Investir dans l'immobilier tokenisé avec des cryptos (RealT)

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Bonjour Ă  tous.

Je vous partage ici la stratégie que j’ai mis en place avec une fraction de mon portefeuille BTC/ETH. Elle nécessite d’être éduqué et habitué à la finance décentralisée, et de posséder ses crypto hors d’un exchange ( wallet metamask seul ou couplé avec votre ledger ). Elle comporte aussi les risques intrinsèques des protocoles, même si ceux utilisés ont déjà un vécu, des audits, et ne sont pas les dernières apps à la mode.

0 - RESEAUX : POLYGON / GNOSIS ( transactions Ă  0.01$)

1 - ON-RAMP :

Il existe différentes façons de mettre en place cette stratégie. Soit vous disposez déjà de la crypto et vous faites le nécessaire pour en bridger une partie en wBTC / wETH sur Polygon, soit vous pouvez simplement vous faire livrer de l’USDC/wETH/wBTC directement sur Polygon grâce à Mt-Pelerin par exemple, sans KYC jusqu’à 1000€.

2 - EMPRUNTER DU jEUR sur JARVIS NETWORK contre notre wBTC et wstETH en collateral :

Toujours sur Polygon, le protocole JARVIS NETWORK va vous permettre d’ouvrir une ligne de crédit en apportant une garantie ( collatéral ) et d’emprunter un pourcentage de votre garantie en jEUR ( leur EURO synthétique ).
La chose intéressante avec JARVIS, c’est que votre emprunt ne vous coûte pas un pourcentage annuel, mais 0.5% du montant emprunté, une seule fois, eu moment de l’emprunt. D’autres protocoles utilisent aussi ce système de paiement.
Si vous mettez du wBTC/wETH en garantie et que vous empruntez par exemple 40% de sa valeur en jEUR, vous aurez un prix de liquidation en dessous duquel le BTC/l’ETH ne doit pas tomber sous peine de vous faire liquider tout ou partie de votre garantie ( + une pénalité de 5% ). Vous pouvez à tout moment ajouter/supprimer du wBTC/wETH à votre ligne ou ajouter/supprimer du jEUR à votre emprunt pour ajuster votre risque de liquidation.
Cas particulier du wstETH : il s’agit de la version stakée chez LidoFinance de l’ETH Proof of Stake et qui prend en elle-même le poucentage annuel de récomprense de staking, environ 4% à l’heure actuelle.( je vous laisse vous instruire là dessus si on est déjà trop loin pour vous ). En empruntant contre du wstETH, vous avez votre montant de garantie qui prend 4% annuel, ce qui tend à écarter votre risque de liquidation, et fait fructifier vos ETH, lui donnant ainsi une triple utilité (les posséder / les mettre en garantie / les faire fructifier). Vos wETH peuvent être swappés contre des wstETH sur Quickswap par exemple ( le DEX le plus connu de Polygon ).

3 - CONVERTIR NOTRE jEUR en USDC et bridger vers GNOSIS :

Là c’est facile, il suffit de swapper les jEUR en USDC, directement sur l’app de JARVIS, ou sur les protocoles qui hébergents leur liquidité ( Balancer par exemple ), et de bridger les USDC sur la GNOSIS CHAIN, depuis laquelle on peut se payer de l’immo avec REAL-T.

4 - ACHETER DES FRACTIONS DE PROPRIETE SUR REAL-T :

C’est là qu’on passe du monde de la crypto au monde des RWA ( Real World Assets ) sans être passé par la finance tradi. Real-T normalement vous connaissez, pas besoin de s’étendre là-dessus.

5 - UTILISER LE YIELD :

On se retrouve donc avec un collateral qui fructifie dans le cas du wstETH, et un asset emprunté ( la propriété real-T ) qui fait aussi 7-9% versé hebdomadairement dans votre wallet USDC Gnosis. Il vous suffit ensuite de composer ce revenu soit en rachetant du collatéral et refaire un tour de toute la strat, soit d’acheter plus de parts de propriétés, soit de rembourser l’emprunt.

Les points forts qui me conduisent à utiliser cette stratégie :

  • Je garde la possession des mes BTC / ETH, ou du moins je suis toujours exposĂ© Ă  leur prix,
  • J’ai un actif rĂ©el et un rendement rĂ©el en Ă©change,
  • J’ai du colatĂ©ral qui a une double ou triple utilitĂ©

En contre partie :

  • Je surveille mon seuil de liquidation,
  • Je suis exposĂ© Ă  la volatilitĂ© du BTC / ETH ( on est en bear-market, je ne crains pas la suite )
  • Je suis exposĂ© aux risques intrinsèques des protocoles utilisĂ©s de manière croisĂ©e.

