Pour compléter mes messages, les rendements que j’indiquais recevoir sont bien sur la somme investie.
Je confirme pour Corum Origin : c’est plutôt entre 5% et 5.5% net de fiscalité étrangère qui tombe sur le compte en banque (en tenant compte des + values de cession , % par rapport à la somme investie)
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Donc environ 6% brut ce qui est pas trop mal
Ça me paraît assez normal que les SCPI européennes communiquent sur la fiscalité brute de fiscalité étrangère.
L’impact fiscal global dépend de chacun. Et ça donnerait l’impression que les SCPI européennes ont un rendement plus faible que les Françaises, ce qui est loin d’être le cas
Les bons fonds en euros rapportent environ 3,5 % brut, avant prélèvements sociaux. Chaque année, les intérêts sont soumis à la CSG, ce qui signifie que vous ne bénéficiez pas d’un véritable effet de capitalisation sur le montant net d’impôt. Au final, cela représente environ 2,9 % net de prélèvements sociaux, soit à peine au-dessus de l’inflation.
Une SCPI solide comme Corum distribue environ 5 % net de fiscalité étrangère. Il faut ensuite déduire l’impôt français, soit entre 7 % et 20 % selon votre tranche marginale d’imposition. Même dans le pire des cas, on reste autour de 4 % net.
Oui, il existe un léger risque de perte en capital par rapport à un fonds en euros, et les SCPI sont moins liquides. Mais ce risque reste relativement limité pour un gain de performance d’environ 25 % (4 % contre 3 % de rendement net).
Par ailleurs, les SCPI offrant 6 % net de fiscalité étrangère ne manquent pas. Je reconnais en revanche que ce niveau de rendement ne durera probablement que quelques années. Cela dit, certaines, comme Irroko, commencent malgré tout à avoir un historique suffisamment solide pour inspirer confiance.
Enfin, si l’on compare les fonds en euros aux SCPI détenues dans une assurance-vie, le bilan peut être très intéressant. Avec une SCPI française, on diffère le paiement des prélèvements sociaux le plus longtemps possible. Avec une SCPI comme celles de Corum, on récupère environ la moitié de la fiscalité étrangère, ce qui permet d’obtenir un rendement proche de 5,5 % net, contre environ 5 % en détention directe. En contrepartie, on supporte les prélèvements sociaux (17,2 %) plutôt que sa tranche marginale d’imposition, ce qui peut être moins avantageux pour certains contribuables faiblement imposés. En revanche, cette fiscalité est différée jusqu’au rachat du contrat, ce qui permet de profiter pleinement de la capitalisation.
Au final, sur une durée de détention de 10 à 15 ans, il est tout à fait possible d’obtenir un TRI net compris entre 6 % et 8 %, avec un niveau de risque qui reste relativement proche de celui des fonds en euros.
Oui je suis d’accord, après fond euro et SCPI peuvent être combiné pour faire la partie patrimoine “défensif"
J’avais regardé pour les SCPI en assurance vie mais plusieurs choses m’enbêtais
Frais de gestions (0.7% par an par exemple chez bourso) ce qui équivaut à peu près a ce que je payerai en impôt (avec mon tmi 11%)
Et loyer perçu qu’à 90% (bourso)
Offre limite sur scpi sauf ouvrir une AV pour chaque scpi ce qui n’est pas pratique
Pas possibilité de faire un crédit
Mais par contre le bon point pour l’AV que j’avais oublié c’est déclaration fiscal plus simple
Nan stop par contre “un niveau de risque proche des fonds euros”
Pas du tout.
Si ça se passe pas bien sur une SCPI en direct tu es coincé pendant quelques années et entre temps ça peut faire du -30, -40%. Voir ne jamais arriver à en sortir.
Le fonds euros est liquide avec capital garanti (et sans frais d’entrée). Moins rémunérateur et c’est normal car moins risqué
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Désolé, mais non.
Prendre les quelques SCPI qui ont perdu 30 à 40 % de leur valeur et en faire une généralité, ce n’est pas un argument viable.
Je peux faire exactement la même chose avec les fonds euros en prenant les rares assureurs qui ont fait faillite. On a même eu récemment le cas d’un assureur luxembourgeois, pourtant présenté comme extrêmement sécurisé et indépendant, où les assurés attendent toujours leur remboursement depuis plus de quatre ans, y compris sur leur fonds euro.
Pourtant, personne ne conclut que les fonds euros sont dangereux pour autant.
