LMNP / Déception et Dilemne : vendre ou conserver, telle est la question!

[Romain660]

L'effet de levier immobilier pour démultiplier votre rentabilité | Les...

C’est le principe de l’effet de levier
C’est bcp plus rentable d’utiliser la dette de la banque que de mettre en fonds propre pour créer de la valeur

Quelqu’un qui mettrait + d’apport pour s’éviter un cashflow négatif aurait finalement une rentabilité plus faible que la personne qui accepterait le cash flow négatif

Bien sûr qu’à apport constant, c’est toujours mieux de se rapprocher d’un bien qui s’autofinance, mais ça veut pas dire que ce n’est pas rentable d’avoir un cashflow négatif puisque ça veut simplement dire que c’est de la dette qui travaille

Y’a plein de vidéos sur YTB qui expliquent par calcul l’effet de levier avec un calcul de ROI valeur finale / capitaux propres initiaux (dans ce calcul, si tu mettais 0 de capital initial tu aurais un ROI = une rentabilité infinie) https://www.youtube.com/watch?v=DHsItbB_2VM

[benoit.l]

Merci pour le retour détaillé — et pour le mail d’AGCR. Deux remarques rapides avant que tu ne prennes une décision.

Sur la TVA, ce qu’ils écrivent est cohérent : en résidence gérée, tu as bien eu le remboursement, et si tu vends avant 20 ans tu dois théoriquement reverser au prorata… sauf si l’acquéreur poursuit une activité locative assujettie avec option TVA et que c’est bien mentionné à l’acte (art. 257 bis). Concrètement, ça veut dire : avant toute mise en vente, appelle le notaire pour verrouiller la clause et demande au repreneur potentiel son option TVA par écrit. Ça évite les 17 k€.

En revanche, je tique sur la phrase “résultat de cession imposé à 36,20 % sur prix – valeur nette comptable”. En LMNP non professionnel, la cession relève normalement du régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U et s.), avec abattements durée, et sans réintégrer les amortissements. Le calcul sur “valeur nette comptable” et une imposition plate à 36,2 % correspond à une logique de plus-value professionnelle. Ça change tout. Je te conseille de demander à AGCR, noir sur blanc, quel régime ils appliquent et sur quels articles du CGI ils s’appuient. S’ils te confirment “PV pro”, qu’ils expliquent pourquoi tu ne serais plus LMNP (ou en quoi ta situation bascule). À défaut, prends un second avis (notaire/fiscaliste) avant d’arbitrer.

Pour le reste, tu peux avancer “à pas sûrs” : renégocie l’ADI (ça se voit vite en cash), vérifie le droit de préférence CAPWEST et leurs conditions de rachat, et teste ton plan d’essai 12 mois avec un suivi simple des flux. Si la ligne reste trop chronophage après ça, tu vendras en connaissance de cause, TVA verrouillée et bonne fiscalité appliquée. Si quelque chose n’est pas clair, n’hésite pas, je reste bref et je t’aide sur le point précis.

[Simon275]

La question du calcul de la plus value en LMNP a évolué en 2025. Les amortissements sont desormais réintégrés, donc regime PV pro comme tu dis.

Il y a quelques exceptions qui conservent l’ancien regime de PV : residence gérées senior et etudiantes par exemple. mais dans le cas ici, c’est une residence gérée en tourisme donc il y a bien réintégration des amortissements dans la PV.

[Hugo199]

C’est bien trop absolu votre raisonnement. Tout dépend du taux, de la durée de l’opération, de l’absolue certitude de garder le bien jusqu’à la fin du prêt (vu que l’on rembourse la plupart des intérêts au début de l’emprunt), etc. Le simple fait d’acheter avec un prêt à 100% ne garantit en aucun cas la rentabilité, en particulier avec des taux relativement élevés d’emprunt (ce qui ne semble pas être le cas ici). En partant de votre principe, il serait selon vous dans tous les cas plus rentable d’acheter sa résidence principale plutôt que d’être en location, ce qui, contrairement à la pensée commune du « je jette de l’argent par les fenêtres en location », est faux dans un grand nombre de cas, notamment en cas de revente inférieur à une douzaine d’année en moyenne en ce moment en France.