Je laisse bien volontiers si elles le souhaitent les personnes bien mieux qualifiées que moi apporter :

  • Des simulations de rendement,
  • Des remarques liĂ©es aux risques encourus,
  • Des rĂ©flexions sur la problĂ©matique fiscale de ce montage.
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Très intéressant, merci beaucoup pour ce partage détaillé !

Je suis curieux de voir les rendements espérés et les risques encourus.

Ce qui me freine un peu, c’est l’utilisation de l’effet de levier dans un écosystème aussi volatile, même en bear market on peut se manger des variations de 10% voire 20% facile. Autant sur de l’immo ok, sur un portefeuille World ou un 50/50 (avec oblig) pourquoi pas, mais sur la crypto… Il faudrait alors prendre une grosse marge de sécurité, mais dans ce cas mon portefeuille est encore trop petit pour que ça vaille le cout.

IMO je pense qu’avec un portfeuille crypto <100k€ ça ne vaut pas le coup (complexité par rapport à la somme à investir). Pour les petits porteurs qui veulent du risque, je pense que le mieux est d’aller sur des petites cryptos.

Pour les swaps, voici l’outil de DefiLlama, qui est un agrégateur d’agrégateur (en gros il donne le swap le plus optimisé possible à l’instant t).

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Je ne suis pas d’accord pour conseiller à des petits porteur de plutôt risquer des petites crypto qui ont 90% de chances de mourir. C’est comme si on conseillait à celui qui commence à investir avec 50€ d’aller stock-pick un micro-cap incertain plutôt que de prendre une part d’ETF World.

Le risque de volatilité est présent c’est certain, il faut être prêt à ajuster son prix de liquidation et prendre une marge de sécurité en conséquence. Un emprunt de 30% de la valeur des crypto aujourd’hui a un prix de liquidation bien en dessous du plus bas de novembre 2022.

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Je pense que vous avez mal lu mon message.

Je parle pour ceux qui veulent du risque sur le portefeuille crypto. Et il y a pleins de plus petits projets qu’ETH/BTC qui ne vont pas mourir.

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Oui, en effet il faut vouloir du risque.
Et cela n’engage bien sûr que moi de penser que tout ce qui n’est pas ETH/BTC n’a que très peu de chances de survie à long terme, même si je suis aussi porteur de ces plus petites cryptos.

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Très bien pensé merci du partage.

A priori la dernière vidéo sur Grand Angle avec le fondateur de Jarvis (Pascal) est hyper instructive en terme de strat, je ne sais pas si tu as eu l’occasion de regarder.

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Bonjour,

Stratégie qui me semble raisonnable surtout que tu as bien conscience des risques et qu’il faut surveiller son seuil de liquidation. Je ne le fais pas personnellement mais il y a pas mal de gens dans la commun qui ont une stratégie assez similaire.

Tu as aussi la possibilité d’utiliser le protocole agave directement sur gnosis qui à des taux super bas en ce moment.

Tu peux déposer certains RealT tokens sur le rmm pour emprunter et racheter plus de RealT. Les taux sont beaucoup plus élevés mais les risques bien moindre vue la stabilité du prix des RealT.

Fiscalement c’est une horreur mais je ne me prononce pas plus car pas expert fiscaliste

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Oui j’ai aussi vu leur vidéo. Jarvis va prochaînement proposer des crédit avec de l’obligataire en collatéral. Le marché des bonds a aussi des risques, mais les dettes qui se repaient toutes seules c’est vendeur.

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Je ne connaissais pas agave je vais jeter un oeil.

Emprunter à 8% en ce moment sur le RMM pour faire 9% avec les tokens ça ne rime pas à grand chose pour moi. Au pire cette capacité d’emprunt peut servir en urgence à aller empécher la liquidation sur Jarvis

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Je pense qu’il voulait dire AAVE

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Non je parle bien d’agave qui est un fork de agave sur gnosis

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La stratégie est très bien. J’ai fait que du leverage sur aave et instadapp mais jamais comme ça, mon but était d’acheter les max de BTC/eth à des prix bas.

Les risques sont surtout liés aux smart contract et le risque de hack. Plus de Smart contract et plateformes et plus de risque.

