22 octobre 2025
- Durée du prêt : 300 mois - 25 ans
- Type de crédit : Amortissable
- Montant emprunté : 205 000
- Apport : 40 000€
- Taux du crédit : 3.32%
- Taux de l’assurance : 0,29 TAEA
- Région : Ile-de-france (Agence Bois-Colombes)
- Banque : BNB PARIBAS
- Courtier : Non
- Taux d’endettement : 31,25% solo
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T’as finalement réussi à avoir ton financement sur 25 ans ?
Hello ! Cardif !
merci, je viens de faire un test vite fait, et le tarif est vraiment intéressant.
Je viens de voir une offre LCL, taux à 1%
« De 15 000 à 50 000€, Taux : 0,99%, Frais de dossier offerts
Pour bénéficier du prêt Vente Flash au taux de 0,99%, le montant total du financement par LCL doit être obligatoirement compris entre 150 000€ et 500 000€, prêt complémentaire Vente Flash inclus. »
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Salut, oui je signe le 1er décembre chez le notaire.
Déjà client chez eux ?
Moi il avait monter le dossier sur 25 ans dans sa simulation pour au final revenir dessus car le décisionnaire ne veut financer que sur 20 ans max.
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Oui, depuis 2020. Ah étrange … c’était pour quel montant ? normalement sous les 300k ça reste en interagence et ça part pas au risque de ce que m’as dit mon directeur d’agence
383k (360k + 23k de travaux).
C’est passé de 383k sur 25 ans à 345k sur 20 ans (10% d’apport demandé au lieu du financement total de l’opération).
La blague dans tout ça c’est qu’il reste sur le même taux sur 20 ans que celui proposé sur 25 ans
… quelle région ? C’était pour un immeuble de rapport ?