Idem pour un achat locatif : très souvent, la rentabilité même avec effet levier est un leurre. Dès que l’on se plonge dans les chiffres, et pas sur des principes généraux et absolus, on se rend compte que pour accrocher une bonne rentabilité en LMNP, il faut impérativement trouver LE bien exceptionnellement pas cher, particulièrement bien situé et dans lequel des menus travaux redonnent beaucoup de valeur. Ce type de bien est rare, et demande une réelle expertise ; expertise que peu d’investisseurs dans l’immobilier ont. Le but étant bien sûr de se rapprocher le plus possible d’un cash flow positif, dans quel cas, oui il faut foncer. Mais aujourd’hui, entre les taux, les prix d’achat et la fiscalité peu avantageuse, à part quelques experts super bien renseignés, je ne vois pas qui y arrive.

Et je parle en connaissance de cause : en France on est tellement conditionné par le fait que TOUT LE MONDE ne jure que par l’investissement immobilier, que personnellement j’en ai fait un paquet des simulations d’achats pour mise en location ou pour achat de parts de SCPI, à crédit ou sans crédit. Dans tous les cas, je n’ai jamais dépassé le 5% de TRI (que j’ai même rarement atteint). C’est selon moi bien trop peu pour une capacité d’emprunt réduite pendant 20 à 25 ans, très peu de flexibilité / liquidité de l’investissement, horizon obligatoire jusqu’à la toute fin de l’emprunt sinon la rentabilité dégringole, etc. Surtout comparé à beaucoup d’autres types d’investissements bien plus liquides et flexibles avec des TRI historiques supérieurs.

Bref, il ne faut pas se dire que l’effet de levier est forcément un bon plan : la règle générale dans l’investissement de tout type est justement…qu’il n’y a pas de règle générale. Si vous tombez dans des travers de ce type, que vous consultez plus de vidéos YouTube que vous ne passez de temps à faire travailler vos propres chiffres, vous êtes certains d’être déçus un jour. Chaque investissement se calcule précisément, et uniquement là on peut être capable de se dire si le levier est mieux dans tel cas ou non.

[Pulsar]

Merci pour ton message.

Effectivement, les amortissements sont maintenant réintégrés, même rétroactivement.
Un argument en plus dans la balance de la revente.

Je ne compte même pas faire de plus-value.
Si je peux m’en sortir avec le prix d’achat, je serais satisfait.

Car, a priori lorsque l’on ne va pas au bout de la durée de détention initialement prévue (20 ans),
on doit s’acquitter d’une part de TVA qui n’a pas été payée à l’achat : environ 17 000€ dans mon cas.

Je suis assez lassé de cette situation.
Il n’y a aucune arnaque dans ce type d’affaire, car tout est écrit noir sur blanc.

Mais, les mécanismes complexes de fiscalité ne sont certainement pas maitrisés par la plupart des investisseurs non-professionnels, dont je fais partie.

Je me suis certainement laissé attiré par l’appât du gain d’une formule clé-en-main, destiné au quidam qui fait confiance au package « agence-promoteur-syndic ».

Je vois cette expérience comme l’occasion d’apprendre sur le tas.
J’ai toujours rechigné devant l’immobilier, précisément pour ces raisons.

Bien qu’on le considère souvent comme l’investissement le plus concret et réel, j’en ai la sensation opposée.
Pour moi, c’est l’actif le plus virtuel que je possède !

[Pulsar]

Merci Benoît pour ton analyse.

Au sujet de la TVA, je vais m’assurer auprès de l’agence qui m’a vendu le studio que tout est bien réglo au niveau de la reprise par Cap West.
En tant que promoteur et gestionnaire, j’imagine qu’ils me proposeront le montant le plus bas possible.
Si je le mets en agence, les frais de cette dernière pourraient également plomber ma transaction.

Depuis 2025, les amortissements sont bien réintégrés dans la plus-value au moment de la vente.
Encore un point dans la colonne négative de ce type de dossier.

Dans la plupart des simulations que je réalise, je suis perdant à la fois si je revends maintenant ou si j’attends la fin de crédit.
A priori, je serai à l’équilibre, si je le revends aux alentours de 113 000€.
Je vais demander une première estimation à l’agence qui me l’a vendue.

Après un nouvel entretien avec le comptable AGCR, je solliciterai certainement ton avis éclairé, si tu es disponible.

[Pulsar]

Bonjour et merci pour ta réponse détaillée,

Je te rejoins sur le leurre de rentabilité.
Avant la vente, les agents mettent en avant la hausse annuelle des loyers, mais jamais celle des charges de copropriété ou impôts.