Dans les faits, environ 99 % des assurances vie et des fonds euros ne rencontrent aucun problème, tout comme près de 94 % des SCPI n’ont pas subi de décote significative.
Même la question de la liquidité est souvent exagérée : elle concerne moins de 15 % des SCPI, et les véritables crises de liquidité ne touchent qu’environ 6 % du marché.
Oui, cela fait partie des risques d’investir en SCPI. Mais en contrepartie, vous obtenez généralement un rendement supérieur de 25 %, et parfois même de 50 %, par rapport à un fonds euro.
Comme pour tout investissement, le niveau de risque est corrélé au rendement.
Je vais peut être dire une connerie mais bon, j’imagine que ce sont les SCPI sans marge de manœuvre, genre SCPI france +bureau qui posent problème
Car même si ils savent que c’est un mauvais placement (lors du COVID) ils sont obligés d’acheter encore du bureau
Aucune marge de manœuvre pour acheter autre chose
Certes même les SCPI diversifié peuvent être mal gérer mais pas une grosse chute de ce genre si ils sont multi sectorielle
C’est clair que j’evite les SCPI thématiques (sur un secteur ou un seul pays) car elles peuvent être obligées d’acheter n’importe quoi si la conjecture change.
Un autre point est que les SCPI qui ont chuté avaient aussi beaucoup d’endettement et une grosse part détenue par des institutionnels (coucou les assurances-vies). Les assureurs occupent une grosse proportion des demandes de retraits pour les SCPI en difficulté.
Les nouvelles SCPI ont bien appris la leçon. Par exemple, certaines comme Iroko ont bloqué les nouvelles souscription via assurance-vie car elles étaient devenues trop populaires.
Et quelqu’un qui “possède” des SCPI en AV a tendance à considérer que c’est aussi liquide que des actions alors que le sous-jacent est très différent. Il a donc tendance à vouloir vendre à la moindre secousse ou pour payer des prochaines vacances…
Comment savoir si les SCPI sont très présentes dans une AV, pour éviter ce type de problème
Quel taux d’endettement “max” faut il viser? J’avoue que c’était pas dans mes critères de choix
Tu as écrit “avec un niveau de risque qui reste relativement proche de celui des fonds en euros” je te rappelle
Et toujours non.
Il n’y a jamais eu d’assureur français qui a fait faillite.
Dans tes calculs de comparaison tu omets de parler des frais de souscription de corum (12%)
25 à 50% de rendement supplémentaire avec un risque d’illiquidité, de la société de gestion (qui peut modifier ses frais et les règles en générale comme elle le souhaite, voir wemo one récemment), un actif distribuant avec fiscalité subie,…
À côté tu peux te faire un mix d’etf action et obligations et tu auras la liquidité, les 50% de rendement supplémentaire (assez facilement du 4-5% net), pas de frais d’entrée, tu peux le faire en capitalisant donc optimiser la fiscalité,…
Les SCPI sont sûrement intéressantes en phase de rente fire/retraite, pour le reste je crois que beaucoup surestiment les gains et minimisent les risques
Et pourtant j’aime bien ce support
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Pour info, je suis assez d’accord.
Je dirai que les SCPI ont ces avantages par rapport à un mix actions/obligations :
1/ Achat à crédit possible avec intérêts déductibles.
La plupart des gens ne vont pas faire du levier ou acheter des actions avec un crédit Lombard. Pour une personne lambda, c’est un des rares investissements “papier” qui peut se faire à crédit.
2/ Montages plus ou moins complexe sur la nue-propriété et l’usufruit. Pour ceux qui ont une société avec de la trésorerie, il y a des montages à la limite de l’abus de droits mais que certains experts-comptables acceptent!
Sinon, il y a toujours la technique d’acheter en nue-propriété quelques années avant la retraite pour éviter une fiscalité élevée en fin de carrière.
Mais c’est sûr que si c’est pour acheter comptant (en AV ou en direct) à 30/40 ans, ça n’est pas sans doute pas idéal vu les alternatives.
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Oui oui le démembrement effectivement est intéressant dans certains cas. Et pour les entrepreneurs l’usufruit de SCPI c’est vraiment bon car on évite le point noir de l’illiquidité
Pour l’achat à crédit, pour ce qui est des SCPI 100% investies à l’étranger ce n’est pas optimal pour déduire les intérêts malheureusement (et c’est plutôt elles qui sont souvent les plus intéressantes)
Si je chipote, avec des box spreads sur CTO (on est d’accord bien plus complexe qu’un crédit simple) tu peux emprunter aussi pour investir sur un mix obligataire/actions. Le crédit long sur des SCPI me semble vraiment risqué toujours à cause des mêmes points (illiquidité essentiellement)
Mais certains montages effectivement sont redoutables par ex: Nue propriété temporaire x années avant fin d’activité et ensuite donation aux enfants de cette même nue propriété après remembrement.