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Dans ce cas tu achètes encore plus de wstETH / wBTC avec tes loyers, et tu empruntes de quoi te payer quelques tokens realT supplémentaires. J’avoue il faut avoir un sacré cashflow sorti de realT, ce qui n’est pas encore mon cas :smiley:

Concernant les protocoles, l’essentiel est déjà de ne pas être dépendant d’un Exchange centralisé. Tu passes de la DeFi à tes actes de propriété realT.
Dans la DeFi, plus un protocole est jeune, plus c’est risqué. Là on a quelques années de vie derrière chacun de ceux utilisés.

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Comment tu fais l’emprunt sur jarvis ? Sur polygon, il est indiqué « coming soon » sur la partie borrow

J’utilise ce lien:
https://v2-app.jarvis.exchange/

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L’emprunt sur https://jarvis.money/
Ils sont en train de tout migrer vers la même app ( le lien que tu as donné ) mais ça n’est pas encore fait

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Merci pour l’info. Interressant l’emprunt avec frais fixe, on peut le laisser courir et attendre qu’il se rembourse tout seul avec les loyers realT sans que les intérêts d’emprunts augmentent au fil du temps.
Il suffit de surveiller la collateralisation sachant que ce risque diminue au fil du temps au fur et Ă  mesure ou on rembourse le pret avec les loyers.

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Hello,
Excellente stratégie. Merci du partage.
Pour ma part, je préférerais utiliser les usdc empruntés à 0,5% en une fois et les changer en xdai sur la blockchain gnosis. Ces xdai peuvent être placés à 6% sur le RMM de Realt.
Moins rémunérateur que de l’immobilier américain mais plus liquide.
Bonne continuation.

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Oui, la rémunération du RMM est bonne pour l’instant. Si je devais prendre un TP partiel sur eth/btc dans les années à venir j’y mettrai des wxdai liquides en cas d’ajustement urgent de ma dette :+1:

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bonjour,
vu qu’AAVE v3 est dispo sur gnosis, et qu’il me semble qu’AAVE est bien plus sur (agave s’est déjà fait hacker par le passé. => il n’y a plus d’intérêt de s’y risquer ?
évidemment vous allez me dire que les taux d’emprunts sont plus bas sur Agave qu’AAVE…

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Hello,
je vous explique ce que j’ai fait :
comme via RealT je n’ai que de la blockchain Gnosis, et que je voulais m’exposer (un peu) à l’ether, j’avais acheté 200 euros de wETH sur gnosis via Mt Pelerin. (0,15 wETH en gros)
J’avais connaissance d’AGAVE, mais pas chaud du tout, vu que ça a été hacké par le passé :
Dégringolade chez Agave et Hundred Finance : 11,7 millions de $ dérobés par un hacker - Journal du Coin
Mais, lors du dernier CC de realt, j’ai appris qu’AAVE v3 est maintenant dispo sur gnosis.

Comme depuis l’achat je voulais faire « travailler » mon 0.15 wETH, je l’ai déposé sur AAVE (il vaut 275 euros ajd).
Il a un taux d’interet de +/- 1% sur AAVE. Sympa.

Et puis, on peut en rester là. Mais c’est dommage, vu qu’on peut emprunter comme il est en collatéral.
J’ai emprunté du xdai à +/-4%, déposé sur le RRM de realt (±6% d’interet) => ça me permet la réactivité à l’achat de token RealT
et puis j’ai emprunté un peu d’usdc à ±3% pour acheter sur le YAM des propriétés qui donnent des loyers de plus de 9,5% tout de suite (il ne faut pas attendre comme un achat realt qui met 1 à 2 mois pour verser des loyers)

Je reste à 120-130 euros d’emprunt maximum, l’ether au plus bas était à 1300 euros, donc il faut surveiller bien sur, mais pas très risqué…enfin je trouve.
Bien sur l’ether peut tout perdre et tomber à 0… mais entre temps j’aurais bien plus de propriétés de RealT qui sont du réel. Et puis sinon, ben j’ai déja gagné 30%, c’est mieux que le reste en bourse. (ne pas oublier que c’est le risque qui est rémunéré).

Voila.
Donc la stratégie plus haut est peut être plus rémunératrice (mais aussi plus risquée ?).
Il faut passer à la blockchain polygon, et s’exposer à d’autres types d’emprunts.

Pour le moment je ne suis pas trop chaud, meme si le wstETH me fait quand même bien de l’œil, le principe de l’emprunt qui se rembourse tout seul, ça semble une super idée :wink:
Mais il faut aussi s’exposer à ceux qui créent les wstETH