J’imagine qu’une bonne part des investisseurs non-professionnels ne met jamais le nez dans le chiffres après avoir acheté.
Ils sont persuadés d’avoir fait une bonne affaire, car cela est bien vu socialement de posséder ce type de biens.
Dans la résidence dans laquelle j’ai acheté ce studio, il y a une soixantaine de copropriétaires.
Il semble peu probable que je sois l’unique acheteur à me rendre compte de la pauvre rentabilité de ce type de bien.

Ce que je recherche c’est exactement une analyse de mon cas précis, car je trouve beaucoup d’informations interessante sur les principes généraux, mais rien qui s’applique réellement à mon cas.

Heureusement, des forums comme celui-ci permettent d’échanger avec des personnes qui prennent le temps d’analyser nos situations personnelles respectives.

[Nely]

J’ai cru comprendre que la nouvelle loi sur l’intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ne s’applique pas au LMNP en résidence services (étudiants, EHPAD). Ai-je fait une mauvaise interprétation ?

[Simon275]

c’est la bonne interprétation mais il existe aussi des residence service de tourisme (type appart hotel par exemple), et ces résidences services là sont bien concernées par le changement.
Il me semble que l’auteur du post est dans ce cas précis.

[Pulsar]

Merci pour ta réponse.
A priori, je serais dans la configuration d’un bien LMNP soumis à cette réintégration.
Je vais vérifier ça avec le comptable AGCR, pour évaluer la fiscalité appliquée en cas de revente.
Cette ponction sur la plus-value serait un « luxe », car elle impliquerait que j’effectue une plus-value… ce qui n’est pas certain !

[Pulsar]

Oui, je pense être dans la situation où les amortissements sont réintégrés.
Je vais vérifier ça dans les prochaines semaines auprès un comptable AGCR.

[Antonin544]

Entièrement d’accord, l’effet de levier est très bien vendu.
Un peu plus nuancé sur l’immobilier. Des projets murement réfléchi et étudié peuvent être très intéressant.

Les calculs de « Les Secrets de l’Immo » pour prouver l’intérêt du levier dans le cas d’un apport face à sans apport n’a absolument aucun sens. C’est commercial à souhait de le présenter ainsi. Si on vient gonfler les capitaux propres initiaux du cashflow négatif du projet dans le cas d’un emprunt on retrouve des valeurs très similaires au ROI avec apport. Et inversement si on vient gonfler la valeur finale d’un placement annualisé sur la période de l’emprunt du cashflow négatif (calculé dans le montage sans apport) au ROI calculé du projet avec apport, on retrouve également la performance avec emprunt…
Mais faut comparer avec l’un ou l’autre, sans cela, la comparaison est complétement fausse et ne représente rien.

Comme tu dis, c’est pas évident de se plonger dans les chiffres et de comprendre l’intérêt réel ou non d’un emprunt et du levier. Pour faire simple;

• plus le bien est rentable, plus l’emprunt est intéressant. Inversement plus il est chargé, indépendamment du prêt ou non, moins le levier à d’impact.
• plus on est prêt à prendre du risque, plus l’emprunt/levier fait du sens.

Autrement dit:

• moins le bien est rentable, moins l’emprunt est intéressant.
• moins il y a d’appétence aux risques, moins l’emprunt plutôt que l’apport fait de sens.

Ou encore :

• cashflow positif : full emprunt , nombre de projets infini.
• appétence aux risques extrême : full emprunt

C’est bien beau de vouloir emprunter 200k qu’on pourrait apporter, mais si c’est pour placer sur des supports défensif, encore une fois l’impact du levier est très très moindre. Sur le papier il vaut mieux clairement emprunter 200k qu’on pourrait apporter, et placer ces 200k sur un ETF World, ou autre support avec un rendement 5/6%+ , mais quand vient le moment de passer à l’action… c’est pas donner à tout le monde de passer le CAP de placer des montants significatifs sur des supports à risque. Et clairement si le montant qui aurait pu être apporter n’est pas placé sur du support à « risque », l’emprunt est un boulet.

Puis tout dépend aussi des situations, des montages, etc…
En tout cas ne jurer que part l’immobilier et l’effet de levier est un leurre.

Pour le « commun » avec une exposition aux risques cohérentes dans le monde d’aujourd’hui, la différence entre apport ou pas d’apport est vraiment négligeable.
Si le montage permet de capter des flux de location positif (à priori avec de l’apport donc) et une fiscalité qui ne vient pas dégrader la performance, à priori, l’apport fait du sens. Tout est beaucoup plus flexible et permet d’adapter l’évolution de nos situations pro/perso.