Europavie en 97
ICD vie en 2000
mais surtout FMV aux Luxembourg en 2024
Pour le moment les epargants de FMV attendant toujours de recuperer leurs fonds
En théorie c’est couverts, en pratique c’est laborieux et long, comme ICD vie à l’époque (meme si les épargnants ont recuperé)
“25 à 50% de rendement supplémentaire avec un risque d’illiquidité, de la société de gestion (qui peut modifier ses frais et les règles en générale comme elle le souhaite, voir wemo one récemment), un actif distribuant avec fiscalité subie,…
À côté tu peux te faire un mix d’etf action et obligations et tu auras la liquidité, les 50% de rendement supplémentaire (assez facilement du 4-5% net), pas de frais d’entrée, tu peux le faire en capitalisant donc optimiser la fiscalité,…
Les SCPI sont sûrement intéressantes en phase de rente fire/retraite, pour le reste je crois que beaucoup surestiment les gains et minimisent les risques”
Je suis d’accord avec toi la dessus, il existe d’autre solution d’approcher un rendement risque raisonnable de 4/5%
Mais nous ne serons définitivement pas d’accord sur qui surestime/minimisent les risques
Merci d’avoir échangé tout de même
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Je suis en phase de rente et je ne me vois pas mettre 100% sur les marchés financiers/crowdfunding/crypto ou fond euro sur un état super-endetté et comme je ne veux pas d’immobilier en direct, la SCPI s’impose, même si les rendements sont pas top. Pour moi, c’est plus une question de bon sens paysans en ne mettant pas tous ces œufs dans le même panier. En phase de capitalisation, les SCPI n’ont aucuns intérêts. Un avantage des SCPI en phase de rente : Vous pouvez vendre votre immobilier petit à petit, ce qui n’est pas possible avec l’immo physique
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Bonjour,
Je suis assez d’accord sur les risques de la SCPI, c’est ce qui me fait hésiter à y aller. L’intérêt que j’y vois personnellement c’est de diversifier en ayant de l’immobilier locatif dans mon patrimoine, mais sans la contrainte de location d’appartements en direct. Et qui peut amortir en cas de crash boursier. L’autre c’est de pouvoir faire une donation de la nue-propriété à mes enfants plus tard. Mais en étant sur une tranche TMI élevé (41% pour moi), le rendement n’est pas top vs. le risque associé.
Un des montages que je trouve effectivement intéressant est celui que vous indiquez à la fin de votre post: acheter en nue propriété pendant 8-10 ans pour éviter l’imposition sur cette période.
Un investissement locatif direct m’intéresserait aussi en soi, mais dans mon coin (sud de l’ile de France), les rendements me semblent vraiment faible et les prix pas adaptés au niveau dispositif Jean Brun. Mais si certains ont des bons conseils sur le sujet, je suis preneur!
Avec une tmi 41% ce que tu peux faire aussi c’est monter une scp, société civile patrimoniale, pour que ce soit plus large qu’une sci, n’étant pas expert peut-être que d’autres types de sociétés fonctionnent aussi
Tu achètes nue propriété en perso sur x années et l’usufruit avec ta société
Ce qui permet d’amortir l’usufruit, et à côté tu fais un CTO personne morale par exemple, comme ça tu gommes les revenus du CTO avec ton amortissement d’usufruit
À la fin du démembrement tu récupères pleine propriété en perso, et tu as du cash dans la société.
Tu peux ensuite en perso donner la nue propriété à tes enfants et des parts de la société
C’est une idée comme ça je n’ai pas creusé + que ça mais j’y ai pensé pour moi même plus tard
Pour info, ce type de montage est très intéressant financièrement.
Mais il faut vraiment le blinder avec un expert-comptable avant de lancer les démarches.
Il y a eu plusieurs retours d’expériences (y compris sur ce forum) et certains EC considèrent que c’est de l’abus de droits. Et d’autres considèrent que c’est un montage tout à fait dans les clous.
P.S. : même si l’expert-comptable valide un montage, ça n’est pas un bouclier universel anti-redresssment. Ça permet juste au moins de ne pas avoir de pénalités pour fraude…