[Simon275]

je ne comprend pas ce que tu veux dire a la fin de ton message. le fait de reintegrer les amortissements va te générer une plus value « fictive » puisqu’elle est purement comptable donc sans générer d’argent pour toi mais en revanche te faire payer des impôts sur cette plus value comptable. Donc non, ce n’est pas un « luxe » come tu dis

[Pulsar]

J’employais le terme « luxe » comme une boutade.
A priori, je vais sortir perdant de cette affaire.
Je serais bien contente de faire une plus-value, même comptable ou fictive.
En réalité, je cherche la solution de quitter le jeu avec le minimum de perte.

[Pulsar]

Merci pour ton message.

L’illusion de l’effet de levier est tenant.
Je n’utilise jamais d’effet de levier dans mes autres investissements : bourse, crypto…
Mais, comme tu dis, il faut que d’autres données entrent en jeu pour que cet effet de levier soit bénéfique en immobilier.

Utiliser l’effet de levier d’un crédit à 1% pour acheter un bien sans valeur ne va pas transformer une mauvaise affaire en une bonne.
Sur un bien au cash-flow négatif comme le mien, difficile de savoir comment sortir du jeu avec le moins de casse possible.

N’ayant aucun apport, l’emprunt est mon seul moyen d’investissement.

J’ai contacté ma banque ce matin, pour estimer les indemnités de remboursement anticipées de mon prêt, si j’effectue une revente début 2026.

J’ai contacté l’agence pour un estimation de prix de revente, d’abord au promoteur qui a un droit de préférence pour l’acquisition.

Je cherche un fiscaliste ou toute personne pouvant consacrer du temps à l’examen chiffré de ce dossier, pour prendre ma décision en toute connaissance de cause.

Pour le moment, je ne sais pas encore si je réagis sous le coup de l’émotion (déception) ou si je fais bien de me réveiller avant que la perte soit trop avancée.

[Pulsar]

Effectivement, c’est du cas par cas.
Lorsque je retrouve le tableau que l’on m’a présenté avant l’achat, je me dis que ce serait une bonne idée de reprendre chaque ligne et de comparer le montant réel aujourd’hui (surtout pour les charges, TVA sur les loyers…).

[Pulsar]

Sur le papier avant l’achat, ça paraissait rentable.
Après quelques années, je vais comparer chaque ligne et ça me décidera certainement à trancher.

[Antonin544]

Les charges de copropriété représentent 3 loyers.
Les frais « comptables » et « organisme de gestion » sont complétement excessifs et représentent 1.5 loyers.
L’assurance emprunteur est excessive et représente plus d’1 loyer.

C’est des « charges », mais c’est joliment dit ainsi, c’est surtout des « frais » exorbitant et inapproprié.
C’est très souvent le coût de la gestion clé en main.
Ils l’ont même pas bien vendu.
Le tableau est franchement un torchon.
C’était difficile je pense à l’époque de se rendre compte que les frais étaient extrêmement sous-estimés.
Par contre, ce genre de bien et la gestion qui va avec sont complètement des reds flags, trop de frais bien trop compliqués à aller challenger.

Ce qui est mis le plus en évidence c’est le « Total écomomie Impots et Taxes », à fuir.

SI tu peux vendre sans y perdre trop de plumes fonces, autrement, renégocie ton assurance emprunteur et fait la comptabilité. Les charges de copropriétés et l’« organisme de gestion » je pense que tu es bloqué.

[Pulsar]

Merci pour ton message.

J’ai demandé une renégociation de l’assurance au conseiller commercial de ma banque.
J’en ai également fait la demande à un courtier.

Oui, difficile d’y voir clair à l’époque.
En 2021, j’avais vraiment la tête ailleurs et pensais que cette formule clef en main était adaptée à mes attentes.

Avec le retard du chantier et une mise en exploitation début 2024, j’ai peu de recul.
Mais, suffisamment pour observer le trou que cet investissement crée dans mon budget mensuel.

Disons que cela aura été un apprentissage « skin in the game ».

[Pulsar]

Bonjour Benoît,
Merci pour tous ces messages pertinents.
Serait-il possible de continuer à échanger en privé, via e-mail par exemple, stp ?
J’aime bien ton approche de ce dossier précis et souhaiterais savoir si on pouvait travailler ensemble contre rétribution pour que je parvienne à éclaircir certains points.